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　　“因?yàn)榉康禺a(chǎn)的周期性特別強(qiáng)，一定是在理性和不理性之間，最近剛聽(tīng)別人說(shuō)回歸理性，有什么大不了的，幾百年來(lái)其他經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)都是這樣，理性、不理性來(lái)來(lái)往往。”——陳啟宗

　　住宅市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的關(guān)系在2007年下半年到2008年上半年放大了。從某種程度上來(lái)說(shuō)，作為投資商與生產(chǎn)商結(jié)合體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2008年開(kāi)始放慢了拿地的腳步。

　　如北師大金融中心主任鐘偉所言，開(kāi)發(fā)商在2008年真正受制的并非是銀行貸款，而是銷(xiāo)售回款。此一部分，決定了2008年的地價(jià)。鐘偉的依據(jù)是2008年開(kāi)發(fā)商銀行貸款比例有所上升，但是銷(xiāo)售回款創(chuàng)下歷史新低。

　　但從另一個(gè)層面而言，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)在2008博鰲房地產(chǎn)論壇上批評(píng)鐘偉等專(zhuān)家，其認(rèn)為理論和現(xiàn)實(shí)有所差距，因而專(zhuān)家的意見(jiàn)要聽(tīng)，但不可全聽(tīng)。

　　陳啟宗此一論斷的一個(gè)集中原因在于，2007年上半年真實(shí)支撐土地市場(chǎng)的并非完全是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售回款，而更多的是資本市場(chǎng)融資。大企業(yè)尤其如是。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款足以支撐開(kāi)發(fā)商應(yīng)該支付的土地價(jià)格的話(huà)，哪么無(wú)疑中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)物都是健康的，而2008年的放緩拿地可以看做是策略性的保守，是一種穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)方式。但顯然現(xiàn)實(shí)情況并非如此。

　　土地市場(chǎng)的需求是與資本市場(chǎng)、銀行信貸及銷(xiāo)售回款三方相聯(lián)系的。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的是一個(gè)雙方向的投資市場(chǎng)，一是土地市場(chǎng)，二是物業(yè)本身的市場(chǎng)。因而土地供應(yīng)方、開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者之間形成了非常有趣的曖昧關(guān)系。無(wú)論是土地供應(yīng)方，還是開(kāi)發(fā)商，乃至不動(dòng)產(chǎn)投資者，其最終的目的是在與市場(chǎng)的博弈中獲取投資收益。自住性需求僅在其中往往承擔(dān)了一個(gè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)作用，即住宅市場(chǎng)因有人要住房子而起。

　　這種建立在投資基礎(chǔ)上的供需關(guān)系決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的周期性，因而陳啟宗在2008年博鰲房地產(chǎn)市場(chǎng)上說(shuō)的最為重要的一句話(huà)為人們忽視了。

　　陳啟宗說(shuō)：“因?yàn)榉康禺a(chǎn)的周期性特別強(qiáng)，一定是在理性和不理性之間，最近剛聽(tīng)別人說(shuō)回歸理性，有什么大不了的，幾百年來(lái)其他經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)都是這樣，理性、不理性來(lái)來(lái)往往。”

　　如果以此而言，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度依然不是最為重要的討論話(huà)題，因?yàn)榈胤秸c中央政府在這個(gè)博弈當(dāng)中的角色是既定的。

　　地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的角色無(wú)非是一個(gè)投資市場(chǎng)上的博弈者。地方政府在土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中同樣要承擔(dān)成本，也同時(shí)要面對(duì)土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。從某種程度上而言，土地財(cái)政本身就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)極大的投資，只不過(guò)地方政府在此種博弈當(dāng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位罷了。

　　開(kāi)發(fā)商與投資者在博弈當(dāng)中是處于弱勢(shì)地位的，至于誰(shuí)更弱勢(shì)則無(wú)從談起。而自住性的購(gòu)房者顯然是這種博弈關(guān)系當(dāng)中最為弱勢(shì)的群體。

　　中央政府在其中是規(guī)則制定者的角色，其未必能夠從房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中獲得太多的真實(shí)利益。相反，其要考慮房地產(chǎn)行業(yè)稅收與房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。從這個(gè)程度上而言，中央政府能夠從參與市場(chǎng)博弈的多方群體當(dāng)中獲得利益，因而其所考慮的恰恰是讓這種利益穩(wěn)定并使得博弈各方的利益趨于平衡，因而我們基本可以認(rèn)為中央政府的在面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈各方的態(tài)度上是公允的。

　　問(wèn)題是博弈各方在面對(duì)一個(gè)市場(chǎng)的時(shí)候所持有的態(tài)度是怎樣的。一如一個(gè)有趣的哲理：所有人知道自己必將面對(duì)死亡，但卻不知道死亡何時(shí)會(huì)來(lái)臨。事實(shí)上，大多數(shù)處于博弈的各方都知道房地產(chǎn)周期的存在，但誰(shuí)也不知道房地產(chǎn)那個(gè)周期性的調(diào)整會(huì)在何時(shí)到來(lái)？

　　如陳啟宗所言，判斷房地產(chǎn)周期并不難，市場(chǎng)大漲的時(shí)候必然會(huì)有回調(diào)的拐點(diǎn)，市場(chǎng)大跌的時(shí)候必然會(huì)后回漲的拐點(diǎn)。

　　但事實(shí)的關(guān)鍵是你如何把握自己，你能否在其中理性的把握住在市場(chǎng)高速上漲的時(shí)候不追漲，而在市場(chǎng)下跌的時(shí)候及時(shí)的判斷出手的時(shí)機(jī)。

　　陳啟宗在1998年的經(jīng)驗(yàn)是，當(dāng)市場(chǎng)上漲的時(shí)候絕不追漲。從1994年到1997年，陳啟宗未在香港土地市場(chǎng)上拿過(guò)一塊地。三年未曾拿地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是非?？膳碌氖虑椤６鼮橹匾氖浅鍪謺r(shí)機(jī)。1998年，陳啟宗發(fā)現(xiàn)香港土地市場(chǎng)上居然無(wú)人拿地的時(shí)候，陳啟宗認(rèn)為已無(wú)競(jìng)爭(zhēng)者，因而可以拿地了。1998年陳啟宗在香港土地市場(chǎng)購(gòu)入的土地為恒隆帶來(lái)了300億港元的盈利。

　　而2007年到2008年，我們所接觸過(guò)的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，陳啟宗所言的理性與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的心態(tài)形成了鮮明的對(duì)比。2007年市場(chǎng)上漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商，別人都漲價(jià)，我們不能不漲；別人都買(mǎi)地，我們?cè)趺纯赡懿毁I(mǎi)。而2008年的心態(tài)則是，或許土地市場(chǎng)還有繼續(xù)向下調(diào)整的可能。

　　這種心態(tài)現(xiàn)在看來(lái)和大多數(shù)一般的投資者的心態(tài)未有兩樣，更毋庸說(shuō)把握投資的理性。

　　這是一批2000年后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金時(shí)期成長(zhǎng)起來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，也許是機(jī)會(huì)讓他們進(jìn)入了行業(yè)，對(duì)于周期，他們未必有準(zhǔn)備。

　　有趣的是，很多時(shí)候中國(guó)的開(kāi)發(fā)商更愿意聽(tīng)鐘偉這樣的投資性的指導(dǎo)意見(jiàn)，而不愿意真實(shí)的去思考和把握自己理性面對(duì)市場(chǎng)的能力。這就是我們今天中國(guó)房地產(chǎn)人的心態(tài)。

　　是的，市場(chǎng)會(huì)淘汰那些在市場(chǎng)當(dāng)中非理性的企業(yè)。這原本是市場(chǎng)的規(guī)律。而也許未來(lái)若干長(zhǎng)的時(shí)間里，依然要談投資與理性回歸。