2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

以下為2010博鰲房地產(chǎn)論壇的傳統(tǒng)節(jié)目——地產(chǎn)精英、博鰲論劍的現(xiàn)場實錄。

本場對話為本屆論壇的首場精英對話，對話的嘉賓主持為著名經(jīng)濟學家、國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生；出席嘉賓包括有：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生、中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱先生、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗先生、金地集團董事長凌克先生、今典集團董事長張寶全先生、萬科副總裁肖莉女士、盛高置地（控股）有限公司董事長總經(jīng)理兼行政總裁謝世東先生、前瑞銀集團亞太區(qū)主席蔡洪平先生、星河灣副總裁梁上燕女士、每日經(jīng)濟新聞報社總編輯陳舒平先生。

巴曙松：謝謝主持人。剛才陳啟宗先生一上來就裝傻，他其實是香港最優(yōu)秀的房地產(chǎn)商。所以我想我學會了，我問一些大家看起來很傻的問題，可能還有意思。

剛才老任說問點有意思的問題，問點大家覺得有趣的問題。我就想時間也不夠多，采取什么形式呢？還是提提問，大家再互動說一說。

我先利用主持人特權，把我迷惑的問題逐一問一下。先問陳啟宗先生，我在香港待了六年，我知道你在香港人緣很好，為什么你寫了30封信一個人都沒有來？是香港地產(chǎn)商對國內市場害怕，還是覺得我們房地產(chǎn)做的不行？還是說他們在國內沒有你了解，比你差太多，不跟你玩了？

陳啟宗：其實不是他們不跟國內房地產(chǎn)商有來往，我不認識內地房地產(chǎn)，我必須要知道他們在想什么、做什么，要不然我們不能在內地存活下去，這是我來的原因。

他們不來，我想不應該是因為我陳某人請他們而不來。有一件事是對的，香港地產(chǎn)商還沒有把注意力完全集中在內地，還是香港為主，內地為輔。

我認為是錯的。香港市場是小的、成熟市場，內地市場是大的市場、不成熟的市場，內地市場機會多得很，所以一定要來內地。

朱中一：我們協(xié)會跟香港方面、澳門方面、臺灣方面商定8月18-20號在香港舉辦一個兩岸四地的房地產(chǎn)論壇，在那個論壇上，香港方面參加的人很多。

我們內地也組織一些企業(yè)去，甚至澳門、臺灣也組織一些人去?？赡芩麄冋J為有這個交流的機會了，也是一個原因。

巴曙松：很久沒見萬科的肖總，我先把我疑惑的問題請教完，然后再現(xiàn)場提問或者相互插話。

今天萬科帶動深市翻紅，帶動地產(chǎn)股上漲。披露的業(yè)績比后面幾名銷售進展情況非常好，我猜測你們是不是在價格機制上非常靈活，主動對市場做了一些調整，只是不說，或者對市場下半年或者明年的看法什么樣子？

你們作為一個開發(fā)量最大的企業(yè)，你的做法，對市場的看法，能不能給大家講一講？

肖 莉：因為我們在周二的時候出了一個中期報告，這個中期報告最亮麗的一點是我們在今年上半年一個銷售的情況，其實這個銷售情況我們在之前已經(jīng)公布過了，6、7月份都賣了80多億，這個是相當不錯的。

這個只是面上的東西。核心的東西，投資者通過07、08年調整之后，他看到了萬科對調整的適應，就是不僅僅只是一個快速反應，我們在08年是快速反應的話，顯然這一輪中間萬科整個對調整的適應性非常大的提升。

不僅表現(xiàn)在我們能夠順應市場，同時也表現(xiàn)在我們通過這兩三年調整。比方我們有一個“三不政策”，不囤地、不捂盤、不拿地王。今年上半年我們也拿了800萬平方米土地，2300元價格，這反映萬科在拿地方面越來越成。

另外在價格上，新政之后，萬科的平均房價，5、6月份比前4月份房價的價格下調了14%，如果考慮到高端房這塊，相對來說賣的量減少了，大概價格是10%-12%左右。

當然不存在一個降價，其實目前整個市場的狀況存量非常的低，所以對于開發(fā)商來說他，不存在原來什么價錢，現(xiàn)在要降到多少價，而是一個對新的樓盤怎么采取一個合理的定價。

所以我們認為在接下來我們怎么看下半年、怎么看這個市場，我們還是會堅持我們剛才說的不捂盤策略，首先這個盤推出來，第一個月賣掉60%。

定價我們非常靈活，之前媒體都說萬科有沒有統(tǒng)一的政策？沒有。比方我們最近在北京一個項目，我們在2、3月份就做積累，半年后才銷售，這樣都銷售掉了。

積累過程中我們會清楚知道客戶愿意用什么價格來買。6月份我們銷售比例達到了68%，7月份銷售超過70%，就說明萬科的定價跟我們堅持的原則，就是總部定原則，原則你要60%。

對于下半年我們還是會認為不能存有任何對于政策的僥幸心理。政府放寬政策，有這樣想法是非常有風險的想法，還是要積極面對，而且下半年供應量會大幅度上升，價格比較穩(wěn)。原因有比較供應量的問題。特別是9月份后大量增加新盤入市，所以應該對市場抱有敬畏。

巴曙松：剛才肖總提了一句高端房不好賣，梁總，現(xiàn)在我們國家的統(tǒng)計，就統(tǒng)計新開盤，你們賣的比較好，是不是把當?shù)胤績r也帶起來了？還是有其他效果？或者你們銷售情況怎么樣？怎么看待下一步高端房的態(tài)勢？

梁上燕：剛才陳老師所說，不贊成一點是一星期賣50億。不是說賣的快，那是一年前就開始積累，總共整個盤50億其實只用了13個月，我想這也是一個世界的記錄。

但是園林綠化做到多少？29萬平方米。這是一個讓全世界見了都為之震撼的產(chǎn)品，是星河灣過去十年基礎上的一個爆發(fā)。這些的積累跟今天很多專家所講，這種回歸，大家對土地的珍惜、對產(chǎn)品的用心，這一點是值得我們思考的。

巴曙松：不好賣的就是產(chǎn)品不用心？

梁上燕：市場上有很多路子，星河灣走的是一條與眾不同孤獨的路子。星河灣選擇做大，仍然做精。每一個出來，還是十年前那句話，只要你舍得用心創(chuàng)新，好房子自己會說話。

尤其這樣的冬天里頭，我們任何時候動會遇到泥石流、冰雹雪災，如果我們在等，一定沒有什么好成績。我們的產(chǎn)品出來，全都是啟動了一個新的市場。

就像劉曉光所說，他給這個城市帶來是行業(yè)的一個反思，對消費者對好產(chǎn)品的一個思考。恰恰是沒有把房價往上走，而是更多很多大企業(yè)把房價往下調了20%、30%，回歸到一個理性，給市場的虛火降下來了，這是太原星河灣出現(xiàn)后，在當?shù)爻霈F(xiàn)這種現(xiàn)象。

當?shù)胤繀f(xié)會長說這是一個讓虛火降下來，回到理性的思考。我們董事長說如果同樣開發(fā)商做到星河灣這個品質，相信比星河灣價格高。

巴曙松：星河灣讓我們看到，包括陳啟宗、肖莉先生，讓我們看到不同發(fā)展模式特色已經(jīng)越來越明顯。

剛才肖莉說接下來9月份會有大批供應增加。四季度和明年一季度會有大批量住宅供應。所以房地產(chǎn)會出現(xiàn)政府預期的調整嗎？或者幅度多大？今天有幾個地產(chǎn)商，把這個問題能不能回答一下？就當是算一下命。

因為資產(chǎn)的下降幅度很難想象。這個問題我們各位都回答一遍。大家認為既然供應量大幅上升，整個房地產(chǎn)會調整嗎？幅度有多大？

陳舒平：應該說我做每日經(jīng)濟新聞也好，還是成都商報也好，我們都比較堅持用市場化的觀點看待房地產(chǎn)，我覺得現(xiàn)在出了很多很多的問題，都是因為不夠市場化的結果。感覺是天下本無事，庸人自擾之。

很多年前任志強的一些看法，我覺得比較市場化。還有樊綱先生的分析，去年我也聽了。他都是從市場角度考慮問題。

巴曙松：你直接回答你認為根據(jù)你個人觀察？

陳舒平：問題是他出臺很多政策，有時候不是從市場角度，就是從基本供求關系角度，包括房子的多少和購買者的多少，包括資金的多少，他不是從這個角度，有時候出于很多其他的考慮，比如政治考慮、社會穩(wěn)定考慮。這樣會把很多攪糊涂了。最后弄到大家看不清楚這個前景。

巴曙松：這個是我下一個問題。你就談談自己的判斷。

陳舒平：我覺得是說不準。從我個人來說，作為一個購房者，我當然希望政策繼續(xù)打壓，房子價格降下來。

巴曙松：降多少呢？

陳舒平：降的越多越好。當然從現(xiàn)在看來是不太可能的。

巴曙松：蔡總，在今年初，北京一個年會上，說房地產(chǎn)價格高了，只有我一個人說高，其他人都說低。包括蔡總也說北京房子就應該高。怎么看下半年走勢？我們以半年為線。

蔡洪平：從資本市場來看，他們是期待著房地產(chǎn)能夠趨穩(wěn)甚至向上。差不多半年來，每次香港資本市場房地產(chǎn)股票波動，都是意味著或者寄托著投資者對未來房地產(chǎn)會繼續(xù)反彈的期望，這樣的期望是存在的。

今天很多PE還在18、19倍。我相信中國的房價只要不去觸及中國社會和中國政府關于房價過高帶來不公平的社會的神經(jīng)，我相信政府也不會再進一步推出打壓政策。

我始終認為中國房地產(chǎn)是中國內需的火車頭，這個火車真的不能慢，慢下來更嚴重。這是我的看法。

巴曙松：你的結論是什么？

蔡洪平：我的結論應該是平穩(wěn)?，F(xiàn)在資本市場最擔心就是走向往哪里走，我下午發(fā)言會說，資本還是非常踴躍。最近成立了很多基金，都愿意投中國房地產(chǎn)。到底下一步政策取向，是趨于穩(wěn)定還是會打壓，他們也知道中國政府也在考慮。

巴曙松：從香港上市的房地產(chǎn)公司它的價格估值情況看，大概投資者預測房價大概調整30%左右，是隱含這樣一個預期，所以你的意思是近期香港房地產(chǎn)股票價格上漲，就說明市場發(fā)現(xiàn)30%達不到，可能前期預判是一個誤判。

蔡洪平：房地產(chǎn)下調跟股價下調不是一回事。所謂的PE和估值和PB是對未來一年或者9個月可能引起盈利上漲的估值，不是反映目前房價。我下午會說挑選哪些好公司的問題。

他們需要新的東西，持續(xù)性的，有品牌的、有嶄新概念的。總體來說，中國房地產(chǎn)板塊看法，我認為是正面的，不管怎么調，人們總認為中國房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長基本的火車頭，也很多基金在這上面受益匪淺。我不太擔心。

巴曙松：謝總，未來半年你看市場走勢。

謝世東：今天早上很多專家對整個經(jīng)濟、房地產(chǎn)情況都做精彩分析跟預測。

回顧過去幾個月，從今年年初到現(xiàn)在，對我們自己公司來說話，我們覺得宏觀的政策對整個市場的影響很大的。尤其年初的時候，因為情況還是比較樂觀的，所以大家房子也賣的很好。但是隨著不斷地政策的出臺，交投量肯定是減少。

這個也有區(qū)別，在我們經(jīng)驗，可能很多人都對城市比如說一線城市、二線城市、三線城市分別有不同的影響，因為我們自己公司也有一線城市產(chǎn)品，也有二三線城市產(chǎn)品。我們覺得反而自住型跟投資型產(chǎn)品區(qū)分對過去幾個月銷售影響是最大的。好像在上海、在蘇州，可能有一些投資型產(chǎn)品在新的政策出臺后基本上都停下來了，就是賣的話也賣的很少。

相對一些二三線城市，特別是一些自用的，比如我們昆明的項目，在最差的時候也是賣的很好的。所以產(chǎn)品，尤其是產(chǎn)品的類型也很重要。

對于未來幾個月我們的想法是，第一，我們也同意萬科肖總的觀點，就是我們不要對未來幾個月政策大的變化朝好的方面想的太多。我們就應該實事求是，在現(xiàn)有的政策怎么做好自己的工作、業(yè)務。

08年世界金融危機后，在09年就差不多房地產(chǎn)市場復蘇的很快，那個時候供應量也是減少了很多，供應量差不多今年年初跟年底就，所以我是同意下半年供應量，尤其在大城市，比較大的二線城市，因為供應量的確很大。

但是我們相信整個房地產(chǎn)形勢，中期也好、長期也好，經(jīng)濟增長是很快速的。還有城市化、家庭結構，實際深在中國也沒有很多投資的渠道，所以我們還是認為市場還是會平穩(wěn)的。我們就是多做一些自用型的產(chǎn)品，而不是多建一些投資型的產(chǎn)品。

巴曙松：我看政府有一個文件說引導房價回落到一個合理空間。到底多少是一個合理空間？

肖 莉：前面談過新政之后，萬科價格變化情況均價在14%左右，下半年會是什么情況呢？我們很難預測。我們只能談希望，企業(yè)是不做預測的。我們希望都來順應這個市場，合理定價，積極促進成交，來提升整個下半年成交量，使成交量能夠有一個比較好的復蘇，這個是我們的一個期望。

巴曙松：陳啟宗先生也談談。

陳啟宗：未來6個月的走勢，第一，我不知道；第二，我沒有資格；第三，大概不應該輕視中央政府的政策，他們到底要想做什么呢？我讀完報紙還不是那么清楚。

巴曙松：裝傻是主持人的特權，你作為一個參加者，必須回答一個數(shù)字出來。

陳啟宗：我大概4個月之前就說好像政府想壓這個房價，我認為下降的壓力還在。雖然最近量少了，價還沒有跌，但我永遠都不敢輕視政府的力量，所以要是你問我，我認為會跌。

巴曙松：我曾經(jīng)陪一個證券市場領導，下面就有人在批，現(xiàn)在證券市場被操縱，一會兒漲，一會兒打壓。那個領導對我說，他對我們能力估計還挺高，好像我們想漲就漲，想跌就跌，你是不是估計也挺高？香港政府是想漲就漲、想跌就跌嗎？

陳啟宗：香港過去10年，基本上房地產(chǎn)用地的供應量非常少，那是政府可以控制。從91年到2010年每年供應量40萬平米。到了以往十年是20萬。

所以價格一定上去?；氐絻鹊貋碚f，05-07年，政府一直在壓樓價，壓不下去。但是到了08年年初的時候，他們一看到世界經(jīng)濟的勢頭，還有內地出口等等，他們是第一個轉過來，結果他們壓下去做了多年沒有效果的，最終還有效果。中間你不聽，還是賺了很多錢，但是如果你沒有及早退出市場的話，你最終會被政府壓下去。

巴曙松：凌總，金地也被稱為技術的金地，技術比較強。凌總也是我的學長，你以一個技術的角度來展望一下未來半年市場走勢會怎么樣，會像大家剛才預計的，陳啟宗先生說的政府想讓他漲就漲，政府想讓跌就跌，還是有其他看法？

凌 克：我總體上還是感覺價格還是會繼續(xù)調整。從購買力的培育這方面，市場還尚短，購買力都不足。第二，從供應量來看，供求關系來看，供應關系來說，還會進一步放大。另外現(xiàn)在政府也希望我們國家的GDP降一點。這樣總體來說，還會繼續(xù)調整。

巴曙松：多大幅度？

凌 克：這個就天知道了，可以隨便估一個數(shù)。原來我估計全國70個大中城市房價應該跌10%左右。

巴曙松：你們現(xiàn)在按照10%做了規(guī)劃？你們準備調整多長時間？

凌 克：調整多長時間都無所謂，公司大了后，這個影響都很小。別人賣不了房子，你可以照樣賣。當然也會影響我們另外一些問題。

我們還是談談房價，就不談公司戰(zhàn)略。原來估計全國房價跌10%或者10%多，如果平均房價跌10%多，深圳房價最少要跌20%多。

當然說的都是二手房的房價。二手房的房價像深圳最少要跌20%多，新房最少要跌10%多。原來的估計是這樣，按現(xiàn)在來看，好像這個估計又悲觀了一點。

前兩天我看了一下這些全國銷售的數(shù)據(jù)和先導數(shù)據(jù)，我看全國像這些大城市存貨量也并不算很大，北京存貨就在1000萬平方米左右，1000萬平方米存貨對北京來說基本上是一個中等規(guī)模的存貨。北京存?zhèn)€1000、2000萬平方米都不至于出大問題。

我也看了在建工程量，北京是4000多萬。在建工程量和銷售量如果這個比值在2.5的時候，這個房子都是漲價的。到4、5，房子都跌價。這個數(shù)字都不可怕。

接下來有一些新供應量，但是現(xiàn)在這個基礎數(shù)字不是太高，所以我就覺得不是那么可怕。

另外一個表現(xiàn)，剛性需求需求旺盛，各地房價，有的地方真的是沒有跌，有的地方調整也不算太多，調整幾個百分點吧，但是通過半年的時間，大家剛性需求買房子欲望更強。

一個樓盤一個月賣70套房子我們認為是正常的，結果是賣100多套。這個還不錯。根據(jù)這個來看，我覺得房價跌不了這么多了。

肖 莉：剛才凌總談降10%，我想請教一下凌總，這個參照值是什么？因為前面談到萬科參照是指我們跟今年的最高位的時候，前四個月。所以這個參照系還是挺重要的。

凌 克：我們一般來說，二手房是真正的市場的價格，它是最敏感的。所以大家看房價漲下跌，都是看二手房。深圳二手房調整少的地方調10%，調的多的調20%。但是一手房，他要準備新開盤剛準備調整的時候，他就不調價，原來的價賣，所以降價幅度低。跟肖總那個參照系還是一樣。還是跟我原來想象調整幅度還是顯得小了。為什么？我認為房地產(chǎn)商他們手上太多錢，他現(xiàn)在不著急賣。他一沒錢的時候，銀行逼著他還款，像2008年的時候，那個時候著急，現(xiàn)在這種現(xiàn)象看不到。

巴曙松：但是在香港，我看到上市公司發(fā)信托計劃、發(fā)債，成本也很高。

凌 克：那都是為了發(fā)展，不是為了還錢?，F(xiàn)在他最后算下來，收益率還有20%、30%。

蔡洪平：短期之內討論房價高低沒有多大意思。十天前我看到陳淮一篇文章，1989年人民日報一篇社論。

他說房價如此漲還得了？當時1500-2000的房價，一個大學生每個月存50元不容易，100年才能買到房子。

我認為總趨勢來說，房價一定會漲，如果今天誰相信還要跌20、30%，不買房，十年后一定后悔。

貨幣在不斷增發(fā)，地越來越少了。不要以社會意識形態(tài)問題對付經(jīng)濟問題。經(jīng)濟發(fā)展有固有規(guī)律，千萬不要受意識形態(tài)限制。當然，廉租房一定是要的，商品房你管他干什么？短期跌一點，長期還要漲的。這個趨勢沒法改變。

巴曙松：這個話，梁總最愛聽，你認為未來半年市場展望怎么樣？有什么大的問題？

梁上燕：我倒是想把話題岔開，我從來沒有見到論壇上大家這么集中精神。剛才陳總講市場壓力擺在那里，蔡總說資金太多了，樊總說大家到國外買房吧。

我覺得在未來這種壓力，市場儲備能力已經(jīng)非常強了，大家壓了半年，他沒有辦法，他要結婚、要家庭更和諧，怎么辦？但是個別的盤為了市場的銷售，大家把過去四個月看不清，把價格往后推4個月，也許5、10個折扣可以拿到。

但是從通貨膨脹來講，不可能。我過去幾個月參加了幾處論壇，都是北京響當當?shù)膶＜?。每一次都問我們，過去十年你是買了股票還是房子？我記得去年論壇也有人這樣講，如果買了股票，跌跌打打，可能打個平。買了房子的，過去的十年差異在哪里？我們?yōu)槭裁匆诙I鈴，所以這句話我想我不想回答了。

巴曙松：后面我們越來越有技巧了。

張寶全：開始的時候，巴曙松先生講外行講點傻問題，巴先生這個問題確實提的挺傻的。

因為對市場的判斷，不是地產(chǎn)商的責任。這個責任應該是巴曙松先生的。應該他告訴我們未來房地產(chǎn)市場怎么樣，下來調多少?，F(xiàn)在把地產(chǎn)商都當成醫(yī)生，而且好像自己給自己開藥，你吃多少藥，病多重。我覺得這個關系弄錯了，不應該的。

今天上午樊綱先生講的非常好，就是一定要相信市場的力量。盡管房地產(chǎn)市場有三角關系構成，這是中國的特色，就是政府、消費者和發(fā)展商，但是市場力量核心是什么？還是消費。消費者是我們市場的主體，其次是供應。這兩者決定我們的市場。

如果市場沒有消費的需求，今天也不會有這么多人在這里。房地產(chǎn)像這樣的盛會已經(jīng)很少，以前開一個會，有100、200人很熱鬧了，今年有700人，說明什么？說明消費客觀存在，而且消費還挺大。如果沒有消費，今天不會有人來。消費是我們市場很重要的力量。

巴曙松：我們也許可以編一個觀點房地產(chǎn)指數(shù)。

張寶全：我們研究問題的時候一定不能把去年當做一個房地產(chǎn)市場正常的一個點。

去年房地產(chǎn)價格巨大的提升，我覺得是虛假的，也是不真實的。由于金融危機給中國帶來對消費預期的影響，所以去年進入市場有三年的消費，一看形勢不好，都不買。結果去年一回暖的時候，供應量只有半年，造成三年的消費者針對半年的供應量，形成一個短暫的賣方市場。

其實中國房地產(chǎn)早就進入買方市場。在短暫的賣方市場里，好像市場定價權力都在房地產(chǎn)商，明明1萬賣不出去，結果經(jīng)過一年變成2萬。這是很不正常的。個別項目房價有透支，或者也包括在去年影響下，很多樓盤把產(chǎn)品結構全部向高端去靠。最后發(fā)現(xiàn)市場不是這樣，消費者不是這樣。

所以說這其實是消費者在影響我們供應。當然在今天中國政府的調控有沒有影響？有一定的影響。政府可以調整關系。但是我們不能把所有希望寄托在行政的調控上就能改變我們的市場、改變我們的房價、改變我們的供應、需求，我認為是不可能的。

總的來講，從我個人判斷，我覺得今年下半年的態(tài)勢會比今年上半年好。因為房屋是個人家庭里面最大的一筆投資。再未來，這批消費者又要進入市場，可能又會給我們帶來一個小高潮。但是這次小高潮盡管到來的時候，也不會發(fā)生去年那種不正常的狀況。謝謝！

巴曙松：市場是我們行業(yè)發(fā)展的持續(xù)動力。大家慢慢有點狀態(tài)了。

梁上燕：我不同意市場沒有培育好，又不同意張總說巴老師很傻。今天兩個說傻的人有大智慧。我們每次來博鰲都需要這種思想碰撞，我們應該把掌聲給巴老師。

巴曙松：謝謝。氣氛很和諧。最后這個問題我想朱會長，你本來是現(xiàn)在的協(xié)會的會長，其實從體制內成長起來的專業(yè)人士對這個體制、政策的變動和缺陷看得更清楚，你看我們房地產(chǎn)這輪調控是不是又會出現(xiàn)同樣的結局？你剛才演講的時候報了一些數(shù)字，這次主題是市場調整與展望。到底半年后是一個溫和調整還是看不清。

政策到底怎么回事？到底是遏制局部城市過快上漲還是引導房價回落到一個合理區(qū)間？我也在機關那么多年，政策文件越看越糊涂，遏制少數(shù)城市房價過快上漲，少數(shù)城市是哪些，現(xiàn)在我在銀行里，我都搞不清楚。引導房價回落到合理空間，多少是合理空間？所以這個政策弄的很恍惚，你幫忙解惑一下。

朱中一：我認為你問到了問題點子上，我自己也老在思索這個問題。坦率說，“國十條”出臺沒有兩三天，國務院研究室問我對“國十條”的看法，我就提了這個事情。

按照我本人想法，因為國務院文件它的題目是關于遏制部分城市房價過快上漲，首先要界定什么叫過快上漲，因為“國十條”里頭，實行差別化信貸政策里專門有一款，對于房價上漲過快、房價過高、供應偏緊的地區(qū)應該怎么樣、應該怎么樣。嚴格來講，政府有關部門應該首先界定房價上漲過快、房價過高、供應偏緊的地區(qū)，應該有一個界定。如果這個界定清楚了，大家心里實際上就有譜了，現(xiàn)在就是這個問題可能還沒有界定清楚。

當然作為國務院有關部門層面也有難處，從全國角度來看，我們認為房價上漲過快、房價過高可能是東部的一線城市，但是倒過來看，你到了哪一個城市，可能哪一個城市都來反映這個城市房價上漲過快、房價上漲過高。

剛才我在下面，贛州有一個媒體的同志給我一個雜志，說贛州房價上漲到5800元了，房價高不高。他站在贛州媒體從業(yè)人員角度可能覺得過高。你到每一個當?shù)爻鞘腥栠@個問題，他是跟當?shù)氐姆績r相比。作為國務院要界定一下，但是又很難界定，他又怕房價上漲過快、過高向中西部城市蔓延，這是第一難。

第二難，這個事情大家都很明白，今年2月27號溫家寶總理跟網(wǎng)民對話就講到，本屆政府有能力把房價調整到合理區(qū)間。老百姓肯定希望什么是合理區(qū)間？國務院文件沒有這句話，始終是遏制房價過快上漲。

具體講到房價，我自己感覺到由于去年整個當然很復雜的背景，房價是上漲很快，在去年的情況下，包括去年勢頭延續(xù)到今年4月上旬后，一些地方是有一些離譜，包括北京的通州地區(qū)。

我認為這些地區(qū)房價降的力度大一些，也是應該。房價說白了一個是供求關系、一個是地段。你像北京，我看一段時間講四環(huán)以內的房價沒有降，反而漲。包括國家中西部地區(qū)，有些房價還在漲。

所以房價跟地區(qū)有關系、跟地段有關系，千篇一律講房價降，很難講。但是作為我們來講，我們只能引導開發(fā)商要以合理價格來定價、來促銷，加快資金回籠，使自己實現(xiàn)良性循環(huán)。

具體把握在什么地方，這個把握在我們企業(yè)自己手里。企業(yè)根據(jù)自己資金平衡。包括咱們恒大也好、萬科也好、綠地也好，有幾個企業(yè)開始降價的，銷售就比較好，資金回籠就比較好，他可以抓緊購買一些地，對長遠發(fā)展還是有利的。

巴曙松：我總結朱中一會長的話，政策的模糊還會保持一段時間，別指望他說得很清楚，你們就在這個模糊情況下做好市場研究、產(chǎn)品運作。

朱中一：確實在7月份的時候，有關部門開座談會，我說咱們不要出臺新的緊縮政策。就讓市場在現(xiàn)行政策范圍內，通過市場來調整。

巴曙松：你覺得近期有可能出臺的政策備選的有哪些？

朱中一：這個絕對不好說，我現(xiàn)在是協(xié)會的，我也不是政府部門的，我也不好瞎猜。

巴曙松：時間雖然已經(jīng)到了，我有兩個問題還沒有問完。我昨天來的時候碰到幾個地產(chǎn)領袖級企業(yè)家，有嘉賓說現(xiàn)在房價問題就是被媒體忽悠，媒體這些年輕人他希望房價降到什么程度，晚上加個班，寫一個稿子，掙2000元，就可以買套房子，這是最好的。

受益的一般不說話，受損的喊的最響亮。所以變成媒體引導政策，政策影響企業(yè)家。你覺得這個問題到底在什么地方呢？為什么媒體主流的判斷和業(yè)界的判斷有這么大的分歧，甚至還形成一點敵視呢？難道他們不是最主要的廣告商嗎？

陳舒平：我認為內地整個市場不成熟，所有人都不成熟。購房者不成熟，開發(fā)商也不成熟，政府出臺政策時也不太成熟。

巴曙松：少數(shù)開發(fā)商對媒體的激烈批評也是不成熟？

陳舒平：也處于這種狀態(tài)。媒體天生就是不喜歡平衡?，F(xiàn)在政府和開發(fā)商、購房者都僵持起來了，但是實際上剛需很旺盛，老百姓要求降價的愿望也是很強烈的，開發(fā)商希望很好的發(fā)展。

現(xiàn)在目前這樣一個狀態(tài)就是一個平衡的狀態(tài)，就像一個等腰三角形一樣。老是這樣僵持下去，媒體不喜歡，他就沒有事做了。我是這樣來分析這個事情，不代表我的報紙就要去煽風點火。我是來判斷整個媒體這個行業(yè)對于房地產(chǎn)發(fā)展的作用是這樣。

巴曙松：是不是也有做得不夠的地方？

陳舒平：當然，媒體不成熟也是其中一個方面，應該承認這一點。

巴曙松：有這個反思的心態(tài)，才有可能進步。我還有最后一個問題，剛才樊綱教授、周其仁教授都講了，中國在貨幣化過程中，房地產(chǎn)發(fā)揮了非常重要的吸收流動性作用，貨幣化主要的載體。

今年上半年我們GDP是美國的1/3，但是基礎貨幣、廣義貨幣投放總量超過美國。接下來我就問即將履新的蔡洪平先生，這么多貨幣是繼續(xù)到住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)還是其他流向？有沒有變化？

我下午的演講就比較的日本不同時期主要資源的流向，四個十年流向差異很大，最開始工業(yè)化時期，第二階段轉向保障性住房。第三，住宅。最后一個大泡沫，商業(yè)地產(chǎn)。

日本人不認為住宅有很大的泡沫。真正的泡沫是在商業(yè)地產(chǎn)，然后把企業(yè)卷進去了，把銀行也扯進來了。陳啟宗說沒有人做商業(yè)地產(chǎn)，會不會下一步進入一個很高潮，大家都來做商業(yè)地產(chǎn)？

蔡洪平：我認為房地產(chǎn)，無論商業(yè)地產(chǎn)還是經(jīng)濟適用房，這塊產(chǎn)業(yè)對資金需求依然是主流的。

我上半年說過汽車上半年賣的好，如果地產(chǎn)下來，汽車也會下來。果然下半年汽車下來了。我問了一些人，比亞迪王傳福，他是很簡單，如果不到五六環(huán)買房子，怎么會買汽車？他是一個不斷滾動、轉移的過程。這是中國城市化必然的趨勢。

如果地產(chǎn)這個浪潮下來后，可以說百業(yè)都沒有好處。在房地產(chǎn)驅動下，相關產(chǎn)生需求，同樣產(chǎn)生大量資金。

美國人買房子除了老婆換，什么都不換。中國人買房子是除了老婆不換，其他都換。還有我們國有股太多，應該大規(guī)模的資金出來確保社保體系。

我們老是討論效率和公平問題，未來很大一部分資金需求是中國生老病死，資金量會不斷增加。當年十年做中國石油上市的時候，總的市值150億，現(xiàn)在3000億市值，很大很大。

相對一些稀有資源、礦場、土地，它真的是成百倍上漲。美國現(xiàn)在房價也很貴，我朋友上個月在洛杉磯買了一套房子，400萬美元。我相信未來這個民族對生活空間的夢想和美好生活的實現(xiàn)，很大部分是通過房子實現(xiàn)。

巴曙松：你這句話已經(jīng)上升到了民族高度。

蔡洪平：你去看了星河灣的房子，就只能恨自己錢少。他去太原發(fā)展的時候，我有點緊張。你在上?？梢栽旌芎玫姆孔?，但是太原那邊，我們感覺那邊是一個灰茫茫的地方。結果2.2萬均價的房子一天就可以賣完，說明中國人民對生活空間的追求是永遠的生產(chǎn)力。

巴曙松：感謝各位在座的容忍，也感謝各位嘉賓對我的無知的問題的容忍，謝謝大家！