如果新型金融業(yè)態(tài)投資房地產(chǎn)漸成趨勢(shì)的話，對(duì)我們整體房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是非常有意義的。

　　2011年8月18日，“下一個(gè)十年 改變中的房地產(chǎn)”2011博鰲房地產(chǎn)論壇進(jìn)入第二天論壇日程。下午的論壇主題是：資本金融篇 資本的革命。

　　以下是建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　秦虹：今天再來(lái)討論一下有關(guān)金融的問(wèn)題。當(dāng)我們?cè)倏创@些年房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候，我們感到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常強(qiáng)勁，無(wú)論在多次調(diào)控政策下，房地產(chǎn)發(fā)展還是規(guī)模非常大，增長(zhǎng)速度非?？?。

　　我們?cè)倩仡櫼幌禄蛘邫z討一下現(xiàn)在所面臨的發(fā)展進(jìn)程，實(shí)際上我們看到有一些實(shí)際發(fā)展的情況超過(guò)了我們預(yù)計(jì)。

　　有三個(gè)方面超過(guò)了我們預(yù)計(jì)，第一，城鎮(zhèn)化實(shí)際進(jìn)程超過(guò)了原有估計(jì)。我們都說(shuō)房地產(chǎn)發(fā)展得益于城鎮(zhèn)化，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每年給我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們得出一個(gè)結(jié)論，2010年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是中國(guó)城鎮(zhèn)化率是47.5%。我們十年搞一次人口普查，當(dāng)去年年底第六次人口普查結(jié)果出來(lái)的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)化率49.68%，比我們?cè)瓉?lái)的估計(jì)多了2個(gè)百分點(diǎn)還要多。

　　由于中國(guó)人口基數(shù)特別大，也就是說(shuō)差不多有將近3000萬(wàn)人在我們城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)入城市里，而沒(méi)有在我們預(yù)計(jì)范圍內(nèi)。也就是說(shuō)中國(guó)城鎮(zhèn)化速度快，這個(gè)快的速度超過(guò)了這十年來(lái)的預(yù)計(jì)，因?yàn)橹袊?guó)人口普查搞一次，我們才知道中國(guó)城鎮(zhèn)化率在這十年里以每年以1.35%速度增加，城鎮(zhèn)化實(shí)際進(jìn)程超過(guò)我們預(yù)期。

　　第二，大城市人口集中速度超出一般估計(jì)。每年常住人口超過(guò)半年以上被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)為城市人口，一方面是農(nóng)民到城市來(lái)進(jìn)城，另一方面，我們還伴隨著大量中小城市之間的人口的流動(dòng)，這十年來(lái)人口增長(zhǎng)最快的是哪些城市，主要是一二線城市，也就是直轄市和各省盛會(huì)城市人口增長(zhǎng)特別快，這個(gè)增長(zhǎng)速度也超過(guò)我們預(yù)計(jì)。

　　北京市第6次人口普查結(jié)果告訴我們，2000到2010年這十年中，每年新增常住人口60萬(wàn)人。按照北京市規(guī)劃，2020年人口規(guī)模達(dá)到2000萬(wàn)，實(shí)際上提前十年達(dá)到了。但是常住人口60萬(wàn)計(jì)算，假定這60萬(wàn)人每家3口人，假定這60萬(wàn)人都要租房住下來(lái)，需要多少套？20萬(wàn)套。北京去年賣了多少套房？新房加舊房一共26萬(wàn)套。假定60萬(wàn)常住人口需要住房，20萬(wàn)套給他們，600、700萬(wàn)戶只有5萬(wàn)套房供給他們，我想這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，人口增長(zhǎng)最大的是一二線城市，也就是省直轄市和各省省會(huì)城市，這樣的增長(zhǎng)也超出我們預(yù)計(jì)。

　　這種情況會(huì)不會(huì)短時(shí)間改變呢？我們很多人去中小城市居??？我認(rèn)為短期內(nèi)很難看到，主要原因是中國(guó)公共服務(wù)非均等化。公共服務(wù)水平最好的就是一線城市和各個(gè)省省會(huì)城市。如果我們公共服務(wù)均等化一天做不到，人口向優(yōu)質(zhì)地區(qū)集中的速度就不會(huì)改變。

　　第三，民間資本規(guī)模超出了我們基本估計(jì)。我們都說(shuō)這些年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常好，民間資本非常雄厚，我們是一個(gè)概念性的估計(jì)。

　　這次跟高和一起做了一個(gè)民間資本調(diào)研。通過(guò)半年腳踏實(shí)地到一些民間資本相對(duì)比較集中的，鄂爾多斯、山西、陜北，鄂爾多斯民間資本量按我們估計(jì)大概2200億元，如果假定鄂爾多斯民間資本全部都到北京買(mǎi)房，去年一年北京所有銷售的新建商品住房全賣給鄂爾多斯投資者還不夠。這就是我們民間資本力量。去年北京新建商品房銷售額一共是2060億，而鄂爾多斯一個(gè)地區(qū)民間資本就是2200億。

　　所以我們說(shuō)實(shí)際上民間資本集聚規(guī)模和相對(duì)集中程度也超過(guò)我們預(yù)計(jì)，民間資本這些年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響很大，大家都說(shuō)為什么中國(guó)又要限貸、又要限購(gòu)，當(dāng)然我們說(shuō)這些具體措施有很多值得完善的地方，但是反過(guò)來(lái)講，我們僅僅限貸來(lái)控制投資性需求，可以嗎？目前來(lái)看特別難做到。

　　僅僅限貸，不給貸款，由于這么龐大的民間資本量，完全可以不貸款，他想購(gòu)房是完全有足夠能力購(gòu)到。而且越高檔的房子一次性付款比例越高，恰恰事實(shí)證明中國(guó)民間資本雄厚以及分布相對(duì)集中有很大關(guān)系。

　　民間資本過(guò)去進(jìn)去中國(guó)房地產(chǎn)，主要是進(jìn)入了購(gòu)房這個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)入了市場(chǎng)這個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了以下三個(gè)方面影響。

　　第一，投資、投機(jī)性住房需求膨脹加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾。第二，民間資本大量流向房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，實(shí)際上對(duì)實(shí)業(yè)的發(fā)展也造成了一定沖擊。第三，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，加上投資性需求增加，使得居民家庭財(cái)富的差距不斷擴(kuò)大，不斷激化社會(huì)矛盾。

　　過(guò)去是這樣一種狀況，根據(jù)我們調(diào)研結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)民間資本對(duì)投資房地產(chǎn)依然有所青睞。過(guò)去投資買(mǎi)房子，現(xiàn)在很多地方采取了限購(gòu)、限貸政策，想買(mǎi)房的沒(méi)有資格買(mǎi)了，但是他們?nèi)匀粌A向于投資房地產(chǎn)。投資房地產(chǎn)的意愿目前來(lái)看很難大范圍的加以改變。主要原因是民間資本缺少更好的投資領(lǐng)域。但是具體投資房地產(chǎn)的方式、區(qū)域、方法也在發(fā)生變化。一會(huì)兒報(bào)告內(nèi)容會(huì)給大家說(shuō)。這個(gè)辦法除了投資，買(mǎi)住宅，甚至買(mǎi)商業(yè)或者投資一些新型的，比如說(shuō)旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)投資之外，還有一些房地產(chǎn)也在尋求其他的投資房地產(chǎn)的一些渠道。

　　在這樣的情況下，我們也發(fā)現(xiàn)民間資本活躍，民間資本數(shù)量龐大以及房地產(chǎn)目前所面臨的調(diào)控政策的環(huán)境也導(dǎo)致一些新型金融業(yè)態(tài)房地產(chǎn)悄然興起，其實(shí)并不是新的，比如說(shuō)信托、基金、債券等等，這不是什么新的金融業(yè)態(tài)。但是對(duì)我們房地產(chǎn)來(lái)講，這可能是新興業(yè)態(tài)，用過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)融資，更多是間接融資，主要靠銀行貸款，靠房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債以及RIETs進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)，在目前來(lái)說(shuō)還是新的，所以我們叫做新型金融業(yè)態(tài)。

　　新型金融業(yè)態(tài)進(jìn)入房地產(chǎn)，我們看這一兩年出現(xiàn)一個(gè)增長(zhǎng)勢(shì)頭比較迅猛的現(xiàn)象，比如說(shuō)今年上半年投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金的余額按照信托協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)是6051.9億，房地產(chǎn)信托的平均年收益率居各個(gè)領(lǐng)域投資的首位。收益率非常好，不完全統(tǒng)計(jì)，2010年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)涌現(xiàn)了20多只房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，去年末資金規(guī)模達(dá)到500多億。

　　為什么新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)變化呢？我覺(jué)得與房地產(chǎn)目前環(huán)境有很大關(guān)系。第一，日益收緊的貨幣政策和日益緊縮的房地產(chǎn)信貸政策為新型金融業(yè)態(tài)進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)生了宏觀的調(diào)節(jié)。我們說(shuō)直接融資，我們喊了十年，但是為什么沒(méi)有在這個(gè)行業(yè)里出現(xiàn)一個(gè)發(fā)展的勢(shì)頭呢，主要我們過(guò)去的十年，我們中國(guó)總體上貨幣環(huán)境是比較寬松的。如果企業(yè)能夠很便宜、很容易的在銀行得到貸款，是沒(méi)有企業(yè)愿意用直接融資這種方式來(lái)籌資融資搞開(kāi)發(fā)的。

　　所以第一個(gè)條件，我們從去年開(kāi)始使貨幣政策回歸正常，然后日益收緊信貸額度，利息越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)企業(yè)是兩頭拿不到錢(qián)了，開(kāi)發(fā)貸也很困難，個(gè)貸也很難了，在這種情況下，給新型金融業(yè)態(tài)創(chuàng)造了一個(gè)宏觀環(huán)境。今后我們認(rèn)為中國(guó)大規(guī)模資金投放時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，即使下半年或者明年我們現(xiàn)在貨幣政策保持目前力度的話，房地產(chǎn)企業(yè)整體信貸收緊我覺(jué)得也是非?？赡艿摹Ｕw不再緊縮，但是房地產(chǎn)這塊不會(huì)放松。

　　第二個(gè)環(huán)境，持續(xù)的去投資化的住宅市場(chǎng)調(diào)控政策。原來(lái)一些民間資本到末端市場(chǎng)去買(mǎi)房子，炒房子，今后的機(jī)會(huì)越來(lái)越少。這也會(huì)使民間資本從過(guò)去的買(mǎi)房子到用金融手段投資房地產(chǎn)。

　　第三，持有型物業(yè)比例提高。這兩天來(lái)我們看到多少開(kāi)發(fā)企業(yè)都在談商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最終要靠持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)，持有型物業(yè)比例提高一定會(huì)對(duì)長(zhǎng)期資金產(chǎn)生需求，在這種情況下，新型金融業(yè)態(tài)才會(huì)生存、發(fā)展?，F(xiàn)在不僅看到對(duì)于新型金融業(yè)態(tài)有所需求，從客觀來(lái)講，新型金融業(yè)態(tài)發(fā)展也有基礎(chǔ)。

　　一個(gè)是你剛才說(shuō)了民間資本的規(guī)?，F(xiàn)在在增大，而且分布相對(duì)集中，我們說(shuō)民間資本發(fā)達(dá)，很多，但是均等化、很平均化，使所有中國(guó)人都非常富有的話，那他可能會(huì)大大消費(fèi)水平，不幸的是中國(guó)民間資本是相對(duì)集中的，集中到一部分人手，這部分資金必須要尋找投資出口。

　　第二，以規(guī)范化方式投資、參與房地產(chǎn)業(yè)是規(guī)避傳統(tǒng)高利貸模式投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀要求。過(guò)去民間資本以高利貸方式投資房地產(chǎn)和規(guī)范直接的投資相比，后者顯然更加安全、也更加適合我們今后發(fā)展方向。第三，新型金融業(yè)態(tài)的投資方式更符合民間資本追求安全性和高收益的特點(diǎn)。

　　如果新型金融業(yè)態(tài)投資房地產(chǎn)漸成趨勢(shì)的話，對(duì)我們整體房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是非常有意義的。

　　主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，可以把民間資本從房地產(chǎn)的需求端轉(zhuǎn)向供給端，大大有利于緩解供求矛盾，過(guò)去是激化供求矛盾，現(xiàn)在是緩解供求矛盾。原來(lái)在需求端增加投資，現(xiàn)在在供給端增加投資。

　　第二，增加房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道客觀分散了客觀上集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈資金來(lái)源，對(duì)銀行貸款依賴度超過(guò)70%，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資和信貸的緊松緊密相聯(lián)，也使房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融銀行的風(fēng)險(xiǎn)緊密相聯(lián)。如果增加直接融資渠道，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)直接承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，這樣大大風(fēng)險(xiǎn)金融銀行風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，發(fā)展直接融資方式投資房地產(chǎn)能夠聚沙成塔，引導(dǎo)民間資本進(jìn)行長(zhǎng)期化投資，來(lái)緩解我們通脹壓力。

　　第四，有利于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)既存在機(jī)遇，也存在挑戰(zhàn)。我國(guó)貨幣增長(zhǎng)高峰期已經(jīng)過(guò)去，控制投資性需求政策將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，傳統(tǒng)的民間投資房地產(chǎn)的方式正在受到挑戰(zhàn)，所以必將倒逼新型金融業(yè)態(tài)產(chǎn)生和發(fā)展。

　　從我們不同的金融業(yè)態(tài)來(lái)看，我們有四個(gè)方面來(lái)進(jìn)行分析，第一，信托方式。目前信托方式最為成熟，因?yàn)樗容^有規(guī)范的成熟的運(yùn)作理念和管理相關(guān)制度，但是信托方式由于受眾面廣，容易受到監(jiān)管。

　　第二，私募股權(quán)方式最值得關(guān)注。投資者主要是高端客戶抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，而且基金管理者具有非常高度的專業(yè)化。不是一般投資者可以做到的，所以現(xiàn)在按照合伙企業(yè)法管理規(guī)定就可以運(yùn)作，最值得關(guān)注、最具有發(fā)展前景，如果發(fā)展運(yùn)作規(guī)范有序的話，最不容易得到更嚴(yán)厲的監(jiān)管。

　　第三，政府發(fā)債方式投資公租房最有必要?，F(xiàn)在中央政府出的政策是讓企業(yè)、地方融資平臺(tái)發(fā)債，與其讓企業(yè)發(fā)債建公租房，不如政府發(fā)債。因?yàn)檎庞酶?，可以更好履行政府?zé)任，引導(dǎo)公租房發(fā)展方向。如果把公租房建了5年都賣掉，那還叫公租房嗎？政府建設(shè)公租房，可以在建設(shè)初期起到很好的規(guī)范，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在公租房建設(shè)模式還不是很清楚。

　　住房問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，社會(huì)問(wèn)題，更重要的是他是一個(gè)政治問(wèn)題，中央政府應(yīng)該對(duì)政治問(wèn)題負(fù)起責(zé)任。REITs方式最需要政府支持。抵押貸款證券化有待進(jìn)一步研究和發(fā)展。我覺(jué)得抵押貸款證券化問(wèn)題和REITs也必須在今后改革中加以考慮，因?yàn)橐鉀Q眾多投資者投資渠道問(wèn)題，如果基金是高端的話，RIETs更符合大眾投資。抵押貸款證券化可以解決企業(yè)融短貸長(zhǎng)的困境。

　　總而言之，新型金融業(yè)態(tài)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在開(kāi)始興起，只要我們可以有序規(guī)范運(yùn)作下去，這個(gè)小樹(shù)長(zhǎng)成參天大樹(shù)是有希望的，但是這個(gè)過(guò)程還需要一個(gè)培育的過(guò)程。我的發(fā)言內(nèi)容到這里，謝謝大家！