2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產”。

以下為恒隆地產有限公司董事長陳啟宗先生12日上午的現(xiàn)場演講實錄：

陳啟宗：陳詩濤叫我邀請一些香港的房地產朋友來參加這個盛會，我寫了30封信，結果一個都沒來，我覺得非常奇怪。

幾年前有一幫內地開發(fā)商到香港來，我第一句話給你們說的就是，香港房地產商是歷史，內地房地產商是現(xiàn)在和未來。很可惜，香港房地產商好像對大陸的房地產不夠注意，這是非?？上У氖隆偛盘岬椒康禺a商，朱秘書長講到商業(yè)房地產之外，其他注意力都集中在住房上，這個也可以理解，因為這個需求比較大。

但是今天我講的不是住房，我講的商業(yè)房地產。在增長來說，商業(yè)房地產這幾年增長量比住房增長量還要大。我說話比較兇一點，得罪人請你們多多原諒。

到現(xiàn)在為止，在中國我沒有看到太多夠水平的商業(yè)發(fā)展。很多在商業(yè)房地產賺了很多錢，我的答案是因為競爭缺少，沒有競爭，你就變王了。老外有句話，在一個瞎子國都里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝。

10、20年，中國房地產業(yè)發(fā)展，因為競爭的水平不夠，所以很多人雖然沒有做出世界水平級的東西，但是還可以賺錢。有人說恒隆地產為什么在內地只做商業(yè)房地產，而不做住宅？因為在香港，我們做住宅也算成功。全香港戰(zhàn)后最賺錢的單一住房項目，大概一個項目可以賺200億港幣，這個項目正是我們恒隆的。但是為什么到內地就不做住房呢？理由就是這樣，因為在座太多人已經做住房了，我是老幾？我怎么跟萬科、華潤那么多大公司相比。

我天生個子矮，從小大個子來的時候，我就先讓你走，不敢跟你爭的，所以到中國內地我就只能做商場。反正做商場的人水平還是比較低，這個就給我有機會能夠在商業(yè)房地產方面賺到一點錢。

今天我是很簡單的要把恒隆的模式，我們是如何成功的跟大家分享。你們會問，你跟別人分享了，別人學習了，你就不是唯一了。我不怕。

原因有幾個：第一，我認為就是你照著我所說的去做，恐怕你也做不出來，還不是硬的技術上問題，這是軟的問題、文化的問題、制度的問題。這個你不能達到某一個水平，就是你把對的商業(yè)模式實行出來，也是做不出來的。這個我比較不擔心。

另外一個原因，中國市場太大了，太多的機會給在座所有的人。這里還有一個問題，誰先進入這個市場，誰在那個市場里就有優(yōu)勢，我們選擇的城市我們早就進去了，你要再進去，你是拼不過我的。其他的城市與我無關，我也不擔心。我在這里愿意把我們成功經驗跟大家分享一下。

其實我們項目在內地也不多，到現(xiàn)在為止也不過是3個項目，不過回報率非常好。我不知道你們住房回報率有多？20%很好了。我可以告訴你，恒隆地產我們能做到不貸款的回報率是多少呢？我們去年是31%。要是能貸點款的話，也就是說到了50%。也就是說兩年可以回本。你說這樣的生意，為什么沒有很多人做呢？

因為很多原因，因為我不是第一天就可以拿到31%的回報率。這個平均來說要經過15年。7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報率大概4-5%，然后你把它養(yǎng)大，養(yǎng)到8年左右，才能達到30%的回報率。30%的回報率，挨15年我能夠挨下去。如果每年30%回報率，長遠來看這是很可觀的。

這里再舉一些數字供大家參考。大概2、3年前，我把所有香港上市的房地產公司，包括本地香港的，還有內地到香港上市的，把他們都集合起來，我看了一下，他們每平方米的租金大概是多少。我們是第一，是第二名的2.2倍，比最差的是9倍。

雖然可以賺很多錢，但是絕大多數人沒有好好利用這個市場，沒有賺到可以賺到的錢。100塊的租金有多少塊進入我口袋？恒隆地產的數字是我每收100元租金，有85元進入我口袋。其他的公司，最高的一家是70塊。也就是說，這里有很大進步空間。要是你懂得怎么做的話，這是非?？蔀榈囊患?。

當然很多人在這里就有一些難處，有一些是資金的難處，有一些是耐心的難處，很多人就是有資金，從前很多內地房地產公司沒有資金，但是現(xiàn)在資金多的不得了，但是你有那個耐心嗎？你有耐心等他15年做到30%回報率嗎？恐怕沒有太多人有這個耐心。

要是想在商業(yè)地產成功，我有一些建議，第一，我們要先承認姚明不是李寧。姚明是世界最好的運動員之一，李寧也是世界上優(yōu)秀的運動員之一。但是李寧不能打籃球，姚明不能跳馬，姚明跳馬一定會把骨頭摔斷。說明什么意思呢？住房的發(fā)展跟商業(yè)的發(fā)展就像姚明跟李寧那樣，都有最優(yōu)秀的，籃球是姚明，體操是李寧，同樣住房有最優(yōu)秀的，商業(yè)房地產也有最優(yōu)秀的，但是兩者是混不起來的。

我知道我這樣說話是沒人聽的，你們不會從住房里跑到商業(yè)地產里。不過允許我解釋一下為什么不一樣。搞住房是一個量的問題，你必須做大。搞商業(yè)房地產是一個質的問題，質一定要好。搞住房是要賣的，搞商場是不能賣的，凡是賣了的商場或者分成出售的寫字樓，絕對是三流的東西，你也不可能賺到我剛才說的那么高的回報率。

做住宅要快，做商場不能快。做住房你要快，最少你要能夠快。建筑要快，資金流轉要快，賣房子要快。昨天晚上碰到梁上燕，我說你們要快，我們不能快。搞房地產很多人要高的容積率，搞住房最重要的是一個管理。

萬科去年賣了600多億的住房，我昨天晚上看了一下，600多億，不得了，全球第一。1-7月份就賣了400多億。我看了昨天觀點雜志，每年銷售額超過100億的有很多家。

你們做的這種東西必須有一個非常優(yōu)秀的、非常好的一個系統(tǒng)，一個管理系統(tǒng)。但是做房地產最重要的不是那個系統(tǒng)，最重要的是經驗。是從經驗累積而里的知識。由此可見，住房跟商業(yè)地產需求還不僅僅是技術問題，乃是思維方式問題。要是你能夠把思維方式改變的話，你就能夠從一個流域轉到另外一個領域而同樣的成功?；蛘哒f你一個人要能夠把右腦跟左腦分開，同時都是優(yōu)秀，你就同時可以是姚明，又同時是李寧。同時是萬科，也同時是恒隆。但是照我理解，在世界上這樣的例子是絕無僅有。唯有發(fā)展中國家才有這樣的事，所有已發(fā)展的市場，這個都是不可能的。

我常常說房地產不是一個高科技的行業(yè)，雖然我們也用科技，特別是環(huán)保方面。但是房地產是一個高經驗，特別是商場跟寫字樓，特別是高檔的，是一個非常高的經驗含量的一個行業(yè)。經驗的含量在哪呢？那是在人的腦子里。

先舉一個例子說明這個，比如說在設計方面，住房的設計重要，但是不是最重要。你搞高檔房地產，你的設計就變成絕對重要。要是你沒有設計能力，你不可能達到我剛才說的那么高的回報率。有些人以為我請一個設計師就行了，我保證你用最好的設計師是不行。

那你說恒隆地產你也用最好的設計師，你用誰，我也用誰。我保證你一定失敗。為什么呢？我們的設計不是外部設計師設計而已，而是跟我們內部設計師聯(lián)手起來才能做起來。他們是藝術家，他們懂得怎么穿衣服，但是他們沒有商業(yè)的經驗，要是你也沒有商業(yè)經驗的話，你就把項目交給設計師，對他來說是對太好的事，對你來說是太傻的事。等于說，你請吃飯，要我付錢。做出來的合不合用，合不合商業(yè)原則，他不管。但是你要養(yǎng)這個兒子，里怎么養(yǎng)下去。所以我知道有人用，他說恒隆最多用的是哪一家，我也用，結果成功的到現(xiàn)在為止沒有一個。

另外有人說你們招商團隊一定非常好，我說對，他們非常好，但是他們?yōu)槭裁催@么好？因為他們工作非常簡單。凡是需要招商的商業(yè)項目都是三流項目，要是你選址好、設計好、建筑好，招商是最容易做的事情。凡是以為招商重要的人，都是不及格的房地產商。

商業(yè)地產是一個高經驗的東西，所以在這里我們要注意一個東西，經驗、知識在哪里？在人的腦子里，所以每天晚上你的最重要的資產就是你的人。你的經驗，你的知識。明天晚上他關了門，回家去了，明天回不回來，你還不知道。

所以我認為搞商業(yè)地產的，第一，工資必須相當高。第二，工資高是不夠的，你付他1000萬，還有人付2000、3000萬，錢不能把最優(yōu)秀的人才留下來。所以我們有一個股權的安排，但是那個還不夠，那個都是可以量化的。最終必須有一個最好的企業(yè)的文化。

唯有最優(yōu)秀的企業(yè)文化才能把最好的人留下來。企業(yè)文化使一家公司有規(guī)律、有紀律，這個絕對是成功最重要的因素之一。你沒有紀律，是不可能成功的。你買地要有紀律，設計要有紀律，建筑要有紀律等等。

最后總結來說，有人說陳先生你今天說這一大套，就是希望別人不要緊你競爭。

雖然像我這么丑的男人，要是我是世界唯一的男人，那全世界最漂亮的女孩都往我這里跑，但是這是不可能的，競爭總是有，我是不怕競爭，你聽了我說的，但是你沒有軟實力，還是絕對不可能把我剛才說的實現(xiàn)出來。

最終我也希望有更多的好的商業(yè)房地產商出來，因為中國實在太大，機會太多，我們實在對不起老百姓、對不起國家，現(xiàn)在全國大中城市的三流項目，差勁的不得了，是浪費了土地資源。

我也希望更多優(yōu)秀的房地產商出來，能夠為老百姓做點好事，不要再做那些三流的商場，對你來說也掙不了錢，蓋的好的，如果你能等15年，你一定也能拿到30%年回報率。