北京市場(chǎng)調(diào)研基本驗(yàn)證我們前期的判斷。短期北京市場(chǎng)將延續(xù)剛需為主的成交結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)需求整體平穩(wěn)，明年上半年，受制于供給壓力，北京確有可能存在供給短缺導(dǎo)致價(jià)格上漲，預(yù)計(jì)屆時(shí)政府將依靠更嚴(yán)厲行政措施執(zhí)行來(lái)平緩市場(chǎng)壓力。

　　本期投資提示：

　　我們?cè)谏现埽?0.9-10.10）組織了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合調(diào)研，走訪了中介機(jī)構(gòu)（偉業(yè)顧問(wèn)）和部分開(kāi)發(fā)商，并實(shí)地調(diào)研了北京2個(gè)剛需樓盤(pán)（金融街·融匯、住總?cè)f科·金域華府），以了解北京近期房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況及開(kāi)發(fā)商拿地策略，預(yù)判市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向。

　　主要結(jié)論：

　　北京樓市2季度剛需釋放，價(jià)量齊升，3季度逐漸企穩(wěn)，目前需求整體平穩(wěn)，4季度推盤(pán)量難現(xiàn)高潮。1）北京房地產(chǎn)市場(chǎng)從3月之后明顯回暖，在5-6月達(dá)到高潮，主要?jiǎng)恿κ谴饲氨灰种频膭傂柚饾u釋放。6月之后，剛需回歸正常狀態(tài)，銷(xiāo)售趨于平穩(wěn)。9月市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，整體略有下滑，但從近期項(xiàng)目到訪和蓄客情況看，需求情況仍然平穩(wěn)。2）銷(xiāo)售回暖導(dǎo)致庫(kù)存下降，價(jià)格較年初約有10%上漲，但4月以來(lái)走勢(shì)穩(wěn)定。3）四季度由于國(guó)慶假期、十八大召開(kāi)及霜凍季節(jié)來(lái)臨，推盤(pán)可能逐月下滑，加上開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備大多有限，惜售情緒也有所萌生。當(dāng)然，也不排除一些中小開(kāi)發(fā)商在年底沖量而帶來(lái)一波短暫回升。4）從銷(xiāo)售情況看，今年北京市場(chǎng)剛需特征明顯，剛需類(lèi)產(chǎn)品占比提升，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)火爆。

　　土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了上半年供需兩淡的局面，三季度明顯回暖，大企業(yè)拿地尤其積極，但受制于土地供給方面諸多顧慮帶來(lái)的瓶頸，北京土地的供需矛盾或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。1）由于去年市場(chǎng)下行導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商年初資金普遍短缺，加之對(duì)未來(lái)預(yù)期不明朗，上半年土地市場(chǎng)十分冷清，大企業(yè)拿地尤其謹(jǐn)慎。而政府由于市場(chǎng)情緒低落，推地意愿也較弱。2）3季度隨著銷(xiāo)售改善，土地市場(chǎng)回暖明顯，萬(wàn)科、保利、龍湖、首開(kāi)等主流開(kāi)發(fā)商頻頻現(xiàn)身拿地。目前大部分主流開(kāi)發(fā)商均表示北京地區(qū)土地儲(chǔ)備不足，希望能抓住機(jī)會(huì)補(bǔ)充一些優(yōu)質(zhì)資源。3）目前北京土地市場(chǎng)供應(yīng)瓶頸凸顯，今年前3季度供地計(jì)劃僅完成30%，住宅用地供應(yīng)面積為銷(xiāo)售面積0.47，供需缺口明顯。但由于征地拆遷成本高企、對(duì)推出優(yōu)質(zhì)土地而導(dǎo)致地王出現(xiàn)的擔(dān)心，以及控制住房供給以便使人口總零控制在城市承載能力以?xún)?nèi)的政策導(dǎo)向，都使得增加土地供應(yīng)顧慮重重，這一狀況或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。4）部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為從去年下半年以來(lái)北京土地出讓就下滑明顯，而北京市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商普遍周轉(zhuǎn)速度又比較快，導(dǎo)致供應(yīng)不足問(wèn)題可能在明年上班就會(huì)逐步體現(xiàn)出來(lái)，屆時(shí)房?jī)r(jià)將存在明顯的上漲壓力。

　　北京市場(chǎng)調(diào)研基本驗(yàn)證我們前期的判斷。短期北京市場(chǎng)將延續(xù)剛需為主的成交結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)需求整體平穩(wěn)，明年上半年，受制于供給壓力，北京確有可能存在供給短缺導(dǎo)致價(jià)格上漲，預(yù)計(jì)屆時(shí)政府將依靠更嚴(yán)厲行政措施執(zhí)行來(lái)平緩市場(chǎng)壓力。我們維持在此前行業(yè)報(bào)告《中期環(huán)境生變，求索探局新篇》里的看法，一線城市由于供地問(wèn)題在短期難以解決，行政管制將成為常態(tài)。

　　申銀萬(wàn)國(guó)-房地產(chǎn)行業(yè)：需求平穩(wěn)，土地饑渴待解