福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面，將從最初項目地塊要求的商業(yè)配套做起，發(fā)展到主動轉(zhuǎn)型，尋求發(fā)展。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 “出于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的考慮，從單一的區(qū)域房地產(chǎn)商走向全國的房地產(chǎn)運營商是一個必然趨勢，商業(yè)不動產(chǎn)是福星惠譽現(xiàn)在轉(zhuǎn)型的方向之一。”福星惠譽房地產(chǎn)有限公司董事長譚少群日前透露，3年之后，福星惠譽的商業(yè)和住宅比例將達50%對50%。

　　轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生在素有“城中村”改造專家之稱的福星惠譽身上，多少還是有些令人意外。

　　“現(xiàn)在每個‘城中村’項目地塊都有商業(yè)配比，商業(yè)部分基本上達到25%左右，有的地塊甚至達到30%、40%。”譚少群表示，福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面，將從最初項目地塊要求的商業(yè)配套做起，發(fā)展到主動轉(zhuǎn)型，尋求發(fā)展。

　　然而，隨著越來越多的企業(yè)與資金不斷涌進商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，各類商業(yè)項目的數(shù)量迅速攀升。不少觀點認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)市場嚴(yán)重過剩，建一個項目很容易，但日后的經(jīng)營與差異化競爭，才是商業(yè)運營商最需要考慮的問題。

　　譚少群也意識到了這些問題，在他看來，現(xiàn)在的商業(yè)項目基本上都一樣，像一個盒子，同質(zhì)化問題較突出。

　　“因此，我們9月份到日本商業(yè)運營團隊考察，并不惜重金與他們合作，希望能把福星惠譽的第一個生態(tài)購物中心做好。”譚少群如是說。

　　譚少群口中的第一個生態(tài)購物中心就是福星惠譽·國際城三期。據(jù)介紹，該項目打造成生態(tài)購物中心，讓消費者在自然生態(tài)的環(huán)境里面去享受購物。

　　據(jù)透露，該項目已于今年三月中旬完成地下室封頂，而后停工調(diào)整，目前正進行施工圖設(shè)計階段，計劃今年11月底12月初動工，2014年5月份開業(yè)。

　　“如果生態(tài)購物廣場推出以后，能夠獲得大家的認(rèn)可，我們可能將這個產(chǎn)品進行復(fù)制。”譚少群更稱，在未來2年，福星惠譽的商業(yè)地產(chǎn)肯定要走出去。

　　以下為觀點新媒體對福星惠譽房地產(chǎn)有限公司董事長譚少群先生的采訪節(jié)錄：

　　現(xiàn)場提問：一直以來福星惠譽被譽為“舊城改造專家”，不過公司商業(yè)地產(chǎn)項目也不少，福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面是怎么考慮的？

　　譚少群：現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)受到宏觀調(diào)控的影響，首當(dāng)其沖受影響的就是住宅地產(chǎn)。出于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的角度來考慮，從單一的區(qū)域房地產(chǎn)商走向全國的房地產(chǎn)運營商是一個必然趨勢。

　　我們在2007年成立了湖北福星惠譽不動產(chǎn)投資有限公司。商業(yè)不動產(chǎn)是福星惠譽現(xiàn)在轉(zhuǎn)型的一個方向，以前福星惠譽在房地產(chǎn)開發(fā)方面有很多的配套物業(yè)，這方面已經(jīng)非常成熟了，我們要向中國房地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)型就必須要擁有這樣的團隊。

　　另外，現(xiàn)在每個“城中村”項目地塊都有商業(yè)配比，商業(yè)部分基本上達到25%左右，有的地塊甚至達到30%、40%。

　　所以，福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面可以說是由最初的項目地塊要求商業(yè)配套做起，發(fā)展到主動轉(zhuǎn)型，尋求發(fā)展。福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面做了很多準(zhǔn)備工作，包括引進人才、團隊培訓(xùn)、與外國企業(yè)合作。

　　現(xiàn)在我們正在整合公司的各種資源，集中精力把第一個產(chǎn)品--福星惠譽·國際城三期做好，這個項目將會跟其他的商業(yè)產(chǎn)品存在很大的差異性，打造成生態(tài)購物中心，讓消費者在自然生態(tài)的環(huán)境里面去享受購物。

　　現(xiàn)場提問：目前，這個生態(tài)購物中心進展到了哪一步？

　　譚少群：事實上，這個項目是個修改的作品，在今年3月中旬，做到地下室已經(jīng)封頂之后停工，重新調(diào)整，現(xiàn)在進行施工圖設(shè)計階段。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在整體規(guī)劃已經(jīng)全部完成了嗎？計劃什么時候重新開工？體量有多大？

　　譚少群：今年11月底12月初開始動工，計劃將在2014年5月份開業(yè)。地下是2萬平方米，地上是7.5萬平方米。

　　現(xiàn)場提問：為什么會推倒重做？之前的定位存在什么問題？

　　譚少群：現(xiàn)在的商業(yè)項目基本上都一樣，像一個盒子，都是同質(zhì)化的東西。我們原來的定位也不是說存在多大的問題，只是不想跟別人趨于同質(zhì)化，公司想把這個項目打造成一個亮點。作為武漢最大的地產(chǎn)開發(fā)商，我們一直追求起到行業(yè)引領(lǐng)作用，所以我們總是不斷地學(xué)習(xí)，借鑒，創(chuàng)新，提高，然后復(fù)制，推廣。

　　因此，我們9月份去國外考察，到日本商業(yè)運營團隊考察。這個公司16年前在日本做的購物中心，現(xiàn)在依然不落后，它的人流、物流、現(xiàn)金流、信息流都非常好，該公司在商業(yè)地產(chǎn)界也非常有名，所以我們不惜重金跟他們合作。

　　在購物中心方面，這是福星惠譽的第一次國際合作，我們一定要把這個強調(diào)生態(tài)、自然的購物中心做好，為武漢市民打造一個舒適、怡人的購物環(huán)境。

　　現(xiàn)場提問：福星惠譽未來商業(yè)和住宅的理想的比例是多少？

　　譚少群：在近3年內(nèi)，商業(yè)和住宅基本維持在35%和65%左右，三年后估計會達到50%對50%。如果這個生態(tài)購物廣場推出以后，能夠獲得大家的認(rèn)可，我們就可能拿這個產(chǎn)品進行復(fù)制，同時也會有其他的產(chǎn)品。一旦產(chǎn)品可以復(fù)制，政府也喜歡，企業(yè)的盈利能力也增強，我們就會做這種高附加值的產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場提問：從2009年福星惠譽提出企業(yè)發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型到現(xiàn)在，3-4年的時間中，您覺得在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面已經(jīng)取得了怎樣的收獲，是否已經(jīng)找到商業(yè)開發(fā)的競爭力或者成功開發(fā)的秘訣？

　　譚少群：從我自身的感受來談，經(jīng)歷了從無知到有知、從不喜歡關(guān)注到關(guān)注、從感性到理性、從理論到實踐的過程。對個人而言，我了解到了商業(yè)的奧妙和樂趣，這是我的第一個感受。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)資源整合非常重要。比如簡單意義上的購物中心很簡單，但要做好的購物中心，需要整合很多資源，包括國際一流的資源。

　　而且，整合還要執(zhí)行到位，比如，購物中心之中包括設(shè)計單位、園林景觀、屋內(nèi)空調(diào)、電梯在布置的時候怎么產(chǎn)生人性化效果。我們專門找了一個團隊整合這方面的資源，并重新布局。整合資源完成之后還要咨詢。

　　第三，商業(yè)運營管理團隊非常重要。一個好的商業(yè)購物中心如果沒有好的團隊去管理運營是很難成功的?？梢哉f，項目建成只成功了50%，運營管理同樣是關(guān)乎成敗的關(guān)鍵。

　　比如國際城項目，要管理這個購物中心需要250人。在現(xiàn)在競爭激烈的環(huán)境下，人才的積累成為一大難題，同行也面臨這樣的瓶頸。對此，我們前期做了很多的工作，包括團隊積累、培訓(xùn)、沉淀，但還不夠。要想在這方面有長足的發(fā)展，隊伍是很大的一個挑戰(zhàn)。

　　第四，一個購物中心要有好的理念。剛才提到，現(xiàn)在的購物中心都是同質(zhì)化的產(chǎn)品，所以我們不能再做同質(zhì)化的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品空間和品質(zhì)只會越來越小，越來越差。所以理念、定位很重要，不僅僅是建造簡單的購物中心，而應(yīng)該建設(shè)融入文化的購物中心，有中國元素的購物中心。