陳義楓：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓上午好！

　　很高興來(lái)到成都，我記得主持人講過成都是一座來(lái)了就不想離開的城市，充分說(shuō)明了成都適宜居住，我們作為投資基金，我們認(rèn)為成都同樣適合投資，希望我們不虛此行，能夠找到我們投資的機(jī)會(huì)，找到我們投資的合作伙伴，我們的開發(fā)商朋友。

　　今天我跟大家分享作為我們地產(chǎn)基金的一個(gè)視角，我們地產(chǎn)基金的一些觀點(diǎn)。我們首先站在我們基金的角度來(lái)觀察一下我們的宏觀經(jīng)濟(jì)，觀察一下地產(chǎn)行業(yè)，然后重點(diǎn)介紹我們德信資本一些合作的模式，投資的理念。

　　我們不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我們是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)的一個(gè)投資機(jī)構(gòu)，我們主要分享的是我們的市場(chǎng)感覺，我們認(rèn)為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)情況是十幾年以來(lái)最差的情況，當(dāng)然全球金融危機(jī)外力的短暫的沖擊除外。但是我們認(rèn)為中國(guó)的潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可能會(huì)略有下調(diào)，但是這種長(zhǎng)期、持續(xù)成長(zhǎng)的基調(diào)仍然不會(huì)改變，并且我們認(rèn)為政府有意愿，也有辦法有手段來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，所以我們認(rèn)為現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)離短期的底部也不遠(yuǎn)了，所以我們認(rèn)為不能盲目樂觀，也不需要過度悲觀。那么在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，我們?cè)趺磥?lái)看房地產(chǎn)行業(yè)，我們作為投資機(jī)構(gòu)怎么來(lái)評(píng)估這個(gè)市場(chǎng)？

　　我們可以回顧一下，我們的地產(chǎn)調(diào)控，過去兩年多以來(lái)，調(diào)控的嚴(yán)厲程度是史無(wú)前例的，大家都有感受，那么，調(diào)控的結(jié)果是什么呢？從去年的第四季度到今年一季度，樓價(jià)是略為下跌，這個(gè)略微下跌充分說(shuō)明了政府是有能力調(diào)控房?jī)r(jià)的，房?jī)r(jià)不跌不存在這樣的神話，況且還有通脹的因素，所以微跌是調(diào)控一個(gè)很大的成果。那么大家也看到，今年2季度樓價(jià)是止跌的，成交是放量的，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)富有彈性，剛需依然很旺盛，積累一段時(shí)間之后又會(huì)釋放。我們還是很高興，同時(shí)剛剛有一位開發(fā)商朋友也講過，三季度成交量又重新走低，這說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)不是一個(gè)見底上漲的市場(chǎng)，是一個(gè)反復(fù)的市場(chǎng)，這是我們作為地產(chǎn)基金，對(duì)這個(gè)行業(yè)的一些評(píng)判。

　　那么，未來(lái)我們?cè)趺纯聪乱徊降氖袌?chǎng)？我們認(rèn)為政府擔(dān)憂房?jī)r(jià)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控將變成常態(tài)化的措施。那么調(diào)控常態(tài)化的結(jié)果是什么呢？這個(gè)地產(chǎn)可能會(huì)相對(duì)低迷，同時(shí)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)也不景氣，那么政府又需要通過地產(chǎn)行業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，所以政府不希望地產(chǎn)投資的增幅過度的下滑，政府希望在樓價(jià)平穩(wěn)的前提下，能夠?qū)崿F(xiàn)需求回暖，成交活躍，投資比較平穩(wěn)，我想這是政府希望的。但是樓價(jià)平穩(wěn)，樓價(jià)不要大漲是一個(gè)前提，它有多重目標(biāo)，有主次之分，因此我們認(rèn)為這個(gè)樓價(jià)不漲，成為政府調(diào)控的一個(gè)心里的目標(biāo)，也是博弈各方能夠找到的一個(gè)交集的地方，大家可能都能接受。當(dāng)然了不漲不跌，絕對(duì)的橫盤是不可能的，因此我們認(rèn)為是一個(gè)振蕩橫盤的走勢(shì)，就是樓價(jià)振蕩橫盤。

　　大家可能覺得很奇怪，我們好像在猜政府的心思，我們認(rèn)為政府既然有意愿來(lái)調(diào)控，他也有能力來(lái)調(diào)控，那么猜測(cè)它的調(diào)控目標(biāo)我們認(rèn)為非常關(guān)鍵。這也許是中國(guó)特色，也是我們基金從業(yè)機(jī)構(gòu)不得不采取的一種看問題的角度。

　　房?jī)r(jià)單邊上漲的趨勢(shì)我認(rèn)為很難出現(xiàn)了，那么行業(yè)的利潤(rùn)空間收窄，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛需求模式的創(chuàng)新，模式的突圍，這是我們對(duì)行業(yè)下一步的一些展望。

　　在這個(gè)持續(xù)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資面臨一些困難，也存在一些亂象，當(dāng)然也有一些令人欣喜的、創(chuàng)新的舉措。

　　首先融資環(huán)境長(zhǎng)期偏緊之后，資金壓力與日俱增，大家知道這個(gè)短期緊縮一下問題不大，緊的時(shí)間長(zhǎng)了，這個(gè)累積效應(yīng)就越來(lái)越厲害，所以時(shí)間很能夠體現(xiàn)調(diào)控成果的。在這種背景下，我們最近發(fā)現(xiàn)，金融資源向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，向優(yōu)勢(shì)的企業(yè)集中，房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)行業(yè)冷暖不均，兩極分化的情況非常嚴(yán)重，我們以珠三角為例子，珠三角的一些比較有優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商，最近拿錢已經(jīng)明顯的容易了，銀行有很強(qiáng)的貸款沖動(dòng)，但是有政策的限制怎么辦呢？他們繞個(gè)灣來(lái)給錢，通過租賃公司，通過一些制造業(yè)的融資平臺(tái)，繞著彎來(lái)輸送資金，當(dāng)然金融資源相對(duì)稀缺的地方就沒那么好，規(guī)模很小的開發(fā)商就沒有那么好的運(yùn)氣，這兩極分化。資金融通的能力差異很大。

　　我們?cè)谌A北，在華北、西北做了一些項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)很多省會(huì)城市，包括地級(jí)市，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)企業(yè)普遍參與民間集資，比較普遍的有民間集資的現(xiàn)象，也不少企業(yè)面對(duì)擠兌的風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)今年一季度比較嚴(yán)重，二季度可能釋放一些壓力。那么有了這樣擠兌風(fēng)險(xiǎn)以后，給地方政府也給參與的集資的投資者帶來(lái)了很大的壓力，地方政府甚至有維穩(wěn)的壓力，可能最近幾個(gè)月大規(guī)模爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概率低了，壓力仍然很大。小規(guī)模開發(fā)商不僅是參與民間集資，可能還有一些不合規(guī)的高利貸，月息達(dá)到4%以上，那么就很難回頭了。所以我們認(rèn)為可能持續(xù)偏緊的調(diào)控政策下，很多項(xiàng)目會(huì)爛尾，做不下去，并購(gòu)的機(jī)會(huì)會(huì)很多，行業(yè)整合的趨勢(shì)會(huì)日趨明顯，這也許是強(qiáng)者的機(jī)會(huì)。

　　當(dāng)然，我們也觀察到，有一些先知先覺的開發(fā)商，從兩年以前開始有，一年以前更多了，現(xiàn)在更加多了，先知先覺的開發(fā)商借道我們地產(chǎn)基金的模式，實(shí)現(xiàn)融資模式創(chuàng)新，渡過資金的難關(guān)，甚至還可以逆勢(shì)擴(kuò)張。這時(shí)候我們就發(fā)現(xiàn)基本上不受政策調(diào)控的基金的投融資模式，在這個(gè)背景下非常有優(yōu)勢(shì)。

　　房地產(chǎn)基金我們認(rèn)為有很多優(yōu)勢(shì)和特色，比如說(shuō)它是合法、合規(guī)的，是比較專業(yè)的一個(gè)投資模式，是安全的模式，也是創(chuàng)新的模式。它是遵守基本的國(guó)家的法律，也有發(fā)改委的政策文件來(lái)作為指導(dǎo)，在整個(gè)投資過程中也是由專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行專業(yè)管理的，在各個(gè)環(huán)節(jié)介入監(jiān)控，這種投資模式對(duì)投資者而言，對(duì)開發(fā)商使用資金的這一方而言，都是比較安全的，有保障的，是投資、融資各方共贏的模式。當(dāng)然它也是一個(gè)創(chuàng)新的投融資模式，非常靈活，可以量身訂做，基本上不受金融監(jiān)管部門的條條框框的限制，只要安全，只要收益大家能接受，什么模式都行，非常靈活，很創(chuàng)新！這些有機(jī)會(huì)我們會(huì)后可以切磋探討。

　　我們德信資本歷史比較長(zhǎng)了，本公司已經(jīng)有12年多的歷史，從事地產(chǎn)資金的行業(yè)的業(yè)務(wù)有接近三年多的時(shí)間，是我們業(yè)內(nèi)最早的一批，從事地產(chǎn)運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，我們產(chǎn)品有四大模式，九種產(chǎn)品，有我們運(yùn)作很成熟的模式，有我們現(xiàn)在正在積極推廣的模式，有我們正在拓展的，正在啟動(dòng)的模式，也有我們研發(fā)中的模式，我們這里列了九種產(chǎn)品，四大模式。

　　成熟的模式有單一的固定收益基金，也有結(jié)構(gòu)性的基金，也有夾層基金，可以針對(duì)一個(gè)城市一級(jí)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)，比如說(shuō)成都市有一定的優(yōu)勢(shì)，有一定的規(guī)模，但是不是那么領(lǐng)先，我們可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的成熟模式來(lái)合作，如果你的規(guī)模更大，是一個(gè)區(qū)域的龍頭企業(yè)，我們可以用我們的傘型基金，來(lái)做大資金規(guī)模滿足你的資金規(guī)模的更大需求，也滿足你多項(xiàng)目持續(xù)的基金需求。如果說(shuō)你對(duì)基金更加看好，希望自己進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域里面來(lái)，不但可以給你輸血，還打造自己的造血功能，那么我們可以協(xié)助你建立一個(gè)融資平臺(tái)，并且在一段時(shí)間內(nèi)聯(lián)合管理，共同運(yùn)作。

　　我們的拓展模式，就是我們?cè)跇I(yè)內(nèi)跟一線開發(fā)商，聯(lián)手發(fā)起基金，共同管理基金，項(xiàng)目從頭開始做，共同分享項(xiàng)目的收益。當(dāng)然收益的分配并不是簡(jiǎn)單的同股同權(quán)，可以靈活的約定，這樣的產(chǎn)品適合一線的開發(fā)商，所以這里講了三種類型，城市的有一定優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，區(qū)域龍頭企業(yè)，還有全國(guó)一線開發(fā)商，我們都有不同的產(chǎn)品來(lái)開展合作。

　　最后我們還有研發(fā)中的模式，包括我們的并購(gòu)基金，剛才我講過我們行業(yè)整合的趨勢(shì)會(huì)明顯，并購(gòu)整合的機(jī)會(huì)凸顯，我們推出并購(gòu)目的的基金。我們還在研究發(fā)行持有式的基金，在一個(gè)比較適中的價(jià)位買入并且長(zhǎng)期持有物業(yè)等等。

　　我們德信資本在同行里頭，我們有一定的特色，我們這個(gè)特色就是我們組建了自己的基金發(fā)行平臺(tái)，我們不但創(chuàng)設(shè)基金產(chǎn)品，管理基金投資，我們還自辦基金發(fā)行，所以我們擁有自己的獨(dú)立自主的資金發(fā)行能力，這樣對(duì)于我們跟開發(fā)商合作、保障我們的資金來(lái)源是非常有利。

　　最后，希望在成都找到我們心儀的項(xiàng)目，也希望我們能有合作伙伴，最后祝大家事業(yè)成功，謝謝！