2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

以下為“博鰲三人行”活動(dòng)現(xiàn)場實(shí)錄，博鰲三人行嘉賓主持人是恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生，出席嘉賓包括中國改革基金會(huì)國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱先生、北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長周其仁先生、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)先生：

陳啟宗：我想主辦單位讓我當(dāng)主持的原因很簡單，因?yàn)槲沂撬^的外面人，所以就無知，無知有一個(gè)好處，就是敢問傻問題，如果我問傻問題的話，請(qǐng)各位原諒，而且傻問題是最難答的。周教授，您剛才要把一些非商品的東西放在市場上，這個(gè)難免就遇到一個(gè)戶口問題。

周其仁：所謂城市化，一個(gè)是人要向城市移動(dòng)，一個(gè)是土地要向城市移動(dòng)。你剛才問到他的身份也轉(zhuǎn)進(jìn)城市，最近包括十七大也提出這個(gè)問題了，政府工作報(bào)告也提出這個(gè)問題。

我們向成都、重慶看，重慶第一期把農(nóng)村身份在城里住了368人，戶口也轉(zhuǎn)到城市來。農(nóng)村那塊地很大程度要按照意愿，他是可以放棄的，就是完全變成農(nóng)用地。然后把建設(shè)用地指標(biāo)通過地票市場轉(zhuǎn)移進(jìn)來，這個(gè)過程我的看法不光有經(jīng)濟(jì)平衡意義，還有社會(huì)意義。

陳啟宗：也就是農(nóng)民慢慢變成城市居民。

周其仁：其實(shí)我們現(xiàn)在在城里住的人，都是從農(nóng)村移進(jìn)來的。

陳啟宗：樊綱，你同意周教授的觀點(diǎn)嗎？

樊 綱：長遠(yuǎn)來看，中國農(nóng)民2億就夠了，2億都用不著。美國多少農(nóng)民？2%。長遠(yuǎn)來講這是大趨勢，而且長遠(yuǎn)來講，我說最好是取消戶籍制度。咱們談公共品供給，我們了解各地方有一個(gè)難題，一旦把農(nóng)民變成戶籍人口了，他覺得他支出很大什么的。

因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在城里的戶籍人口是貴族，給他提供那個(gè)東西遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)民能夠得到的東西所以它里面的價(jià)差非常高。這個(gè)一定是大趨勢。農(nóng)民工市民化，這個(gè)是大趨勢。而且要在資源配置基礎(chǔ)上做這些事情。其實(shí)根本就是怎么取消戶籍制度，然后講公共品供給。不見得一下子達(dá)到戶籍貴族的水平。這個(gè)可以慢慢解決。

陳啟宗：全球現(xiàn)在還沒有一個(gè)國家像我們中國那樣60%的人口是農(nóng)民。俄羅斯、烏克蘭有多少？

樊 綱：人家是發(fā)達(dá)國家，人家早就工業(yè)化了，我們不能跟人家比。

陳啟宗：任志強(qiáng)，你作為一個(gè)發(fā)展商你怎么看？

任志強(qiáng)：不擔(dān)心，我很高興?，F(xiàn)在實(shí)際情況，大約有2億農(nóng)民在城里占了一塊房子，同時(shí)在農(nóng)村還有一個(gè)房子。他們忙的時(shí)候到城里打工，占了一份房子。破產(chǎn)的時(shí)候或者下崗的時(shí)候或者農(nóng)忙的時(shí)候又回去了。當(dāng)然有一部分是不回去，但是仍然在農(nóng)村占了宅基地。

只有用這種辦法才能把宅基地解放出來，最后把資源短缺和雙份占用問題解決掉，變成資源不再短缺。82年我們憲法規(guī)定的土地不是公有制的，憲法也沒有說土地一定要收規(guī)國有才能轉(zhuǎn)讓。實(shí)際上我們只要解決好宅基地問題、城市建設(shè)用地問題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格就不會(huì)那么荒謬。

我們宅基地16.8萬平方公里，城市用地不到4萬平方公里，差了四倍用地。如果把集約化用地解決掉，我們城市用地根本沒有那么緊張，而且根本也不用考慮18億畝紅線守不住的問題。未來在土地問題上就比今天容易的多。這就是已經(jīng)開始的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)問題。

陳啟宗：剛才兩位都提到資金出路問題，為什么到香港可以買內(nèi)地房地產(chǎn)公司股票呢？現(xiàn)在很多大的房地產(chǎn)公司在國內(nèi)上市的話，不能集資、不能發(fā)債券，到香港沒有問題。但是你們不能到香港買大陸房地產(chǎn)公司的股票。這個(gè)是不是可能性呢？

周其仁：我剛才已經(jīng)講到一點(diǎn)了，在大陸的人持有美元是在我們匯率機(jī)制形成下的購買力。如果我現(xiàn)在把美元當(dāng)美元用，我犧牲的就是6.8元人民幣的收益，有沒有這么高收益，買恒隆跟這個(gè)6.8本身就有一個(gè)制約。所以匯率浮動(dòng)，這個(gè)意義就非常大。

第二點(diǎn)，知識(shí)問題。到海外買東西要知識(shí)配合，中國大陸最早吃螃蟹跑到香港買股票的人是一波又一波，差不多全部被香港人吃了。

陳啟宗：其實(shí)也是世界的投資者在那里玩，不是我們本地的。

周其仁：你到一個(gè)市場去玩，要有關(guān)市場、法律、很多知識(shí)的積累，這個(gè)跟有錢不是一回事。人民幣逐步變成一個(gè)可以在世界上通行的貨幣，之這樣在世界上買消費(fèi)品，可以全世界考慮。

陳啟宗：為什么不港幣人民幣化呢？

周其仁：香港是因?yàn)檫^去掛英鎊，掛人民幣這個(gè)方案不是沒有人提，但是這個(gè)非同小可的事情，不是我們可以討論的事情。最好問問曾蔭權(quán)他們?cè)趺纯紤]這個(gè)問題。

樊 綱：大趨勢，他現(xiàn)在是貨幣委員會(huì)委員，我已經(jīng)不是了。別讓香港人誤解，這是香港人的問題，我替你瞎擔(dān)憂了。從長遠(yuǎn)講，開辟投資渠道，一個(gè)是國內(nèi)開辟投資渠道，一個(gè)是到國外開辟投資渠道，怎么允許資金流出去。包括買房子、買債券、各種投資，這些都是投資機(jī)會(huì)。剛才周其仁講的知識(shí)問題，我覺得近期內(nèi)恐怕得通過制度建設(shè)來解決。就是各種投資基金，有一些專業(yè)的人士來幫助，通過各種投資基金去做國外的投資，來彌補(bǔ)現(xiàn)在我們的不足，而且使市場發(fā)展起來更穩(wěn)定一點(diǎn)。

陳啟宗：最近看到一篇文章，說中國人最喜歡賭博，所以澳門現(xiàn)在是全球賭博最厲害的地方。賭博就跟投機(jī)很相象了，投機(jī)你賺了錢，慢慢就變成投資，投資什么東西呢？

房地產(chǎn)對(duì)我們中國人來說是最重要的一個(gè)東西，聽說最近好多行業(yè)都什么都不做了，都跑到房地產(chǎn)里，你擔(dān)不擔(dān)心，會(huì)不會(huì)國家很多人才都往這方面跑，正如國家很多人才往金融方面跑，制造業(yè)長遠(yuǎn)怎么樣？有前途嗎？

任志強(qiáng)：我覺得大概現(xiàn)在中國最不過剩的就是房地產(chǎn)。你看鋼鐵，大家都說過剩了。水泥都說過剩了，家電都說過剩了，汽車都說過剩了。但是我們房子不管怎么樣，城鎮(zhèn)居民還做不到1：1。而且這么多農(nóng)民還要變成城市居民，他至少還要有一個(gè)房子。不管是買還是租，問題是沒有這么多房子保證居民住住在里面，那就是供不應(yīng)求。如果更多人進(jìn)入這個(gè)行業(yè)或者更多資金進(jìn)入，真正把土地供給瓶頸解決掉的話，不會(huì)造成房屋價(jià)格的飛漲。我們現(xiàn)在的原因是因?yàn)橛幸粋€(gè)龍頭在那里關(guān)緊了，所以你怕進(jìn)入了多會(huì)有問題，實(shí)際上這個(gè)行業(yè)還是一個(gè)供不應(yīng)求的行業(yè)。

陳啟宗：價(jià)格又上又下，有什么辦法把它平穩(wěn)下來呢？

樊 綱：剛才大家說的都是講市場怎么更平穩(wěn)一點(diǎn)。我不說投機(jī)性，就是消費(fèi)需求、投資需求之間更加平衡。長遠(yuǎn)來講，把各個(gè)市場波動(dòng)都給他想進(jìn)去的話，最終市場是平均利潤規(guī)律要起作用。你說都集中在房地產(chǎn)這兒，那別的地方價(jià)格就上漲，投資就會(huì)進(jìn)去，人才就會(huì)進(jìn)去。一定有這個(gè)調(diào)整過程。

做其他行業(yè)的人也可以想一想，比如房地產(chǎn)，房地產(chǎn)發(fā)展了，多少上下游各種制造業(yè)產(chǎn)業(yè)，他一定也都要發(fā)展。如果那里人才少了，資金少了，他回國頭會(huì)回流去，因?yàn)槟莾豪麧櫢吡?。相信市場力量。關(guān)鍵就是要去掉很多扭曲的東西。阻礙資源配置的，包括阻礙增加供給的因素，我們要調(diào)制度，把制度調(diào)順了，整個(gè)市場在各個(gè)行業(yè)之間會(huì)有一個(gè)平衡。

陳啟宗：任志強(qiáng)，你提三個(gè)最扭曲市場的是什么？

任志強(qiáng)：第一個(gè)瓶頸就是土地資源的自由配置問題。要靠壟斷去配置，會(huì)有問題。第二，金融資源的配置問題。金融資源配置如果不好的話，也會(huì)導(dǎo)致扭曲。比如說讓什么人買會(huì)享受什么利率。第三，國家政策導(dǎo)向問題。比如我們都說保障，我們認(rèn)為國家要保障的在前一段做的就是讓大家買房子，這個(gè)是錯(cuò)誤的。從世界來看，都是對(duì)租不起房子的保障。我們過去經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房目的都是讓你買，不是讓你租，所以才導(dǎo)致市場的扭曲。這三個(gè)是影響最大的三項(xiàng)。

陳啟宗：剛才樊綱說他不贊成經(jīng)濟(jì)適用房，他喜歡廉租房，周其仁，你同意嗎？

周其仁：像房價(jià)一下沖到這么高，有一個(gè)巨大購買力在追東西，他一旦追到這個(gè)市場，這個(gè)市場價(jià)格就會(huì)飛漲。這種現(xiàn)象一出現(xiàn)，確實(shí)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生很大的沖擊。

五年前我們北大討論過房地產(chǎn)，我當(dāng)時(shí)用80年代一個(gè)經(jīng)驗(yàn)來理解這個(gè)現(xiàn)象，這里你說誰對(duì)誰錯(cuò)沒有什么意義。80年代，我們國家的糧食也是國家統(tǒng)購的，農(nóng)民就沒有積極性，怎么把它放開呢？先從廣東放開。廣東購買力高，所以就跑到江西搶大米。把江西的米拿走，江西就慘了，因?yàn)榻鞲母锫?，國企公?wù)人員收入很低，廣東人把米買走，那江西人吃什么？

高價(jià)格刺激供給有一個(gè)過程，這個(gè)過程當(dāng)中怎么解決問題。最后江西政府用武裝力量封鎖江西和廣東邊界，定一個(gè)額度，按照額度后賣高價(jià)，額度以內(nèi)保證江西供應(yīng)。中國的改革，我們從經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)然有很多批評(píng)。我們還是從經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)不能一下子寫成教科書。但是問題擺在這里你總要解決。

成都的公租房又是另外一個(gè)類別，政府補(bǔ)差價(jià)，讓民間擁有物業(yè)，不是政府擁有物業(yè)，我的看法，這些都要探索。這些現(xiàn)實(shí)問題百在這里，就是對(duì)方方面面的挑戰(zhàn)，無論政府還是市場、學(xué)術(shù)界，我們就是面對(duì)問題，尋找解決之道。中間不會(huì)一天達(dá)到理想，但是咱們有點(diǎn)歷史眼光看，總的來看，我們是有能力逐步解決好這些問題。

陳啟宗：要是這樣的話，下一年參加就不是700人參加，可能是1000、2000人。任志強(qiáng)說的對(duì)，供應(yīng)趕不上需求。樊綱說的對(duì)，8億農(nóng)民降到2億，那房地產(chǎn)將來前途好的不得了。

樊 綱：我們永遠(yuǎn)不要長期問題跟短期問題混淆，長期問題，中國房地產(chǎn)一定大有前途，永遠(yuǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，這都沒有問題。他怕的就是短期波動(dòng)，你說明年，明年我們這個(gè)會(huì)肯定就1000人，越辦越好，但是是不是那么多農(nóng)民有錢買房子。正是這個(gè)前提下，我提出用廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房問題太多，地價(jià)怎么定，人怎么定，誰有能力，動(dòng)不動(dòng)變成二次分房了，所以公務(wù)員最高興。

合理房地產(chǎn)市場應(yīng)該是逐步都是總商品房道路，離開貧困那個(gè)線后，你開始有錢租房子，然后逐步有錢買舊房子，然后再換新房子。這對(duì)于整個(gè)社會(huì)來一個(gè)長發(fā)展過程，對(duì)每個(gè)家庭也是一個(gè)發(fā)展過程。而不是一下子滿足人住新房屋。經(jīng)濟(jì)適用房是大家馬上擁有房子，馬上擁有新房子，這里面結(jié)構(gòu)不對(duì)。而且政府也解決不了這里面腐敗、信息不對(duì)稱的問題。市場發(fā)展，大家多數(shù)走商品房道路不能動(dòng)搖。

陳啟宗：廉租房誰蓋？如果政府蓋，問題就很多了。

樊 綱：你可以個(gè)人房子補(bǔ)貼。政府是要花些錢為最窮的人。你不能把70%低收入階層都包進(jìn)來。低收入階層最窮的人才受政府補(bǔ)貼租房。

陳啟宗：任志強(qiáng)你擔(dān)不擔(dān)心蓋那么多廉租房？

任志強(qiáng)：我們通過抽樣調(diào)查看，廉租房不需要大家擔(dān)心，沒有那么多廉租房，真正符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的人，不超過家庭戶數(shù)1.5。北京7萬多戶，按照1900多萬人，將近700萬戶，所以不用擔(dān)心。如果農(nóng)民工加上流動(dòng)人口來算，我們認(rèn)為不超過5%，這個(gè)比例仍然很低。如果按照住建部定的1900萬戶，這個(gè)比例已經(jīng)很大了，基本上全覆蓋了。問題他們沒有解決中間有一個(gè)過渡階段，就是我跨越了廉租房標(biāo)準(zhǔn)后，沒有能力一下進(jìn)入購買市場的標(biāo)準(zhǔn)。

比如發(fā)達(dá)國家有20%、30%左右社會(huì)租賃住房，我們現(xiàn)在叫公租房，這個(gè)概念可能是從英國學(xué)來的。政府希望他買或者用過高條件讓他住的話，所有人都在里面不出來了。所以一定要賣掉，變成社會(huì)租賃房，而不是政府公租房，因?yàn)檎疀]有權(quán)力把這些人轟出去。所以撒切爾當(dāng)年就全部賣掉。所以最后要回到只解決租不起房的人的問題，而不是幫助那些買不起房的人。

樊 綱：剛才周其仁講的重慶的辦法特別好，廉租房、公租房在發(fā)達(dá)國家連片連片的建，最后變成像紐約全是黑人、巴黎也全是黑人。最好一個(gè)小區(qū)，他那個(gè)房屋質(zhì)量不是特別高的，你不能用高檔公寓樓搞廉租房，這一批符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，你如果出租給收入階層的話，你可以拿到一定補(bǔ)貼。人還是分散的，這樣對(duì)社會(huì)有好處。歷史上各國有很多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。我們作為后來者怎么能夠吸取這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，找到比較合理、比較適用，又不使利益集團(tuán)受益的一些辦法完全是有希望。