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　　融資需要政府關(guān)注

　　“國(guó)內(nèi)企業(yè)高存貨和低周轉(zhuǎn)導(dǎo)致企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中需要不斷追求營(yíng)運(yùn)資金。地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)高度以外部融資來(lái)推動(dòng)增長(zhǎng)的行業(yè)，一旦市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，必然大量陷入困境。”清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系副主任朱武祥認(rèn)為。

　　他指出，除了企業(yè)自身的調(diào)整以外，作為政府需要像關(guān)注國(guó)有企業(yè)、銀行、證券公司那樣關(guān)注房地產(chǎn)金融，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融解決方法。

　　管理出效益

　　開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的一個(gè)重要途徑。對(duì)此，鐘偉認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化和重組，行業(yè)洗牌加劇，當(dāng)前開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款放松的可能性幾乎不存在。那么，開(kāi)發(fā)商的資金應(yīng)從哪里來(lái)呢？鐘偉指出，開(kāi)發(fā)商的自救措施，不應(yīng)把精力放在謀求上市和其他的方式合作上，而是靜下心來(lái)做好企業(yè)內(nèi)部的管理。因?yàn)樵谒磥?lái)，房地產(chǎn)業(yè)是系統(tǒng)集成、財(cái)富戰(zhàn)略非常高的行業(yè)，比較切合實(shí)際的做法是，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理或者是通過(guò)土地儲(chǔ)備管理，或者是項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)提高產(chǎn)業(yè)鏈上的資金供應(yīng)。

　　多渠道融資天地寬

　　“銀行只能錦上添花不能雪中送炭。”永安信(北京)資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)喬志杰認(rèn)為，銀行的錢不是跟著需求走的，不是因?yàn)槟阈枰X就給你錢。喬志杰說(shuō)，如果你是因?yàn)檫M(jìn)入了困境，是因?yàn)槟愕?ldquo;錢不能生錢”才去找銀行借錢，難度是非常大的。不現(xiàn)實(shí)。

　　在當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)有什么辦法拓寬自己的渠道呢？德意志銀行董事袁浩認(rèn)為：一、考慮把自己的資本或項(xiàng)目拿出來(lái)出售；二、找一些戰(zhàn)略合作伙伴；再者是在公開(kāi)市場(chǎng)上上市。

　　來(lái)自瑞士銀行中國(guó)投資部銀行業(yè)務(wù)部的江濤對(duì)此表示認(rèn)可，他說(shuō)，從國(guó)際資本市場(chǎng)來(lái)看，融資是比較容易的，只要有好的項(xiàng)目、高的回報(bào)，那些基金追著你要。他認(rèn)為，只要企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，增長(zhǎng)潛力大，就能借到錢。

　　關(guān)鍵詞：房企管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)步入低迷時(shí)謀求突圍也好，或者房市上升時(shí)的擴(kuò)張也好，企業(yè)所選擇的運(yùn)營(yíng)模式是至關(guān)重要。這次論壇峰會(huì)上，與會(huì)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)模式的選擇也給予了很大關(guān)注。

　　美國(guó)麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)金融專業(yè)碩士、中凱開(kāi)發(fā)的CEO王謙，他把美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式引進(jìn)中國(guó)并進(jìn)行實(shí)踐。他指出，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式最早的學(xué)習(xí)對(duì)象是香港，比如萬(wàn)科就是學(xué)習(xí)新鴻基。他說(shuō)，其實(shí)，所謂的香港模式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，是一種全程開(kāi)發(fā)模式。美國(guó)模式則代表了一種高度細(xì)分的專業(yè)化分工。從資金到開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成。

　　香港恒隆地產(chǎn)有限公司、恒隆集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)是最可靠的萬(wàn)科模式，因?yàn)槿f(wàn)科有非常好的管理水平、非常好的制度。第二個(gè)模式是以租為主的恒隆公司的模式，他認(rèn)為，這種模式會(huì)得到房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)期的好處，回報(bào)率高。

　　朱武祥認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)很多公司的模式趨向于選擇美國(guó)的模式，美國(guó)有強(qiáng)大的資本市場(chǎng)，美國(guó)模式在土地儲(chǔ)備、收購(gòu)和賣出當(dāng)中做到現(xiàn)金平衡，做企業(yè)就有很多條路。而香港依靠的是內(nèi)部現(xiàn)金組合和業(yè)務(wù)之間的組合。他認(rèn)為，不管是哪種模式，企業(yè)要健康、可持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)金平衡是非常重要的。