以下是博鰲鏗鏘行主題討論現(xiàn)場實錄。

嘉賓主持：香港恒隆地產有限公司董事長陳啟宗先生

參與嘉賓：著名經濟學家、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱先生；著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生

2011博鰲鏗鏘行主題討論現(xiàn)場

陳啟宗：時間非常有限，我先問幾個問題。一年前在這個地方發(fā)生了一件我認為是非常奇怪的事，不知道在座三位記不記得。我坐在這個臺上，還有其他大概9位都是內地住房房地產商，主持人問了一個問題，他說你們看這一年政府的調控成功嗎？九個人都說不成功，到了我，我不是在內地搞房地產，所以最沒有資格說話，我說了我不敢低估政府對調控的決心跟能力。結果就是9：1，我輸了。完了以后我想這個大問題，要是9位中國內地大的住房商都認為政府的調控政策不會成功的話，那政府一定不成功。因為大家都要去買地、搶地，結果又出現(xiàn)了很多的所謂的叫“地王”。當然這個恐怕要逼政府繼續(xù)的加大力度，剛才朱會長等等都說了，逼政府加大力度，最終可能我是對了，但是到時候沒有人記得我說了什么話。因為地王涌現(xiàn)?，F(xiàn)在我提醒三位請你們再次回答去年在這里那位主持人問我們的問題，明年一年政府調控政策會成功嗎，任志強你先答。

任志強：2003年開始所有調控政策哪一次證明它成功過？

陳啟宗：你認為不成功吧？陳淮？

陳淮：很多政策也一樣，有很大成功的地方，也有不成功的地方。

樊綱：現(xiàn)在房地產已經沒有那么火了，說明已經部分成功了。

陳啟宗：第二個問題，政府長遠來看，能夠讓住房的價格達到比較平穩(wěn)的發(fā)展嗎？要是行的話，主要要做哪一兩件事？

任志強：改變土地制度就很容易做，解決土地的供求關系不用政府壟斷，就非常容易。如果我們不解決戶籍制度問題和土地制度問題的話，不行。80年以前的法律不是現(xiàn)在這種土地制度，只要把土地制度回到80年代以前就可以解決問題。

陳淮：我覺得主持人問了一個上帝能不能想出一個他自己都回答不了的問題。悖論，全國哪一個城市把房價控制在老百姓接受的范圍。古往今來，我不知道耶穌行不行，但是我認為用這個目標本身來評論成功就是錯誤。政府在第一個滿足老百姓住房，增加更多需求。第二，消除發(fā)展中的不平衡。第三，縮短波動的高度，延長波動的頻率。第四，讓住房嚴重困難的群體優(yōu)先改善住房，政府沒有辦法一夜之間讓大家需求都同時滿足，但是他可以使最困難的群體優(yōu)先得到滿足，這是比較合理的答案。謝謝！

樊綱：陳淮講了三點，都是很難的，但是理論上是可能的，特別是少一點波動，實現(xiàn)有限目標，這都是可能的。但是很難做到，需要很多經濟學知識。

陳啟宗：現(xiàn)在請你們三位，任志強，有沒有不同意兩位說的話？

任志強：我覺得我可以同意他們說的話。價格是一個相對而言的東西，在解決了土地制度問題以后，可能會大大緩解價格飚升速度。倒過來來講，陳淮先生說的為什么你要控制房價？因為全世界沒有一個國家可以讓房價使所有人都買得起房子，更重要的是我們要讓收入增加速度高于房價增長速度，這是可以做的。你減點稅就可以了。國家提出減稅，但是上半年收的稅結果比全年計劃還多，今年下半年繼續(xù)這么收的話，全年可能比人大提出的預算報告增加100%個稅，給老百姓留點余地好不好，拼命這么加稅，怎么讓個人收入增加高于房價增長速度。我覺得中國不是沒有能力讓房價跟收入距離拉近一點，我覺得我們中國急于收稅的心情太重了，這可能是一個很大的問題。

陳啟宗：樊綱，你剛才講到財稅改革是需要的，你沒有時間發(fā)揮，現(xiàn)在給你一兩分鐘講一講。

樊綱：財稅改革是一個很大的概念，包括土地出讓制度，包括中央地方的稅收關系，財政關系。包括差別稅率制度，包括房地產市場的差別稅率制度，就像這個級差地租。如果沒有一個好的對高檔住房稅收制度，真正用差別的收入，如果不能被公共收走的話，這是不行的。獲益者是房地產商，而不是公眾的話，最后會產生很大沖突。包括各種資源稅收，其他國家石油價格上漲，利益歸國家的，而我們是歸石油公司的。包括富人對房地產高檔房高征稅，用這個高征稅補貼保障房這一系列的制度從財稅體制角度，最終穩(wěn)定市場，你做不到，市場沒有波動。但是使這個市場波動小一點、大家沖突小一點、貧富差距得到適當緩解，這是任何一個公共政策追求的目標，在這個問題上我們過去做了很多事情，但是在財稅制度改革上要做的事情更多。

陳啟宗：地方政府，土地是控制在他們手上，他們有誘因去把土地價格賣的越來越高，你認為這是一個難處嗎？

陳淮：都讓他們到中央黨校學習。我們別企圖用20、30分鐘才3、4個人說話就把中國房地產問題都說明白?；夥績r和老百姓收入之間的問題需要四個調整，第一，城市結構調整。大城市住不下了，而三線城市才能住下。第二，中央預地方財政關系調整。第三，土地制度要調整。宅基地，剛才任志強說的政府是土地唯一供應。第四，收稅制度調整。這四個調整都不是我們可以在這里猜地方政府怎么讓他們有科學發(fā)展觀這樣能回答。就算收稅制度，不僅僅是收入，收入重要，但是與此同時還要提高老百姓持有資產的抗風險能力，就是現(xiàn)在買得起和已經買房的人，如果利率提高一倍，你還付得起月供嗎？第二，要努力在一個更長期過程不斷降低老百姓收入中正常生活支出所占比重，如果老百姓吃穿用住還在比重70、80%，即便提高，也不具備資產累計能力。我們這20分鐘的主題本來我看到寫的是政策選擇，我昨天晚上一晚上沒有睡覺，就想了半天還有什么選擇，房地產政策還有選擇嗎？反通脹是因為房地產價格高低就不反了嗎？該反的還是要反。因此貨幣政策不是你房地產可以選擇的，和你沒有多大關系。第二，保障房，政府是公共產品唯一供應者，調不調控房地產，政府也要永遠建保障房，永遠承擔兜底職能，永遠履行社會公共基本角色。你就接著干就完了。我們是一個人多、地少、發(fā)展不平衡的國家，限制在短缺情況下擴大供不應求缺口的投機性需求，這樣的政策我想也沒有什么選擇，大概我們這一輩子眼不閉之前，這個政策沒有多大變化，謝謝！

陳啟宗：樊綱，你同意嗎？

樊綱：不知道你這個政策是不是問的是認為政府地價要高。咱們說地價這個事情。現(xiàn)在地方政府仍然想賣高價，但是他能決定嗎？他決定不了。唯一能決定的一件事情就是放多少塊出來。中國放多少塊地出來，國土資源部放多少地出來，中國有多地放出來。這個涉及到農村土地、宅基地等等地的轉讓。多年強調了這個問題，農村有這么多地閑置，而轉換不進來，這個問題是需要解決。有些政府為了地價高，少放地。如果是這樣的話，可以說是操控地價。但是如果土地供應沒有像他這么操控的話，區(qū)別于貨幣市場。這個問題沒有那么簡單，不是說因為政府要搞高地價了，這個地價是市場供求來決定，而不是單獨來決定。

任志強：現(xiàn)在地價是因為政府把市場給壓縮了，有錢也不讓你買。這就是供求關系一個方面。但是正常情況下，如果政府不采取限購政措施，土地供應量是不足的?，F(xiàn)在限制市場，扭曲后，名義上好像土地供應大于求，因為今年樓盤已經大量出現(xiàn)了。但是實際情況是因為如果你說任何人不去買房子，那供應更多了。關鍵是你是不是限制需求，還是說在正常允許需求下。

樊綱：即使正常情況下，你敢拿多高價的地，取決于房子能賣多少錢。這個連鎖關系應該是承認的。

任志強：你說的對，土地價格來源于它的產出，這是經濟學道理。但是這是非壟斷的情況下。因為我不從這里拿，可以從別的地方拿。壟斷情況下就決定了只有這么多，而需求那么大?，F(xiàn)在政府用行政命令扭曲所有供應關系。03年取消協(xié)議出讓，才形成新一輪土地短缺，關閉土地和銀行兩個閘門，這個時候形成價格上漲。而之前基本看不到價格暴漲。

樊綱：土地改革是一個相當復雜的事情，包括孟曉蘇說的協(xié)議住讓，多少是協(xié)議轉讓、怎么轉讓，多少是拍賣，怎么拍賣。這一系列問題要綜合考慮，才能平衡一點。

陳啟宗：我覺得中國房地產行業(yè)很特別，就是到現(xiàn)在為止好像沒有看到太多破產的情況。那當然是我們國家歷史不夠長。特別是商品住房歷史不夠久。但是在外國早就有很多破產的事發(fā)生了，在中國會不會發(fā)生呢？要是發(fā)生的時候，會不會有傳染呢？會不會帶到更大對整體經濟的破壞呢？我們又如何預防這個事呢？

陳淮：這個問題問的比剛才那個問題有意義的多，今后十年，房地產主要情結，業(yè)內優(yōu)勝劣汰，但是是不是這樣，就會導致行業(yè)衰退。絕無可能。我們今天很多大產業(yè)都是經過非常殘酷的優(yōu)勝劣汰到今天，包括90年代家電業(yè)、汽車業(yè)，沒有優(yōu)勝劣汰的選擇，物種就會全面退化。當食物不足的時候，鳥兒只喂給強壯的個體，寧愿把弱的餓死。

任志強：不是這樣，我們在80年代死掉一批、93年死掉一批，但是是被收購，收購完了工商執(zhí)照沒有變，因為變一次，要多交一次稅。換了股東就少交錢，其實只是你不知道。

樊綱：你剛起來就有點調控，基本上就是收購，他不出現(xiàn)大規(guī)模破產。那個大危機來了，大公司都不收購了，就是爛尾樓了。

陳啟宗：從這樣講法，中國政府調控非常成功。

樊綱：所以我說部分成功，說句實在話，我們中小企業(yè)得益于比較早的調控，沒有大的波動。大的企業(yè)愿意大波動，那個時候才是廉價抄底，中國有太多的小樓盤，說句實在話，中國市場應該多一些波動，但是從經濟學角度來講，平穩(wěn)一點為好。其實大家仔細想一想這個整個過程。

任志強：實踐證明房地產行業(yè)調控不是成功，但是宏觀經濟是比較成功。

陳淮：我覺得任總之前都沒有講，肯定還是比較成功。

陳啟宗：我想我這個主持人做得很成功，他們講的都很精彩。再次謝謝三位嘉賓。