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　　4、長三角多業(yè)態(tài)零售體系趨向合理化

　　長三角區(qū)域零售市場(chǎng)幾乎涵蓋了目前所有的主流業(yè)態(tài)：百貨店、超市、大型超市、便利店、購物中心、專業(yè)店、專賣店、折扣店等一應(yīng)俱全，立體式的結(jié)構(gòu)互為補(bǔ)充、錯(cuò)位發(fā)展、差別經(jīng)營，使得長三角多業(yè)態(tài)零售體系趨向合理化。

　　（1）中外大型零售企業(yè)加快區(qū)域市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局

　　長三角地區(qū)零售業(yè)的外資進(jìn)入之多、速度之快，在全國乃至世界范圍內(nèi)都很少見。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國際零售業(yè)50強(qiáng)中的70％已經(jīng)進(jìn)入長三角地區(qū)。外資的進(jìn)入加劇了區(qū)域零售業(yè)的競爭程度，也產(chǎn)生了示范效應(yīng)，促使大型內(nèi)資零售企業(yè)向兼并整合的模式轉(zhuǎn)變。

　　（2）高端品牌經(jīng)營成為商家提升競爭力的新亮點(diǎn)

　　商品種類、品牌的增多一方面迎合了近年來長三角地區(qū)不斷增長的消費(fèi)需求，另一方面也對(duì)區(qū)域的消費(fèi)層次和消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。尤其是一些國際一線品牌的大量入駐，既提高了區(qū)域零售市場(chǎng)的國際化程度，也使高檔品消費(fèi)成為區(qū)域零售業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。

　　（3）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃促進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)有序發(fā)展

　　為了確保城市各區(qū)域間、市場(chǎng)各業(yè)態(tài)間的均衡有序發(fā)展，商業(yè)布局、商圈規(guī)劃成為長三角地區(qū)眾多城市零售業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)。尤其是一些發(fā)展?jié)摿^大的中小城市，摒棄了原先那種業(yè)態(tài)越全越好、網(wǎng)點(diǎn)越多越好的態(tài)度，按計(jì)劃有選擇地開發(fā)商業(yè)，避免了同業(yè)態(tài)的重復(fù)建設(shè)、網(wǎng)點(diǎn)資源的閑置與浪費(fèi)。

　　二、長三角商業(yè)地產(chǎn)存在的問題

　　1、倉促上馬，盲目投資，導(dǎo)致空置量增加

　　許多的投資商看到了長三角商業(yè)的商機(jī)，而進(jìn)入了長三角商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，某些城市商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)地產(chǎn)總量上已基本飽和，僅上海的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到3000萬平方米，人均1.68平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了香港，已經(jīng)接近于國外東京、紐約的水平，現(xiàn)在上海商業(yè)的零售面積每年凈增量在400-500萬左右。這種現(xiàn)象，不僅在上海，更在整個(gè)長三角不斷蔓延。其中有一些業(yè)態(tài)定位不明確的項(xiàng)目，占68%，投資的盲目性，影響了商業(yè)地產(chǎn)建成以后招商和營運(yùn)，導(dǎo)致空置量上升，也可能對(duì)市場(chǎng)流通秩序產(chǎn)生了不良的影響，還有很多大型物業(yè)在建設(shè)的時(shí)候，沒有跟周邊環(huán)境進(jìn)行配套，造成了資源使用不經(jīng)濟(jì)。

　　2、市場(chǎng)定位模糊，忽視項(xiàng)目策劃，缺乏競爭力

　　市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的宗旨。搞商業(yè)地產(chǎn)必須項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行，不能只重形象，重景觀建設(shè)，重概念炒作，重廣告宣傳，忽視商業(yè)地產(chǎn)需要全程策劃、全程風(fēng)險(xiǎn)防范。只要建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)形象，不要商業(yè)運(yùn)作策劃，缺乏事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的商業(yè)地產(chǎn)，往往造成好看不中用，商鋪用不起來，最終被市場(chǎng)拋棄，黃金寶地變廢地，這種案例隨處可見。商業(yè)地產(chǎn)必須營造主題特色，從而吸引消費(fèi)者，沒有特色、沒有主題的項(xiàng)目就沒有生命力。目前一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主題定位存在同質(zhì)化的傾向，都要建成集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的大型體驗(yàn)式購物中心，沒有主題與特色。

　　3、以銷售為主，漠視投資業(yè)主后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

　　大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運(yùn)營。發(fā)展商往往意識(shí)不到當(dāng)前商業(yè)競爭十分激烈的形勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性，以及商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營管理的重要性。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營失敗，可能對(duì)金融企業(yè)、供貨商、消費(fèi)者和本單位的職工帶來風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵S多企業(yè)普通采用先銷售后結(jié)帳，占用了資源，有的是先發(fā)放會(huì)員卡、優(yōu)惠卡等。這些企業(yè)一倒閉就會(huì)導(dǎo)致供貨商、消費(fèi)者和職工的風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)

　　1、優(yōu)質(zhì)物業(yè)有更大發(fā)展空間

　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心提供的市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)表明，中國目前商業(yè)最成熟的上海，購物中心率僅為39.5％，未來購物中心仍有較大的發(fā)展空間。據(jù)此推斷，未來將會(huì)出現(xiàn)大量的購物中心并購現(xiàn)象，表現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)的購物中心將并購大量零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和準(zhǔn)購物中心，最終漸成專業(yè)化高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，未來具有優(yōu)質(zhì)潛質(zhì)的商業(yè)物業(yè)必將開始受到市場(chǎng)青睞，而具備更大的發(fā)展空間。

　　2、由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時(shí)代

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)正由最初的感性向理性過渡。隨著一線城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失利，更多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到，專業(yè)化和國際化的操作是商業(yè)項(xiàng)目成功的基本保障。

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)是始于“建”而終于“管”。真正的利潤增長來自于后期的物業(yè)經(jīng)營。從長遠(yuǎn)看，出租型物業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)比出售型的要高。商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性，將追求商業(yè)運(yùn)營價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益。目前，已有部分大的銷售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業(yè)，這是新市場(chǎng)情況下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的新嘗試?？梢灶A(yù)見，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時(shí)代。

　　3、模式趨于國際化和專業(yè)化

　　新一代的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)將在計(jì)劃性、綜合性及開發(fā)與運(yùn)營的統(tǒng)一性方面大幅提高，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)作成為大勢(shì)所趨。商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點(diǎn)，開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面。而這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、技能和引進(jìn)資源渠道的機(jī)構(gòu)完成。只有開發(fā)與運(yùn)營的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一，才能保證商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。

　　4、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道多元化

　　從近兩年的趨勢(shì)看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向國際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國外融資渠道受到市場(chǎng)關(guān)注，但是鑒于國內(nèi)法律和市場(chǎng)環(huán)境問題，這一渠道受到的限制較多。從國外基金的角度看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然具有相當(dāng)?shù)奈ΑＲ虼?，它們可以通過在海外的資金平臺(tái)將國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)打包放到國外上市，從而獲取國際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉德集團(tuán)旗下中國商業(yè)地產(chǎn)基金。無疑，這將為國內(nèi)開發(fā)商提供融資機(jī)會(huì)。此外，大連萬達(dá)在REITs上市未果的情況下，通過發(fā)行CMBS的方式為自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資，也是市場(chǎng)上一個(gè)全新的操作模式?？梢?，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)融資渠道趨向多元化。