觀點網(wǎng) 7月28日，恒隆在香港召開業(yè)績發(fā)布會，公布2009/2010財政年度的業(yè)績。截至今年6月30日，恒隆地產(chǎn)股東應(yīng)占純利增加超過4倍至222.56億元?？鄢顿Y物業(yè)重估收益、相關(guān)稅項及非控股權(quán)益后，基本純利出售旗下本港住宅物業(yè)之帶動下上升近兩倍，至66.74億元。

其中，來自中國內(nèi)地投資物業(yè)之租金收入及溢利均增加14%，分別升至19.3億元及16.29億元。

雖然在國內(nèi)的第三個項目沈陽皇城恒隆廣場開張才短短一個月，但顯然恒隆的內(nèi)地物業(yè)發(fā)展的信心越來越強。

在業(yè)績會上露面的恒隆主席陳啟宗反復(fù)強調(diào)對內(nèi)地市場的重視，其稱公司一直在內(nèi)地尋找合適的土地。但按照恒隆一塊地需要耗時兩年的先例，恒隆的拿地速度依然不會有明顯的增長。

向來對自己公司和項目都信心滿滿的陳啟宗也謙稱恒隆是一家“小公司”，而內(nèi)地市場太大太大?；蛟S就是為了更好的擴展內(nèi)地業(yè)務(wù)，陳啟宗將之前在太古服務(wù)多年，在內(nèi)地人脈頗深的知名人士陳南祿請到了恒隆任職，而昨日的業(yè)績發(fā)布會，也成為了陳南祿履新恒隆后首次以董事總經(jīng)理的身份在一干媒體前亮相。

同時出席業(yè)績發(fā)布會的還有恒隆集團財務(wù)及行政助理董事何孝昌。

以下為恒隆全年業(yè)績發(fā)布會陳啟宗答記者問的實錄內(nèi)容：

現(xiàn)場提問：我想問一下對樓市的看法，現(xiàn)在的樓價會不會太貴？現(xiàn)在香港很大供需，但很多人買不了樓，是否和社會有關(guān)呢？

陳啟宗：首先我覺得大家要保持頭腦清醒，不要太模糊，要分析才得出答案了。

香港這么多年是處于完全沒有土地供應(yīng)的情況下，樓價不升才是奇怪的，現(xiàn)在很多人想出治本的方法，但沒有想到治標。很多人問為什么不多賣樓，但沒有人問為什么不多賣土地，這才是治本的方法，不要本末倒置，如果多土地供應(yīng)的話，香港的樓市肯定會更加好。

現(xiàn)場提問：公司一直說投資內(nèi)地，現(xiàn)在進展如何？是否會繼續(xù)走二三線城市？公司目標是否還致力于商業(yè)地產(chǎn)？

陳啟宗：這幾年我們專注于做內(nèi)地高檔的商業(yè)，我們的策略不會改變。與此同時，一線城市土地比較貴，相反來說，二線城市的發(fā)展不亞于一線城市。我們買地從看中一個土地到簽約需要兩年，短一點也需要一年多，時間比較長，所以什么時候有消息很難說。談妥了會和大家宣布。

恒隆買地是很艱難的，只有這樣買地才可以做到最高的回報率，不然就降低回報率的要求，這也是一個方法，這兩個方法沒有對與錯之分。而我們的方法是極度、非常小心地選擇合適的土地，不僅是價錢，其他規(guī)劃也需要考慮在內(nèi)。

錢不是問題，因為公司不負債。我們是找好的機會，但是機會也不容易，不論怎么樣也好，在05-09年我們也找了7塊不同的地，都是非常有潛質(zhì)的項目，未來也會繼續(xù)找。

現(xiàn)場提問：沈陽新開的廣場一年大概租金收入是多少？

陳啟宗：商場租金頭兩年都比較復(fù)雜，因為大家都需要適應(yīng)。我們、租戶、客源等等都需要適應(yīng)，所以頭兩年費用會比較高，第一年預(yù)計收益1.5億左右，這個數(shù)目是比較穩(wěn)定的。至于是否有出入就需要看銷售情況而定了。

現(xiàn)場提問：是否可以談一下在上海以外內(nèi)地投資項目呢？另外，今年的租金收入放緩，是否有原因？未來一年租金增長是否會加速呢？

陳啟宗：大陸其他的項目投資大概是400億多港幣，我們第一個項目是今年6月26日開的，第二個項目是希望明年8月開，在濟南，有180萬尺。這個項目比較劃算，已經(jīng)出租了25%-30%，希望年尾有更好的改變。

有一個好現(xiàn)象，一般租戶是要看到實物，摸過、看過才租，但他們對我們的產(chǎn)品非常有信心。我們項目的條件也非常好，項目的設(shè)計已經(jīng)贏了一些世界上比較重要的獎，算是海外揚威了，所以這個項目我覺得是一個非常好的項目。

2012年在沈陽會開第二個項目，先是一個商場，有100萬尺左右；2013年我們在無錫有一個商場，然后寫字樓也會在2013、14年建好，之后是天津。

基本每一年我們會有接近150-200萬尺新的世界級項目落成，平均可以維持10到15年，因為我們大概有2000萬尺多一點的地，如果每年落成200萬尺則可以維持10年。

租金以往幾年都是5%、7%、8%的增長速度，上海的寫字樓這兩三年發(fā)展比較快，想不到的是商場比我想象中好很多。寫字樓現(xiàn)在基本上是零增長，但商場部門非常好，有20%的增長，我以為最高檔的應(yīng)該增長慢一點，這是我一兩年前的預(yù)測，結(jié)果我錯了，高檔商場的增長速度比港匯廣場更快。恒隆廣場擺在倫敦、巴黎都稱得上是五星，而港匯廣場是四星，我認為五星在市場弱的時候租金漲幅會差于四星，結(jié)果反而比四星好，平均算下來是10%多的增長幅度，而香港只有5%。

但是我們還有50%的物業(yè)收入是在香港的，這樣計算的話整個集團的租金收益增長還是少于10%。

現(xiàn)場提問：恒隆選擇今天開記者會而不去買地，是否說明恒隆賣完香港已有的土地就算了，之后是不是會集中火力發(fā)展內(nèi)地項目？

陳啟宗：豪宅我是看好的，但是否說在香港不再買地了呢？我絕對沒有肯定，香港的土地已經(jīng)比較貴。

在香港什么時候買地？我們是別人不買我們才買，而別人買我們無謂跟別人爭了。什么時候買呢？1999年的環(huán)境我就買了，目前我看不到香港會回到當時的年代。當時是很可怕的環(huán)境，但是當時的環(huán)境對我來說就是好環(huán)境。我很期待熊市，熊不了就沒有辦法了。

而內(nèi)地就不同了，內(nèi)地有很多地，他們打壓地價對我們來說是很好的。

別人買我們就不買，不跟別人爭了，如果1999年重復(fù)的話我們會繼續(xù)買，當時在香港很少人買，除了我們之外。我們不希望那個情況再出現(xiàn)，不是因為我們不想買，而是對社會破壞性很大。當然從自己利益來說是很好的，君臨天下賺200多億，我不記得香港有一個單獨項目可以賺200億左右的，這可能是香港有史以來最賺錢的單一項目，因為99年的時候沒有人買，所以才有的機會。

我很矛盾，想1999年這樣的年代再次到來，但又不想它來，來了我就買地，不來就算。不來的話就看內(nèi)地，內(nèi)地市道很好，30%的增長幅度，并不是每年都有的。我在大陸就可以買到這樣的地，在香港就不行。

現(xiàn)場提問：公司這么多業(yè)務(wù)在內(nèi)地，會不會發(fā)人民幣債呢？

何孝昌：其實不同公司也有不同方法融資。根據(jù)公司的情況，我們有一定數(shù)量的現(xiàn)金，國內(nèi)的項目也有國內(nèi)人民幣資源。我們不排除日后也考慮在香港融資或者在內(nèi)地項目融資發(fā)展，因為每間公司財務(wù)和業(yè)務(wù)性質(zhì)是不同的，公司會有不同的考慮。

我不排除用任何方式去做一些為項目融資的事情，只要對公司有利的話。目前恒隆還有一百億的資金，我們就沒有必要去發(fā)債拿項目，如果沒有能籌集到一定的資金數(shù)目的話，發(fā)債不失一個很適合的方法。至于說是不是因為如果在香港發(fā)債很難將人民幣打回國內(nèi)運用，如果恒隆覺得沒有什么必要發(fā)債的時候，是否因為容易或者困難將錢拿到國內(nèi)運用不是一個很重要的問題。

現(xiàn)場提問：今年不少分析師會認為中國經(jīng)濟會出現(xiàn)調(diào)整，增長會放慢，也會有硬著陸的風(fēng)險，這樣對恒隆在內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展是否有影響？

還有，您如何看國務(wù)院4月份頒發(fā)的國十條？是否可以分享一下過去幾年來商業(yè)市場和住宅市場的價格關(guān)系是怎么樣，是否會相互影響？

陳啟宗：下半年經(jīng)濟不管是硬、軟著陸，如果經(jīng)濟困難的話對我們是好事，拿著錢在手等待買地。我們是希望擁抱熊市，市場不好對我們是好的影響，不是壞的影響。雖然并不是每個人都可以這樣說，但對恒隆而言確實是這樣的情況。

國十條我覺得中央做得還是比較正確的，為什么呢？因為09年市場是激動了一點，這跟09年中央政府政策有關(guān)。去年是鼓勵房地產(chǎn)商，特別是住宅開發(fā)商供房，去年出了不少地王，這對國家絕對不是好事。

中國不像新加坡，那是小地方，政府很容易調(diào)控，香港如果多一點地出來賣的話，香港住房價格也絕對會下降。但是內(nèi)地市場比較大，情況很復(fù)雜，所以需要中央出臺一些政策。我認為國十條是正確的，相信對住房會有影響，會把房價會打壓下來，對我們沒有很直接的關(guān)系。

但也不能說完全沒有影響，舉例子說，很多做住房的房地產(chǎn)商在2007年的時候，有一些聰明的已經(jīng)看到住房價格會下來，政府決心往下壓，這個是07年頭的事情，所以有一些人在下半年就往商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。但這一次我看就不容易了，不要忘記，2008年很多大房地產(chǎn)商技術(shù)上就差不多破產(chǎn)，到年尾的時候是政府救了他們，基本財政狀況并不是每一家都這樣強，09年瘋狂買地的時候跟現(xiàn)在的價錢差太多了，所以現(xiàn)在財政狀況肯定跟07年的不太一樣。今年的環(huán)境不太可能轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)跟我們競爭，如果真的有競爭也沒有什么大不了，任何一家公司都是小公司，我們也是小公司，因為市場實在太大了，市場是足夠讓很多人在這里一同發(fā)展的。

現(xiàn)場提問：在沈陽的時候，您曾經(jīng)說過今年是恒隆拿地的好時機，到目前為止，恒隆在內(nèi)地是否有看到合適的土地儲備，或者在一些城市有意向會購入土地？另外，你覺得下半年政府政策是放松還是加緊呢？

物業(yè)稅是今年國內(nèi)討論得比較多的問題，此前有消息稱上海物業(yè)稅或許在商業(yè)地產(chǎn)先試行，如果屬實對恒隆在上海的兩個商業(yè)項目是否會有影響？

陳啟宗：從2004年開始，我們一直從沒有停止在內(nèi)地買地，但我們買地的方法跟別人有不同，平均一塊需要兩年的時間。目前很多項目在談，只不過不知道有多少能成功而已。話說回來，在過去5年也買了足夠發(fā)展400億港幣的物業(yè)。目前很多城市都在談，我相信一定會有成功的機會，至于什么時候我就不敢說了。

下半年政府對房地產(chǎn)調(diào)控的方法，我認為是有需要就繼續(xù)做，沒有需要就不再做。國十條是一次性下了比較重的藥，我看他們是在觀察，國家是在看市場反應(yīng)，市場有什么反應(yīng)，國家就有什么對策。

還有一個物業(yè)稅的問題，詳細情況我還沒有了解到，所以很難說。不過按我了解，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)在付類似物業(yè)稅的，所以對商業(yè)房地產(chǎn)有什么新的影響也不敢說。

何孝昌：在這一方面，怎么樣實實在在算物業(yè)稅，中國還需要有很多細節(jié)定出來?，F(xiàn)在還是按照我們的計算方法跟國內(nèi)稅局計算，到他們定下來之后才可以說物業(yè)稅對我們的影響。

現(xiàn)場提問：陳先生每年都很花心思寫董事長報告，今年有什么可以分享一些呢？

陳啟宗：上個禮拜有人說看完我這個董事長報告很佩服，去年是5、6千字，前年是8千多字，這些不是以量衡量的，是以質(zhì)來衡量的，最少都8千多字了。我和董事開玩笑，做恒隆董事最慘就是看我的報告書。

以往幾年是講很多策略的問題，前年講到對今年形勢分析的問題，今年相當一部分是講企業(yè)管治和企業(yè)文化。

企業(yè)文化是比企業(yè)管治是更基本的，一個公司沒有好的企業(yè)文化來支撐企業(yè)管治的話，這樣不是最好的情況。最好的情況是有很多該做的事情，有企業(yè)管治需要做的事情，但背后需要一個很好的企業(yè)文化來支撐，承載企業(yè)管治才可以持久管治，這樣才可以達到優(yōu)良的管治。

我說了還幾個恒隆在這些方面的努力，比如香港很多公司大老板又是大股東或者是大股東的代表，也是最高管理層，而工資向來就是由老板定的。但在2003年的時候，我覺得這樣不是很合適，所以向董事會提議要成立一個薪酬委員會，也就是說從2003年6月開始，公司里面的工資不再是由我去決定，從那天開始我就失去我的特權(quán)。

之前是我說工資多少就是多少，我從心里面感覺到有一些權(quán)利從我身上分離出去的，是我自己愿意這樣做的。當然，之前十幾年我自己拿的工資是非常少的，并且年底的花紅是唯一沒有的，我給自己一個很低的薪金，也不給自己任何的花紅。我想不到薪酬委員會成立之后，人家覺得我的工資很低，花紅也沒有，他們覺得不對，覺得應(yīng)該有的，應(yīng)該給我一個安慰獎。

其實這些是我管治應(yīng)該做的事情，剛剛陳南祿先生說對公司的文化很認同，這也是我們很希望得到陳南祿加盟的其中一個原因，我知道他個人的處事作風(fēng)跟我們公司文化是很相同，我們的價值觀是很相同的。

所以我花很多時間寫這些故事。