隨著庫(kù)存回升，我們預(yù)期以價(jià)換量將再次出現(xiàn)，不確定的則是時(shí)間。我們維持地產(chǎn)板塊中立評(píng)級(jí)。

　　十月成交仍偏淡，以價(jià)換量何時(shí)現(xiàn)？

　　上兩周(9月24日-10月7日)我們觀察的17個(gè)主要城市節(jié)前成交量大增(環(huán)比上漲35.2%)，國(guó)慶期間則由于居民出游大幅回落(環(huán)比回落66.7%)。節(jié)日期間的上海深圳等地房交會(huì)上，房企打折力度不高，降低了購(gòu)房熱情，預(yù)計(jì)10月這一趨勢(shì)將延續(xù)，成交仍較平淡。隨著庫(kù)存回升，我們預(yù)期以價(jià)換量將再次出現(xiàn)，不確定的則是時(shí)間。我們維持地產(chǎn)板塊中立評(píng)級(jí)。

　　支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

　　政策宏觀動(dòng)態(tài)：信貸金融方面，近期有消息稱目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)呈現(xiàn)出針對(duì)大型房企“定向?qū)捤?rdquo;趨勢(shì)；財(cái)稅政策方面，財(cái)政部賈康表示目前應(yīng)從逐步搭建制度框架開(kāi)始，盡快推進(jìn)房產(chǎn)稅和資源稅改革；市場(chǎng)秩序方面，住建部強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持執(zhí)行限購(gòu)政策，并表示將通過(guò)問(wèn)責(zé)等手段對(duì)調(diào)控不力的地區(qū)實(shí)施監(jiān)管；地方政策方面，近期貴陽(yáng)買(mǎi)房送戶籍的新政顯示救市欲望；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方面，9月百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.17%，漲幅繼續(xù)收窄，價(jià)格漲幅得到控制；2012年前三季度房企銷(xiāo)售榜顯示，房企集中度繼續(xù)加強(qiáng)。

　　上市公司動(dòng)態(tài)：上兩周，中銀國(guó)際關(guān)注的房地產(chǎn)上市公司中金融街、招商地產(chǎn)和榮盛發(fā)展公布了拿地情況；新湖中寶和金科股份公布了融資擔(dān)保事項(xiàng)；魯商置業(yè)公布了對(duì)外投資事項(xiàng)；華僑城A和陽(yáng)光城公布了其他事項(xiàng)。

　　市場(chǎng)概況：上上周我們觀察的17個(gè)主要城市合計(jì)成交面積為438.0萬(wàn)平米，環(huán)比上漲35.2%；價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲4.9%；可售存量指數(shù)環(huán)比上漲3.0%，十五大城市新增可售面積為862.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲101.6%。上周時(shí)值國(guó)慶假期，我們觀察的17個(gè)主要城市合計(jì)成交面積僅為146.0萬(wàn)平米，環(huán)比下跌66.7%，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌3.1%；可售存量指數(shù)環(huán)比微跌0.4%。目前12周移動(dòng)平均消化月數(shù)回升至11.3個(gè)月。9月，根據(jù)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，僅7個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲，其余皆下降。10個(gè)重點(diǎn)城市中，除杭州外，其余城市環(huán)比均下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)到34.41%。

　　投資評(píng)級(jí)和建議：

　　去化周期曲線如我們預(yù)期的出現(xiàn)回升，預(yù)計(jì)再度加庫(kù)存將持續(xù)至明年一季度甚至上半年，從短期庫(kù)存來(lái)看，開(kāi)發(fā)商再次啟動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)、以價(jià)換量應(yīng)該無(wú)疑，不確定的只是時(shí)間問(wèn)題，比如是今年12月份還是明年3、4月份。

　　然而從開(kāi)發(fā)商角度看，引發(fā)主動(dòng)降價(jià)的因素有三點(diǎn)：1)預(yù)判房?jī)r(jià)下跌，2)償債需求，3)庫(kù)存管理，包括拿地機(jī)會(huì)。目前來(lái)看，前三季度30城市住宅用地成交面積同比下降50%，樓面價(jià)格持平，拿地量減少預(yù)示著長(zhǎng)期供應(yīng)不足，地價(jià)未降也表明補(bǔ)庫(kù)存的最佳時(shí)刻還沒(méi)到來(lái)；上半年以來(lái)地產(chǎn)商現(xiàn)金流管理較好，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大面積回正值，庫(kù)存去化也比較快，短期償債壓力減輕，主動(dòng)降價(jià)動(dòng)力減低，而希望保持利潤(rùn)率的需求漸盛。從這些因素判斷，再度實(shí)質(zhì)性降價(jià)需要推動(dòng)力：例如優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)放量及一定的政府讓利、趨緊的信貸政策及預(yù)售政策、加強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)期管理等；另外，明年大批房地產(chǎn)信托到期可能也是推動(dòng)力之一。

　　在此環(huán)境下，我們選股繼續(xù)關(guān)注市場(chǎng)占有率快速上升的龍頭企業(yè)保利和招商地產(chǎn)，以及快周轉(zhuǎn)二線房企中南建設(shè)、榮盛發(fā)展。

　　中銀國(guó)際：十月成交仍偏淡，以價(jià)換量何時(shí)現(xiàn)？