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　　2008年上半年，甲級寫字樓新增需求繼續(xù)由金融、保險、科技及相關(guān)行業(yè)帶動。雖然全球以及國內(nèi)金融市場近期受到不穩(wěn)定因素影響，但中國經(jīng)濟總體向好的態(tài)勢及本地經(jīng)濟的穩(wěn)定增長繼續(xù)推動這些行業(yè)在深圳擴充其業(yè)務(wù)，從而為物業(yè)市場帶來龐大需求。相比一季度，二季度的租賃市場較為活躍，成交量上升明顯，福田中心區(qū)吸納量達(dá)到89,874平方米，仍然是市場關(guān)注的焦點。繼平安集團在4月入駐星河發(fā)展中心后，包括Investco、Target Store、恒生銀行等多家跨國公司先后落戶福田中心區(qū)；并且，目前仍有國內(nèi)的金融企業(yè)在福田中心區(qū)尋找大面積的高品質(zhì)物業(yè)，反映出該片區(qū)內(nèi)強大的市場需求。土地市場的表現(xiàn)也反映出政府對于福田中心區(qū)發(fā)展金融業(yè)的支持和指導(dǎo)，2008年截止目前，8宗位于福田中心區(qū)的辦公用地成功出讓，其中6宗設(shè)置行業(yè)限制并最終由金融類企業(yè)投得，預(yù)計未來建成入市后將進一步鞏固福田中心區(qū)的中心商務(wù)區(qū)地位，并形成以金融業(yè)為主的格局。

 

　　與此同時，由于全市的甲級寫字樓平均租金不斷上升，部分租金承受力相對較弱的客戶將被自然過濾，而承受力較強的金融類和高端服務(wù)類的企業(yè)將逐漸構(gòu)成未來福田中心區(qū)客戶的主體。并且，土地供應(yīng)上的行業(yè)限制，也將指導(dǎo)福田中心區(qū)向金融中心的方向發(fā)展。

 

 

　　隨著區(qū)域價值的不斷提升，未來福田中心區(qū)的供應(yīng)將以高品質(zhì)物業(yè)為主，而逐漸提高的物業(yè)品質(zhì)將繼續(xù)推動福田中心區(qū)高端寫字樓租金水平平穩(wěn)上揚。一些對成本控制比較敏感的企業(yè)逐漸無法承受福田中心高昂的租金水平，被迫搬遷到非核心區(qū)域。雖然物流類和科技類的企業(yè)對辦公物業(yè)的需求仍然旺盛，但這兩類企業(yè)大多對租金價格相對敏感，同時由于對辦公地點的形象要求相對較低，因此更傾向選擇租金水平較低的片區(qū)。另一方面，結(jié)合上半年的買賣市場情況來看，大型物流類企業(yè)對于購買辦公物業(yè)自用的傾向較為突出；此外，成長中的貿(mào)易、科技類企業(yè)對于非核心區(qū)域的中小戶型的辦公物業(yè)也表現(xiàn)出較強的購買需求。

 

 

　　由于深圳零售業(yè)市場繼續(xù)其高速而穩(wěn)定的發(fā)展，零售商保持了較快的擴張速度：全球第三大的零售商來自英國的樂購在深圳龍崗區(qū)開設(shè)了其深圳第一家分店，樂購龍城店位于東方明珠城的1至3層，總面積接近20,000平方米，至此全球前三強的零售商均已在深圳布點，反映出市場對深圳市未來的零售業(yè)市場的樂觀預(yù)期；此外，沃爾瑪已確定進駐位于寶安西鄉(xiāng)的金港華庭，租賃面積達(dá)到18,000平方米。

 

　　自去年末以來，南山區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，大型商業(yè)項目陸續(xù)面市。4月16日，位于南山歐洲城的宜家家居正式開業(yè)，該店營業(yè)面積達(dá)到30,000平方米，是宜家家居在深圳的首家分店，同時也是華南區(qū)最大的分店。隨著越來越多的集中式商業(yè)項目的入市，大大加快南山區(qū)的商業(yè)市場發(fā)展。繼海岸城、保利文化廣場開業(yè)后，南山商業(yè)文化中心核心區(qū)景觀工程的建設(shè)將更好的營造該區(qū)域商業(yè)休閑氛圍；位于華僑城片區(qū)的益田假日廣場目前已經(jīng)完成招商，可租賃面積已基本租完，預(yù)計將于下季度開業(yè)；除宜家以外，麥德龍、百安居、迪卡儂的分店也先后在歐洲城開業(yè)都將影響深圳的商業(yè)格局以及南山區(qū)本地的消費習(xí)慣。

 

 

　　伴隨著深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級，一定數(shù)量的企業(yè)外遷不可避免，08年以來少量低附加值企業(yè)和中小型制造企業(yè)的整體外遷并未給深圳工業(yè)市場帶來大的沖擊，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不僅彌補了低端制造業(yè)外遷的損失，更帶動深圳工業(yè)乃至經(jīng)濟加速發(fā)展。正因如此，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對物業(yè)市場的需求表現(xiàn)突出：一方面，來自此類企業(yè)的需求不斷擴大，對于正處于籌建階段的光明高新科技園區(qū)，目前已有超過60家的高新技術(shù)企業(yè)申請入駐；另一方面，在近期新增需求中，市場對研發(fā)類物業(yè)的需求也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通廠房。除多家大型IT、通訊企業(yè)不斷擴張并積極尋找研發(fā)辦公物業(yè)外，中小型科技類企業(yè)的良好發(fā)展勢頭也帶動其對研發(fā)物業(yè)的需求增長，而此類需求面積多在1000平方米以內(nèi)。在強大的需求推動下，目前科技園南區(qū)的最高租金已經(jīng)達(dá)到120元/平方米/月。與之相比，普通工業(yè)廠房的需求則保持穩(wěn)定，工業(yè)發(fā)展較為成熟的片區(qū)仍然是市場需求的熱點。