商業(yè)跟住宅最大的區(qū)別就是租戶的基本需求，商業(yè)地產如果沒有市場需求的話，就沒有任何意義和價值了。

　　編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產實現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點新媒體推出“2011博鰲房地產論壇特稿”系列報道。

　　觀點網 曹萍 見習編輯 陳澤佳 近期，隨著樓市調控的進一步加深，市場催生了許多商業(yè)地產的投資需求。商業(yè)地產的投資空間到底有多大？在這樣激烈的市場競爭中，開發(fā)商該如何選擇自己的發(fā)展模式與方向？商業(yè)地產的發(fā)展對于整個房地產行業(yè)而言，又有什么樣的影響？帶著這些問題，我們采訪了高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經理張良軍先生。

　　觀點新媒體：我們的會議主題是下一個十年，所以就想回顧一下上一個十年，再展望一下未來的十年。現(xiàn)在想請張總談談這個十年間整個行業(yè)的發(fā)展情況。

　　張良軍：我覺得這十年最主要的成就，第一，房地產的發(fā)展為中國經濟的高速增長做出了巨大的貢獻，房地產已經成為中國經濟的支柱產業(yè)。第二，基本已經解決了老百姓的居住問題，這是個大成就。第三，房地產業(yè)的發(fā)展讓中國人對房子有了新的認識，房子已經不只是福利，而是商品，還是投資產品。

　　觀點新媒體：從2010年開始，政府逐漸介入行業(yè)調控，剛開始大家以為是短暫的，但是現(xiàn)在來看沒有放松的跡象，還加大了力度，有人說這個行業(yè)大洗牌還持續(xù)的時間將比較長的，您覺得洗牌這個說法現(xiàn)在成立嗎？

　　張良軍：我覺得成立。洗牌不只是開發(fā)商層面上的洗牌，而是所有的參與者的洗牌。政府的觀念和角色也需要調整。洗牌也意味著當前房地產暴利時代的結束。

　　房地產開發(fā)市場未來應該主要是三種力量，一種力量是現(xiàn)在上市的一些有足夠的市場規(guī)模的開發(fā)商，在目前銀根緊縮的情況下，這些開發(fā)商還有一些融資渠道來獲得資金支持，特別是在境外上市的公司可以通過一些債券或股權來獲得資金上的幫助。

　　第二類是國營的開發(fā)商，有人說這次調控導致國進民退。國企央企之類的企業(yè)具有市場優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、資金優(yōu)勢，他們本身有更好的政府關系，同時擁有大量的土地儲備，他們以前的廠房也好，舊的辦公場所也好，各種各樣的原因，導致他們擁有龐大的土地儲備。同時，在資金上，國企央企可以通過集團內部調濟，而且資金成本相對比較小，其他的開發(fā)商可能不具備這個優(yōu)勢。由此，這類公司有機會成為市場的主流。

　　第三類公司，可能規(guī)模不是很大，但是有很獨特的一些業(yè)務模式，有自己獨特的優(yōu)勢，比如說商業(yè)、酒店，有些公司在某些領域里有獨特的優(yōu)勢，獨特的商業(yè)模式，比其他的開發(fā)商有比較優(yōu)勢的話，這些公司會有自己的市場空間。

　　我相信開發(fā)商的洗牌將導致兩類主流的開發(fā)商，一個是上市公司，第二是央企還有一類是那些比較有特點的公司。所以這個洗牌主要體現(xiàn)在這方面。

　　另外一個洗牌是市場結構的、產品的結構上的洗牌。這存在兩個方面，一個是區(qū)域的調整，從一線城市，二線城市到三線城市、四線城市，中國的城市化意味著未來會有大量二線城市、三線城市會進入房地產的市場前沿，這個市場的洗牌是不可避免的，也是一個很自然的事情。

　　觀點新媒體：隨著市場的發(fā)展，競爭也越來越激烈如此激烈，也就是一個大魚吃小魚優(yōu)勝劣汰的過程吧？

　　張良軍：在開發(fā)商市場上，大魚吃小魚，優(yōu)勝劣汰是市場的原則。市場經濟自然會這樣。另外一個洗牌就是產品的洗牌。產品洗牌就是說可能一個是從住宅到多元化產品的洗牌。以前這種靠住宅的銷售快速回籠資金，靠預售商品房的這種住宅的開發(fā)模式現(xiàn)在必須得向多元化、更長期、多元化的產品、多元化的經營模式方面轉變，所以現(xiàn)在開發(fā)商都在進入商業(yè)地產，進入生態(tài)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產等領域，我覺得有些只是一種概念，但一定會有更多元化的模式出現(xiàn)。所以說現(xiàn)在的市場正在進入一個全新的時代。

　　觀點新媒體：如今，政府介入逐漸增多，那對整個行業(yè)來說，會有什么新的變化與發(fā)展？對于未來發(fā)展又有什么樣的挑戰(zhàn)？最近出臺的限購政策對此又有什么樣的影響？

　　張良軍：我覺得最長遠的發(fā)展是健康發(fā)展，沒有一種事情永遠可以讓你獲得暴利的。我覺得這個是市場必然會經歷的一個陣痛的過程，從市場的長遠發(fā)展看是有好處的。

　　房地產的暴利導致社會資源的分配也是不公平的，所以導致了很多人進入這個市場，沒有人愿意做別的事情，沒有人做實業(yè)，沒有人腳踏實地做自己該做的事情，這對其他行業(yè)產生不利的影響，導致社會資源分配上的不均衡，這樣的發(fā)展也不應該持續(xù)。

　　因此我覺得在未來5-10年調控會是一種常態(tài)，現(xiàn)在限購的范圍已經到二三線城市。政府必須為老百姓著想，政府必須為保障房建設去爭取時間和空間。在保障房進入市場之前，我相信這種姿態(tài)應該會持續(xù)下去。從全國范圍看、從宏觀的角度看，政府期望通過大量的保障房可以解決社會的最底層的這些家庭的居住問題。當然不可能一勞永逸地解決這個問題，但是至少讓這個社會變得更和諧一點。

　　政府考慮的不僅是房地產市場。所以，盡管我也不贊同有些城市的的歧視性限購政策，但任何一個政策不可能沒有副作用。，

　　觀點新媒體：現(xiàn)在都在說這個限購會擴大到二三線城市，有人說這對開發(fā)商的影響很大，也有人說是開發(fā)商咎由自取，根據國土局最新公布上半年房價走勢來看，房價還是仍然堅挺。您怎么看待這個問題的？

　　張良軍：房價還是堅挺，但是也不能怪開發(fā)商。開發(fā)商畢竟是開發(fā)商。他必須為他的股東負責。他能賺到錢當然去賺錢，所以你不可能指望一個管理層、一個職業(yè)經理人先去為社會負責，其次再為股東負責，這是不可能的事情。企業(yè)有自己的責任。首先要為股東負責，然后盡可能地考慮到社會的利益、公眾的利益。能夠做到這一點，已經是一個管理者能夠做到非常非常好的地步了。

　　觀點新媒體：這一次調控這么久的原因是什么？

　　張良軍：市場流動性太強，有4萬億的資金進入了市場，有很多進入了房地產領域，這個必然會推動物價的上漲，必然推動這種投機炒賣，所以尤其當這部分錢掌握在少數人手里，這種情況是不可避免的?，F(xiàn)在中國人已經開始在世界范圍內進行投資，他們的資金需要出路，所以現(xiàn)在你看去新加坡、加拿大，有近30%來自中國。

　　觀點新媒體：聽說現(xiàn)在國際市場上對中國人掀起的海外購房潮很不滿意，您怎么看待這個問題？

　　張良軍：你去看看國外的奢侈品市場上，中國已經成為最大的買家。這不僅是房地產領域，現(xiàn)在限購，限購以后導致了什么？限購的話，導致其他的商品漲價，其他投資渠道的缺失，股票市場一蹶不振，又沒有更好的投資渠道，通脹這么高，利息又這么低，存到銀行，又賠本，這么多的錢在這一部分人的手里，必然會尋求他的利潤途徑，國內沒有合適的引導渠道，人們手上資金過多，就只能去投資房地產，無論是國內還是海外的。

　　觀點新媒體：這樣的情況繼續(xù)下去的話，中國人會占據海外很大的房地產市場，這樣的話，國外會不會出臺一些政策來限制中國消費者？

　　張良軍：其實澳洲很早就出臺限購政策，是針對于外地人在澳洲買房的。還有香港，為了保護自身的利益，自然會把門檻抬高。中國人資本流動性過剩，使得在海外買房現(xiàn)象增多，以后可能會更多。

　　觀點新媒體：您覺得從去年到今年，這一波一波的調控對企業(yè)而言，是不是對資金的影響最大？您怎么看待中國房企的銷售業(yè)績？

　　張良軍：我覺得首先是對資金的影響。對開發(fā)商來講，限購以后房子賣不出去，很多房子的銷售已經基本處于停滯的狀態(tài)。沒有了預售收入，開發(fā)商少了近1/3的資金來源。另外一個，銀行借貸的渠道也沒有了，開發(fā)商沒辦法生存。這是最直接的影響。

　　中國的房子是預售，預售款項對上市公司來講，房子建好才能入賬，去年的預售款可能在今年計入銷售收入，有6-12月的滯后性。所以，我覺得更值得關注的是今年年底的銷售數據或是明年上半年的銷售數據，才可以更好地反映今年的銷售狀況。

　　觀點新媒體：剛才我們說銀行對房企的一個信貸的緊縮，可是我們也有關注到，就是國內的一些大的企業(yè)今年上半年的融資還是蠻頻繁的，但是大部分都是開發(fā)貸、信托，都是這兩個方式，其他的途徑很少。你是怎么看待這些問題的？

　　張良軍：在A股市場上融資基本上已經沒有渠道了，信托資金也受到了更嚴格的管控。但是說實在的，我前階段看過一個統(tǒng)計，萬達今年發(fā)了十幾個信托，加在一塊也就百十來個億，對它講是杯水車薪的，解決不了問題的。他要維持上千億的銷售額，百十個億的信托解決不了實質性的問題，只是可以解決燃眉之急而已。

　　觀點新媒體：只能解決燃眉之急？

　　張良軍：對。當然信托也越來越困難，還有信托的成本非常非常高，現(xiàn)在20%多的綜合成本，在目前調控的環(huán)境里邊，有多少開發(fā)商還可以實現(xiàn)超過20%的年利潤？

　　觀點新媒體：所以已經有一些就是中小型房企就是為了一些民間資本去借錢，但是那些利息是相當相當的高。

　　張良軍：20%已經是算低的了，還有更高的。那個是慢性自殺，茍延殘喘。20%多要賺多少錢你才可以賺回來。

　　觀點新媒體：那照目前這種情況來看，到下個十年行業(yè)將會是什么樣的？

　　張良軍：我相信不用十年，就見到結果，在開發(fā)商層面上已經在發(fā)生，而且發(fā)生以很高的頻率在發(fā)生。去年，清華的某研究機構做過一個統(tǒng)計，目前中國最活躍的企業(yè)并購領域是房地產，占整個并購市場的25%左右。

　　還有一個，你去看看萬科去年的銷售，去年萬科的銷售，萬科自己入賬的銷售就是500多個億，其他的500多個億是合營公司/伙伴的收入。你給我地，我給你錢，我?guī)湍憬ǎㄍ晡覀兎仲~。

　　觀點新媒體：經過這些大大小小，從企業(yè)、產品結構之類的變化以后，截止到2010年。從2011年到下一個十年，在您看來，整個行業(yè)應該會有個什么樣的發(fā)展狀況？

　　張良軍：我覺得市場應該會更多元化的發(fā)展。全民都投資房地產的時代一去不復返。產品會變得更多元化，開發(fā)商不會一窩蜂地都去做住宅?？赡軙衅渌刑攸c，更有持續(xù)發(fā)展模式的產品模式和經營模式。比如真正的產業(yè)園區(qū)地產，不是以產業(yè)園區(qū)作為借口，作為噱頭去做的房地產開發(fā)。真正找到產業(yè)園區(qū)的產業(yè)的定位，然后再以這個為依托去進行的商業(yè)地產開發(fā)、工業(yè)地產開發(fā)和相應的配套住宅開發(fā)，都是有市場的。

　　中國的經濟還在工業(yè)化的過程中，還會有大量的生產、研發(fā)、工業(yè)的需求，這個還會持續(xù)。在不同的城市、不同的地區(qū)，可能會有不同附加值的產業(yè)存在，像沿海城市可能原來那種附加值低的加工業(yè)，將會向內地轉移，會有最新的附加值更高的產業(yè)來取代，所以我覺得產業(yè)地產將會是中國工業(yè)化的主旋律。我們希望通過我們的行業(yè)產業(yè)地產可以走向理性，不要盲目跟風。

　　觀點新媒體：有機構數據顯示，2010-2020年是商業(yè)地產發(fā)展黃金10年，他們的判斷標準是，從去年第一季度開始，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的商業(yè)地產的售價增長、租金增長跟空置率的降低同時發(fā)生，您怎么看？

　　張良軍：五大城市不能一概而論。廣州其實現(xiàn)在已經有一些供過于求的局面，空置率在20%以上，天津的空置率算上濱海的供應量，非常龐大。但北京空置率處于非常低的水平，在5%左右，處于一個供不應求的局面。上?，F(xiàn)在處于10%不到的水平，也是相對比較健康的一個水平，但是在其他的城市，除個別的城市如武漢的空置率很低外，空置率都在兩位數字以上，20%以上的空置率是相當高的，而且還會有不斷的新供應進入市場。

　　有人說，成都80個商業(yè)綜合體，80個商業(yè)綜合體在建，我簡單算一下帳，一個商業(yè)綜合體，就算它三種用途，每種用途5萬平米，就是十五萬平米，十五萬平米乘以八十就是一千二百萬平米，相當于北京目前CBD整個已經完成和再建項目的總量。

　　觀點新媒體：但是他們有那么大的消費能力嗎？

　　張良軍：沒有，所以我們一再呼吁，商業(yè)地產的風險遠遠比住宅風險要大的多。

　　所以我們現(xiàn)在的顧問團隊非常忙，是因為市場上有龐大的需求，我們可以盡可能幫助我們的客戶所從事的項目少犯一些錯誤，盡量找到自己的位置，但是其他眾多的項目能否成功，將會是一個很大的挑戰(zhàn)。

　　觀點新媒體：當售價增長，租金增長、空置率降低的同時，一般地產商都認為這是一個結構性的變化，那么這個10年會不會是發(fā)展的黃金10年？

　　張良軍：我覺得商業(yè)地產的確是剛剛開始，剛剛起步，但是是不是對所有的城市都是黃金10年，這個說法有點簡單并過于樂觀，現(xiàn)在有很多城市已經供過于求。

　　從龐大的在建項目體量和規(guī)模上看，例如濱海新區(qū)的供應量一千萬平米，相當于北京發(fā)展20年的CBD的總量，這樣的項目需要商業(yè)、需要服務業(yè)，需要第三產業(yè)，但第三產業(yè)需要發(fā)展到一個高水平水平才能產生足夠的需求。

　　現(xiàn)在很多說城市化會產生剛性需求，但這個說法很值得懷疑。新進入城市的人群融入城市有一個過程。首先需要解決的是居住的需求，然后在城市里面去逐漸找到自己的位置、逐漸建立自己的位置、逐漸提高收入的同時，才會產生更大的零售需求，更大的居住需求，更大的產業(yè)和辦公室服務的需求，這些都是需要一個過程。

　　就第三產業(yè)的構成而言，中國只有兩個城市，已經進入這一個相對比較成熟的階段，就是北京和上海，其他的城市包括廣州、深圳都還沒有，他的第三產業(yè)，占整個城市的GDP的比重還都在50%左右，所以寫字樓的需求都還十分有限。

　　觀點新媒體：對于一個城市的發(fā)展與消費需求和政府關系，你是怎么看待的？

　　張良軍：對于城市高樓建設問題，我們并不是說高樓不能建，一定要因地制宜，一定要研究當地的經濟結構與市場需求，能不能支持項目的這種定位。開發(fā)商應因地制宜，不要只迎合政府官員喜好或要求。

　　觀點新媒體：按照商業(yè)地產的發(fā)展階段，應該是，第一階段是開發(fā)，第二階段是運營，第三階段是資金，但目前國內做的好像除了萬達沒有幾個，您是怎么看待這個企業(yè)的發(fā)展？

　　張良軍：只能說有一些公司找到了一些規(guī)律，或者有一些競爭的優(yōu)勢，在商業(yè)地產領域已經積累一些經驗，但在目前全國的商業(yè)地產市場，還沒有一個全國性的品牌。

　　在我看來，萬達根本不算真正的商業(yè)地產。但是，萬達的模式是好的，拿到土地以后，里面有相當多的住宅，你會賣掉以后，商業(yè)部分的持有成本就很低甚至是零成本的。其實是用住宅的錢，來支持商業(yè)地產。然而，在商業(yè)地產上，他賭的是未來，當市場好轉以后，商業(yè)地產可以進入穩(wěn)定期以后，有一個不錯的現(xiàn)金流，他們可以通過評估、通過抵押貸款，這是萬達的模式。

　　每個開發(fā)商都必須建立自己獨特的優(yōu)勢，必須有自己獨到的一個定位，他才可以在市場上立足，從而獲得競爭上的優(yōu)勢。

　　觀點新媒體：在商業(yè)地產上，很多人懷疑散售模式，您是怎樣看待這個問題的？

　　張良軍：其實我之前也懷疑過、批評過，但是現(xiàn)在認為，這個模式的存在有其必要性。因為中國的市場現(xiàn)在屬于一個快速的發(fā)展期。中國的產品、市場需求是多種多樣的，

　　唯一要做的也是一直強調的，就是開發(fā)商一定要因地制宜。

　　知道這個市場中你在為誰來做這個產品，同時去發(fā)揮這個土地的價值。我們現(xiàn)在工作上的一個重點是幫我們的客戶找到每一塊土地最高最佳的價值和用途。

　　還有一個就是選擇區(qū)域，不是每一塊土地有適合像做國貿這樣的CBD或是超高層建筑。產品的定位要根據地塊的地點面積功能而定。例如，有的可以以產業(yè)為主；有的是商業(yè)整合為主；有的是居住用地為主，也有以創(chuàng)意創(chuàng)意產業(yè)為主。

　　觀點新媒體：有的公司，譬如SOHO中國它們?yōu)槭裁床蝗ザ€城市，只選擇北京上海這樣的大城市？商業(yè)地產與市場是一種什么樣的關系？

　　張良軍：這是他們自己的選擇，但是我覺得這一定要根據自己的特點，根據每一個企業(yè)和每一個城市的情況來選擇為市場服務。

　　商業(yè)跟住宅最大的區(qū)別就是租戶的基本需求，商業(yè)地產如果沒有市場需求的話，就沒有任何意義和價值了。

　　商業(yè)地產不是以持有為目的，而是以這個房子里面的經營活動所產生的現(xiàn)金流為主，要是不能產生現(xiàn)金流，這個房子別管你是單一業(yè)主還是多個業(yè)主，其價值都是實現(xiàn)不了的。

　　而且必須找到市場的需求才能體現(xiàn)其最大的價值，所以我們一直在強調，一定要先找到市場的需求，誰來用這個房子，誰會用這個產品，可以多少錢來用這個房子。

　　觀點新媒體：如今商業(yè)地產發(fā)展很迅速，那么，未來商業(yè)地產模式的一個大的發(fā)展方向應該是怎樣的？

　　張良軍：我認為要根據每個地塊的特點，每個個體的情況和需求因地制宜，沒有唯一的模式。有些地方適合做綜合體，有的地方適合做這種單一用途的產品，有些地方適合做這種低密度的寫字樓，有些地方適合做超高層，一定是根據特定的需求。有的地方適宜持有，有些地方適宜散售。

　　在中國市場的一線城市，像在北京和上海的核心區(qū)，我并不建議再建綜合體，因為這個城市在商業(yè)配套已經比較完善。所以不要再試圖自己建立自己的自己知足的小世界。有些用途之間是有沖突的，商業(yè)和寫字樓就有沖突，這樣使用效率不但大大降低，而且還存在安全隱患。因此要根據城市的需求去建設，不要盲目跟風建設很多多余的綜合體。

　　一定要因地制宜。所以我們需要尊重稀缺的土地，找到發(fā)揮這個地塊最大價值用途的經營模式，這是我們應該做的工作?；貧w到根本，回歸到最理性的層面。但是這是個具有挑戰(zhàn)性的事情。所以開發(fā)商態(tài)度上的轉變是非常重要的。

　　觀點新媒體：另外有一個報告顯示就是對商業(yè)地產的資金問題是非常擔心，因為這些大的房地產企業(yè)，如萬科、保利都說要做商業(yè)地產，而且還有自己的規(guī)模，口號都有了。這些房企每一家投資商業(yè)地產的規(guī)模大概都是300到600億，但是他們自己又沒有自己的金融產品去支持，而且在目前這個情況下，風險肯定是比較大的。您是怎么看待這樣的問題？

　　張良軍：我現(xiàn)在不擔心資金的問題，反而擔心泡沫的問題，供過于求的問題。資金方面，每一個開發(fā)商都會量力而行，根據自己的實際情況去投資，或者通過其他合作尋求資金來源。

　　然而商業(yè)地產泡沫需要漫長的時間才會消失。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在就是您認為的是哪些城市有泡沫？

　　張良軍：我覺得很多二三線城市都有可能會遇到這些的問題。

　　由于二三線城市沒有那么大的消費力量，再加上限購政策的出臺，很多地產商都跑到二三線城市做商業(yè)地產。

　　這個一定程度上也取決于政府的規(guī)劃，在城市的發(fā)展中政府規(guī)劃是非常重要的。但是規(guī)劃一定要以是市場需求為導向的。然而現(xiàn)在很多政府的規(guī)劃卻是是以政府的意愿為導向的。地方政府對土地財政是非常依賴的即使土地制度要發(fā)生變化的話，政府對這種土地財政的依賴也不會短期內有什么一些大的改變。

　　比如說上海那邊的房產稅試點，所征收的房產稅的房子是已經交過土地出讓金的，那就存在重復征稅的嫌疑。