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　　2、開發(fā)商跨區(qū)域投資長三角商業(yè)地產(chǎn)成趨勢

　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的潮流中，很多的開發(fā)商是由住宅起家，從而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資，并且大多是跨區(qū)域投資，即走出自己所誕生和發(fā)展的土壤，到其他的城市開發(fā)投資。上海的幾大開發(fā)商就在長三角等地大肆拿地，如復(fù)地、綠地、大華等，可見開發(fā)商跨區(qū)域轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)將成為長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。主要基于以下幾個原因：

　?。?）商業(yè)地產(chǎn)能有效拓展行業(yè)發(fā)展空間

　　從行業(yè)發(fā)展空間的考慮，各種跡象表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的成熟期即將到來，進入成熟期的房地產(chǎn)的發(fā)展空間將會大幅萎縮，作為這個行業(yè)中的大型企業(yè)，就必須提前考慮到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型問題。而發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)正是發(fā)揚房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢的成功轉(zhuǎn)型，同時成為拓展發(fā)展空間的有效手段。

　?。?）享受資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤

　　房地產(chǎn)開發(fā)利潤是一次性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對來講利潤比較豐厚再加上這幾年房價高企，大家都在批項目，但房地產(chǎn)的利潤只是一次性的不會再持續(xù)。隨著全球人口的增加和資源的減少，資產(chǎn)價格在今后會長期處于一種上升的趨勢。但是這種資產(chǎn)價格升值的利潤對于房地產(chǎn)住宅開發(fā)企業(yè)來說是享受不到的，因為大部分住宅是短期產(chǎn)品，開發(fā)完進行銷售，住宅資產(chǎn)價格的升值收益者更多的是購房者，而如果戰(zhàn)略性的持有商業(yè)物業(yè)，那么除了每年可以收到穩(wěn)定的租金外，還能夠享受資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤。

　　（3）避免住宅開發(fā)中激烈的行業(yè)競爭

　　中國現(xiàn)在約有4萬家房地產(chǎn)企業(yè)進行住宅開發(fā)，競爭非常激烈，尤其土地的招拍掛制度出臺后，有些地塊要經(jīng)過幾十輪的競價，如上海的新江灣城D1地塊，屢次竟價，最終樓面價達到2萬/平方米，這已經(jīng)超過了該區(qū)域的房價。商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)競爭沒有那么激烈。截至到2007年，全國從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不到200家，而這200家中，目前大部分都局限在本區(qū)域內(nèi)開發(fā)，跨區(qū)域開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)公司寥寥無幾。

　?。?）長三角二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資成熱點

　　上海成熟、領(lǐng)先的國際化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對周邊城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生了一定的促進作用，促使整個長三角商業(yè)地產(chǎn)不斷得到提升。據(jù)浙商房產(chǎn)研展部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計：目前，一線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率在6-8%，二線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率在10-12%，而三線城市，如果能在城市中心區(qū)域拿到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，其投資回報率將超過12%。從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式上看，上海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相較其他城市更加國際化，吸引了眾多跨國企業(yè)進駐，對商業(yè)地產(chǎn)的需求量也較大。長三角的二三線城市緊隨一線城市經(jīng)濟步伐的腳步不斷加快，城際之間的外溢性開發(fā)投資已經(jīng)成為一種趨勢，隨著長三角城際交通的成熟，長三角地產(chǎn)互融性會更強，將會更快推動二三線城市的經(jīng)濟發(fā)展。

　　3、長三角商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以專業(yè)市場為特色

　?。?）長三角是紡織專業(yè)市場最密集和最活躍的地方

　　近年長三角的新老市場競爭趨以激烈，中國輕紡城、東方絲綢市場、四季青服裝市場等老市場依舊統(tǒng)領(lǐng)市場，新興市場則分布在老市場周邊。新的經(jīng)營模式、經(jīng)營理念以及涵蓋的多種功能的專業(yè)市場的推進速度有所加快。一些新市場，如鵬欣國際家紡中心、上海服裝城、宿遷泗陽縣的“上海紡織城”、蘇州吳江市盛澤鎮(zhèn)的“國際紡織城”項目、揚州高郵經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的“國際服裝商貿(mào)城”、無錫的新世界國際紡織服裝城和東方國際輕紡城、南通中國蘇通輕紡城等均采用全新的經(jīng)營模式，促使老市場也加緊升級步伐，例如中國輕紡城聯(lián)合市場和時代廣場開業(yè)，常熟招商城等老市場也投入巨資進行改造。

　?。?）專業(yè)市場向規(guī)?；团l(fā)功能方向發(fā)展

　　國內(nèi)的商品交易市場越來越向?qū)I(yè)化市場方面轉(zhuǎn)換，專業(yè)市場也越來越向批發(fā)市場轉(zhuǎn)換，專業(yè)批發(fā)市場的數(shù)量、營業(yè)面積逐年上升，成交額大幅上漲，而綜合市場則逐年萎縮。一方面，規(guī)模大的專業(yè)批發(fā)市場不斷發(fā)展壯大和隨著交通的改善不斷增強輻射范圍，另一方面，中小企業(yè)和經(jīng)營者隨著經(jīng)濟的快速增長，所提供的產(chǎn)品規(guī)模也在迅速擴大。長三角地區(qū)專業(yè)市場如義烏中國小商品城、紹興中國輕紡城等，作為年交易額超過百億元的航母級重點專業(yè)市場，它們將發(fā)揮重要的商品集散樞紐、進出口基地和批發(fā)輻射中心功能。而規(guī)?；陌l(fā)展，又必然會導(dǎo)致大型或超大型專業(yè)交易市場越來越轉(zhuǎn)向批發(fā)輻射功能，并逐漸把銷售的末端留給零售商業(yè)和小型市場，散、亂、臟、差的中小批發(fā)市場將逐漸減少和搬離市區(qū)。

　?。?）專業(yè)市場逐漸趨向細分化和專業(yè)化

　　市場競爭的日趨激烈，將迫使很多商品交易市場不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價格競爭優(yōu)勢。這將導(dǎo)致市場之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營，獲得最大的輻射廣度和強度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢，這必然是相當(dāng)多的商品交易市場的發(fā)展方向，在長三角等地區(qū)已可以明顯看出。除了傳統(tǒng)批發(fā)市場外，許多只是內(nèi)地綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等，在長三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場。

　?。?）專業(yè)市場將向品牌化和優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品集散地轉(zhuǎn)變

　　過去一提到專業(yè)市場，就容易與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起，特別是小商品市場表現(xiàn)更為突出，嚴(yán)重?fù)p害了批發(fā)市場聲譽。近年來，一些市場認(rèn)識到產(chǎn)品質(zhì)量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當(dāng)一部分市場中存在。近些年開展的百城萬店無假貨向?qū)I(yè)市場延伸的活動，目的就是提高專業(yè)市場中經(jīng)營商品的質(zhì)量和誠信，在專業(yè)市場中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹立專業(yè)市場的新形象，將更加重視規(guī)劃設(shè)計和品牌推廣，千店一面、毫無特色的局面將改變。一些注重品牌化、連鎖化、優(yōu)質(zhì)化管理的規(guī)范專業(yè)批發(fā)市場競爭力和輻射能力將不斷加強，將兼并和淘汰一批管理不規(guī)范、市場環(huán)境和秩序混亂的中小市場。