調(diào)控也是一個重新洗牌的過程，本輪調(diào)控估計起碼有20%-30%房企會被淘出這個行業(yè)。

編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 博鰲特稿 見習(xí)編輯 汪少平 十多年來，恒億集團從未停止其擴張的腳步，而把總部由龍巖搬到了廈門，在廈門湖里高新技術(shù)園區(qū)中高聳的總部大樓，似乎也象征其擴張的重要一步。

　　搬家到廈門后，恒億是占領(lǐng)了一個進可攻退可守的陣地。一年前市場尚熱時，恒億制定出“立足海西，進軍二三線城市的策略”，如今面臨調(diào)控的持續(xù)壓力，恒億已將非本土項目賣掉，集結(jié)資金等待機會。

　　對于把精力重新集中在本土福建，恒億集團董事局主席郭建平解釋道，因為恒億在福建知名度很高，相對融資也比較容易，如果是在新的地方，他們不了解恒億，恒億融資也就比較困難，所以在戰(zhàn)略上做了一些調(diào)整，把精力重新收回到福建。

　　對于此次戰(zhàn)略的調(diào)整，郭建平表示，恒億這么做并不代表要采用一種收縮自保的策略，而是手持資金，等待收購的機會。

　　在郭建平看來，本輪調(diào)控也是一個重新洗牌的過程，其預(yù)計本輪調(diào)控應(yīng)該會持續(xù)到2013年，而從今年下半年開始部分房企因為資金緊張逐漸被淘汰，預(yù)計明年起碼有20%-30%房企會被淘出這個行業(yè)，而這個洗牌的過程也正是恒億的兼并、壯大的機會。

　　郭建平依舊看好未來十年、甚至幾十年的房地產(chǎn)市場，在其看來，中國只有幾億人擁有住房，且中國城市化進程遠沒有結(jié)束，中國老百姓剛性需求依然十分旺盛，這足以支撐房地產(chǎn)業(yè)幾十年的發(fā)展。郭建平稱，越調(diào)控也說明房地產(chǎn)業(yè)的利潤越大。

　　對于未來具體的發(fā)展戰(zhàn)略，郭建平也透露，恒億會加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，商業(yè)地產(chǎn)會占恒億集團的70%比例，只保留30%的住宅開發(fā)。郭建平期望通過商業(yè)轉(zhuǎn)型來抵抗市場的風(fēng)險和波動。

　　持續(xù)的調(diào)控壓力對所有的房地產(chǎn)企業(yè)來說，都是一個必須思考和面對的問題，恒億對此已作出選擇，在這不可測的未來中這不失為一條道路。

　　為了更深入了解恒億集團的發(fā)展策略，觀點新媒體日前采訪了恒億集團董事局主席郭建平先生，以下為采訪實錄：

　　觀點新媒體：2011年之前的十年，中國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了突飛猛進發(fā)展，被稱為房地產(chǎn)的“黃金十年”，您怎么看待這十年間中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，以及福建的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況？

　　郭建平：過去這十年中國的GDP實現(xiàn)快速的增長，房地產(chǎn)業(yè)也跟著國際經(jīng)濟的快速增長而增長。在這過去的十年里面，不管是會做房地產(chǎn)還是不會做房地產(chǎn)，趕上政策，只要膽子大投進去都賺錢了，投資房地產(chǎn)的也都受益了。

　　從中國的經(jīng)濟發(fā)展分布情況來看，福建也屬于發(fā)達地區(qū)。改革開放之后是沿海城市先發(fā)展起來的，福建也走在全國20多個省之前。而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)主要條件也是城市要有購買力，老百姓有錢了之后首先考慮的是添置固定資產(chǎn)，因為這也是最好的投資方式，投資股票普通百姓是把握不住的。

　　福建經(jīng)濟發(fā)展快，老百姓購買力很強，所以福建開發(fā)商的實力基本也是屬于比較強的，閩商跟浙商一樣鋪到全國各地去發(fā)展，而像中西部、特別是西部一些地方發(fā)展較慢，老百姓購買力有限，所以房地產(chǎn)業(yè)也不活躍。

　　觀點新媒體：在黃金十年里，恒億集團也保持了積極前進的態(tài)勢，您認為在過去十年中恒億集團最大的特色是什么？過去這十年中，恒億集團建筑、房產(chǎn)、投資三大業(yè)務(wù)齊頭并進，都獲得極大發(fā)展，請問這三大業(yè)務(wù)各自的比例是多少？未來十年，您希望這三大業(yè)務(wù)都怎樣發(fā)展？

　　郭建平：過去十年，恒億集團也跟著政策獲得了很大的發(fā)展。恒億最大的優(yōu)勢是區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢，但這個全國都一樣，房價漲不單是福建，是全國性的漲。恒億是地方性的、區(qū)域性的企業(yè)，在福建有優(yōu)勢，在這十年里面恒億也迅速的跟著福建房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大起來了。

　　恒億定位在資源型的產(chǎn)業(yè)，恒億從建筑到房地產(chǎn)、礦業(yè)、碼頭都有發(fā)展，但房地產(chǎn)是恒億的主業(yè)，在總體比值中里面占了50%比例。

　　恒億在未來十年里面還是把房地產(chǎn)定位為我們的主業(yè)，因為恒億做房產(chǎn)有自己的優(yōu)勢，恒億的優(yōu)勢是從建筑到房地產(chǎn)一條路直通。

　　觀點新媒體：近期最熱的話題就是限購令將要擴大到二三線城市，您認為這會產(chǎn)生什么樣的影響？恒億也在進軍二三線城市，限購令擴大范圍會對公司產(chǎn)生什么樣的影響？作為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)，在新的形勢下，集團有什么樣的戰(zhàn)略規(guī)劃？立足閩西，進軍二三線市場的戰(zhàn)略是否有調(diào)整？

　　郭建平：限購令擴大到二三線城市，應(yīng)該說宏觀層次的問題，同時這也是一個重新洗牌的過程。調(diào)控對于大型企業(yè)來說，由于它們資金渠道比較多，所以他們可以繼續(xù)全國性的布局，而恒億作為一個區(qū)域性的企業(yè)，在此等情況之下，我們已把發(fā)展中心重新調(diào)整到自己的區(qū)域來。

　　因為恒億在福建知名度很高，相對融資也比較容易，如果是在新的地方，他們不了解恒億，恒億融資也就比較困難，所以我們在戰(zhàn)略上做了一些調(diào)整，把精力重新收回到福建。

　　觀點新媒體：恒億已把總部搬到廈門，是什么原因促使恒億作此選擇的？您是如何看待廈門房地產(chǎn)業(yè)的前景的？

　　郭建平：我們覺得廈門的房地產(chǎn)業(yè)增長空間非常大。因為國家重視，給了福建政策，另外廈門也是最早改革開放的幾個城市之一，不過廈門跟深圳特區(qū)相比，發(fā)展還是比較滯后的，但廈門的后勁很大。

　　把公司總部由龍巖搬到廈門，我們有多個考慮。簡單說，廈門畢竟是福建的特區(qū)，在這里的人才、信息、資本等各方面都比恒億老家龍巖高。恒億在老家能接觸的資本很少，龍巖沒什么信托或資金，而到廈門就完全不一樣了，廈門有很多信托、基金可以解決資金的問題。

　　原來信貸寬松、利率成本比較低時，恒億從銀行貸款，還無所謂，但是信貸收緊之后，就必須跟信托、基金等等金融產(chǎn)品進一步接觸，這些融資渠道在廈門遠比龍巖豐富。而且在廈門特區(qū)，它的金融產(chǎn)品比較有優(yōu)勢，像廈門的銀行報項目，決策又快，資金量也大。

　　觀點新媒體：從去年始，宏觀調(diào)整政策似乎有越演越烈之勢，很多人認為中國房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去，對此你怎么看？

　　郭建平：我不同意這個說法，因為中國人還有很多的剛性需求。本次調(diào)控只是抑制房地產(chǎn)的過快發(fā)展，因為這關(guān)乎到民生，但越調(diào)控的行業(yè)也說明它的利潤空間越大。

　　但是調(diào)控也是個重新洗牌的過程，小企業(yè)可能頂不住被淘汰，市場也會進入到競爭更激烈的時代。未來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不會再是會做不會做都能做了，不是靠膽大就可以做了，未來房地產(chǎn)將進入更專業(yè)的時代，簡單做住宅的開發(fā)商就不一定懂得做綜合體，不一定懂得招商、經(jīng)營酒店、寫字樓等等。

　　觀點新媒體：很多人認為宏觀調(diào)整會使中國房地產(chǎn)發(fā)展速度減緩，對此您怎么看待？剛才您也提到調(diào)控會使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)洗牌，您認為洗牌主要會體現(xiàn)在哪些方面呢？

　　郭建平：減緩不可能，房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)已證明房地產(chǎn)發(fā)展沒有減緩。

　　調(diào)控主要是通過銀行進行，信貸收縮之下，小企業(yè)項目貸款可能就沒有，按揭也沒有，小企業(yè)壓力就比較大大，頂不住，這樣房地產(chǎn)業(yè)進入門檻也就高了。因為限貸發(fā)展下去，原來項目開發(fā)資金可以有60%的比例貸給你，現(xiàn)在可能要你自己100%解決項目資金，所以這個門檻就提高了?，F(xiàn)在，臺灣已經(jīng)是要開發(fā)商100%解決項目資金了。

　　其實像金融危機也好、調(diào)控也好，總有些人是虧本的，有些人是賺錢的，這時就要把握好機遇。

　　觀點新媒體：今年關(guān)于融資收緊、房企資金鏈緊張的話題經(jīng)久不衰，且目前政策似乎也沒有松綁的跡象，您認為這樣持續(xù)下去下半年有多少房企資金鏈會陷入危險境地？在這方面，恒億集團是怎樣保證資金鏈健康的？

　　郭建平：其實，任何一個行業(yè)都一樣，都有高潮和低潮，只是在低潮時要調(diào)整自己。就像我們買股票一樣，低潮要買進，高潮要賣出去，調(diào)整好就能賺大錢。

　　但是調(diào)控也是一個重新洗牌的過程，本輪調(diào)控估計起碼有20%-30%房企會被淘出這個行業(yè)。

　　下半年應(yīng)該會開始出現(xiàn)“洗牌”，明年應(yīng)該更厲害。從去年開始調(diào)控到現(xiàn)在已有一年，而經(jīng)過2008年的金融危機后，房企經(jīng)歷過一次洗牌，已有所準(zhǔn)備，所以一般開發(fā)商都可以支撐一年，但兩年就受不了，所以大概在明年洗牌就會發(fā)生。

　　對此，恒億已經(jīng)調(diào)整好戰(zhàn)略。目前恒億已經(jīng)把異地的項目都賣掉調(diào)整回自己的本土了，但恒億這樣做并不是收縮，而是回來之后收購兼并別人，恒億做好充分的資金準(zhǔn)備，等待收購、兼并的機會。

　　其實，房企發(fā)展還是控制好負債率。恒億目前負債率才20%多，一般的房企負債率有40%多，有的房企在形勢好的時候負債率高達70%-80%，這樣的房企壓力就大了。恒億為了健康的發(fā)展，一直比較注意控制自己的負債比率，恒億負債比率一直控制在48%以下。

　　觀點新媒體：恒億上半年的業(yè)績?nèi)绾?？上半年房地產(chǎn)板塊有多少銷售？這一板塊全年的目標(biāo)是多少？

　　郭建平：恒億地產(chǎn)上半年銷售額是10個億，今年全年計劃目標(biāo)是20億。

　　下半年，樓市依然要受調(diào)控影響，但受調(diào)大幅降價不大可能，有些頂不住的開發(fā)商可能會便宜一點賣，而市場不好的時像我們有資金的房企就不賣，而且如果便宜的樓盤我們還會收購一些。

　　觀點新媒體：一輪又一輪的樓市調(diào)控，從限購、限貸、限賣到限價，以您這么多年的行業(yè)經(jīng)驗看，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的問題很大？政府用行政調(diào)控的手段，您覺得是否妥當(dāng)？

　　郭建平：市場經(jīng)濟就應(yīng)該由市場來決定，而不是靠政策來決定。

　　很多的調(diào)控的政策也就是一種臨時的手段。實際上這些政策是讓更多的人買不起房子，而不是解決房子的問題。你不給貸款買房子，對富人來說沒什么影響，對窮人來說影響就大了，買房成本增加了，按揭比例提高了，這樣就等于限制了購買力。

　　觀點新媒體：對政府今年大力推出的保障房您是怎么看呢？恒億有無參見保障房的意向？

　　郭建平：保障房是好事，任何國家都要做保障房，讓沒錢的人去住這個。我認為保障房中要多建廉租房，現(xiàn)在主要建的是經(jīng)濟適用房，買了就可住一輩子，但有的人過幾年就富起來了，還在保障房里就又浪費資源了，所以應(yīng)該多建廉租房。

　　建設(shè)大量的經(jīng)濟適用房，地方政府是沒有資金的，把這個錢拿去投經(jīng)濟適用房了，公務(wù)員工資都發(fā)不出來了。而投資廉租房則是出租，所有權(quán)還是政府的，資金也可以持續(xù)使用。

　　恒億是有意向參與保障房建設(shè)的，但各地政策都不一樣。

　　觀點新媒體：受持續(xù)調(diào)控的影響，很多房企都開始發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，您是怎么看待商業(yè)地產(chǎn)熱的？有觀點認為，大陸的商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫，您是怎么看的？

　　郭建平：我認為商業(yè)地產(chǎn)是這個時期的一個特色，這是因為一塊土地建住宅、建保障性住房政府收稅都是一次性的，而建綜合體、建商業(yè)中心，這可以給政府帶來不斷的稅收，所以政府也鼓勵做商業(yè)。實際上開發(fā)商也喜歡做商業(yè)，因為商業(yè)地產(chǎn)的成本比住宅還便宜，給的地價也更便宜。

　　我認為商業(yè)地產(chǎn)不存在泡沫。現(xiàn)階段，對于開發(fā)商來說，賣樓不成問題，因為商業(yè)地產(chǎn)是很好的投資渠道。比如說現(xiàn)在有點錢但沒有更好的投資渠道，而炒股又不穩(wěn)定，做什么呢？買個店鋪每個月都能收到租金。中國的情況跟國外不一樣，我們老百姓都是買店鋪和買資產(chǎn)，才能有穩(wěn)定的收入。

　　觀點新媒體：展望下一個十年，您認為未來十年中國房地產(chǎn)業(yè)將會呈顯出什么樣的發(fā)展勢態(tài)？十年之后，您希望恒億集團成為一個什么樣的企業(yè)？

　　郭建平：我覺得未來十年恒億還是要好好把握住這個機遇，加大對房地產(chǎn)的投資。因為房地產(chǎn)在中國還有幾十年的發(fā)展時間，中國現(xiàn)在只有幾億人擁有房子，中國的城市化正在發(fā)展。當(dāng)然過幾十年之后到了一定的時間房地產(chǎn)業(yè)或許會有一個飽和程度，但是現(xiàn)在還早，所以恒億要加大程度地產(chǎn)投資力度，抓住幾個機遇，爭取十年內(nèi)成為中國的房地產(chǎn)的百強企業(yè)。

　　另外，恒億已經(jīng)在做計劃，準(zhǔn)備五年內(nèi)上市，因為只有上市才能夠加快發(fā)展，快速擴張。

　　其實，每個企業(yè)都要有自己的特點，要有一個概念和模式來復(fù)制它，就像萬科一樣用創(chuàng)新的模式來復(fù)制，才能加快企業(yè)的發(fā)展。恒億現(xiàn)在打造的綜合體就是這樣，恒億的綜合體全部賣歐洲產(chǎn)品，跟別的商業(yè)形式區(qū)別開來。恒億這個模式也是一個非常的創(chuàng)新。

　　中國的消費很特殊，到歐洲去50%的消費都是亞洲人，50%亞洲人中50%都是中國人，中國人購買力很強。恒億現(xiàn)在打造的綜合體是跟歐洲的聯(lián)合體合作，是一個創(chuàng)新，如果打造完了我們就往全國各地去復(fù)制。

　　恒億打造商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢是跟歐洲的聯(lián)合體合作，賣歐洲產(chǎn)品。以后中國人就不用去香港、到法國去購買東西了，在中國都可以買得到歐洲產(chǎn)品了。另外恒億也在跟臺灣合作賣臺灣產(chǎn)品，現(xiàn)在國家鼓勵跟臺灣合作，對此福建也比較有優(yōu)勢。

　　未來恒億會加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，商業(yè)地產(chǎn)會占我們集團的70%比例，未來恒億要轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，只保留30%的住宅開發(fā)。商業(yè)多了之后抗風(fēng)險能力強，像萬達的資產(chǎn)比萬科還多，恒億的資產(chǎn)也會給我們帶來源源不斷的收入。

　　未來，恒億發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)還是要進入二三線城市，但做商業(yè)綜合體恒億就會往一線城市去發(fā)展。