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　　相對(duì)于07年主城區(qū)1652萬(wàn)平米(月均約138萬(wàn)平米)的供求規(guī)模，08年的新增供應(yīng)或許能夠延續(xù)，但成交規(guī)模必然是難以為繼，大致應(yīng)當(dāng)回落到05-06年間的銷(xiāo)售速度——事實(shí)上，告別“開(kāi)盤(pán)即罄”，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售20%-30%的速度并不能算“地產(chǎn)業(yè)的失落”，而只是回歸到市場(chǎng)常態(tài)而已。只有在這種常態(tài)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)才有動(dòng)力和壓力提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平；購(gòu)房者亦能理性地選擇合適的樓盤(pán)與房型。

　　除了市場(chǎng)運(yùn)行軌跡，樓市外圍的政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境也值得注意：

　　一是“蓉十條”的效應(yīng)，該政策短期內(nèi)會(huì)加劇購(gòu)房者的觀望，但這種觀望是一種積極的觀望，而非將置業(yè)計(jì)劃無(wú)限期延后，在考慮成熟或發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)局部回暖時(shí)，此類(lèi)購(gòu)房需求將得到極大地釋放。

　　二是宏觀經(jīng)濟(jì)基本面中出現(xiàn)的一些影響因素，如(a)CPI、PPI持續(xù)上漲，建安成本攀升和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的下滑降低了購(gòu)房者對(duì)商品房降價(jià)的預(yù)期；同時(shí)新增開(kāi)發(fā)企業(yè)(項(xiàng)目)因預(yù)期行業(yè)利潤(rùn)下調(diào)，可能會(huì)暫緩入市，從而減少了市場(chǎng)上的新增供應(yīng)。(b)股市持續(xù)低迷、債市、匯市、期貨市場(chǎng)投資渠道有限、實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣度下降，使得價(jià)格平穩(wěn)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著明顯的投資價(jià)值。(c)從近期的中央政策來(lái)看，管理層希望房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定，而非蕭條和“崩盤(pán)”，具體表現(xiàn)在信貸規(guī)制將有所放松，加息利空可能仍然采取“不對(duì)稱”方式，擴(kuò)大匯率彈性將引發(fā)人民幣進(jìn)一步升值，都將有助于房地產(chǎn)價(jià)格的“止跌”。

　　其三，成都土地拍賣(mài)價(jià)的“見(jiàn)底”——宗地出讓多以起拍價(jià)成交，使得土地市場(chǎng)“利空出盡”。房產(chǎn)市場(chǎng)的交易主體數(shù)萬(wàn)倍于土地交易者，其調(diào)整自然顯得相對(duì)滯緩，但本土房?jī)r(jià)泡沫初現(xiàn)即遭遇回調(diào)的壓力，恢復(fù)到穩(wěn)定的狀況不需要過(guò)長(zhǎng)的時(shí)間。目前市場(chǎng)上藍(lán)光、萬(wàn)科、中海、國(guó)嘉等開(kāi)發(fā)商作出了降價(jià)行為，是因?yàn)槠湓谑蹣潜P(pán)的拿地成本非常低廉，當(dāng)這些項(xiàng)目銷(xiāo)售怠盡而高價(jià)競(jìng)得的地塊上市時(shí)，降價(jià)的可能性必然進(jìn)一步減小。結(jié)合市場(chǎng)狀況與政策趨勢(shì)來(lái)看，今年下半年成都市商品住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)“橫盤(pán)整理”的格局，即房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)，成交小幅回升。預(yù)計(jì)08年下半年市區(qū)住宅的新增供應(yīng)將穩(wěn)定在100萬(wàn)平米/月左右，成交規(guī)模則在60-80萬(wàn)平米/月的區(qū)域內(nèi)震蕩，市區(qū)商品住宅的價(jià)格將回落至07年中期的水平，即5300元/平米左右。

　　圍繞5300元/平米這一價(jià)格預(yù)測(cè)，存在著兩種爭(zhēng)議，一是下半年上市項(xiàng)目中，屬于07年拿地的項(xiàng)目有所增加，其樓面地價(jià)的平均水平在2500元/平米之上，加上建安、稅費(fèi)和利潤(rùn)后的成交均價(jià)必然超過(guò)6000元/平米；二是下半年市場(chǎng)全面回暖的希望不大，成都商品住宅的價(jià)格仍有可能面臨進(jìn)一步的回落，市區(qū)住宅成交均價(jià)有可能跌破5000元/平米，回歸到2006年的價(jià)格水平?，F(xiàn)實(shí)的估計(jì)是在這兩種極端的可能性之間，結(jié)合當(dāng)前價(jià)格運(yùn)行情況，對(duì)其進(jìn)行趨勢(shì)延伸與合理修正，5300元/平米的價(jià)格水平將是下半年成都住宅價(jià)格的均值水平上小波動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)差不會(huì)超過(guò)200-300元/平米。

　　星彥地產(chǎn)研究中心 管乃生