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>> 博鰲房地產(chǎn)論壇 >> 2008博鰲房地產(chǎn)論壇 >> 正文實錄：2008博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場（6月15日）
2008博鰲房地產(chǎn)論壇主題：改革三十年 大變局下中國房地產(chǎn)新契機
時間：2008.06.14-06.15
地點：博鰲索菲特酒店BFA主會場
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2008博鰲房地產(chǎn)論壇實錄：6月14日上午 6月14日下午
經(jīng)過十年房地產(chǎn)行業(yè)可能會有粗放發(fā)展、可能會有頭腦過熱的發(fā)展，它與市場是相匹配的，但時間已經(jīng)走過了十年，在目前的節(jié)點上是考慮企業(yè)如何做大做強、如何精細化、如何在目前市場需求和整個行業(yè)的要求下匹配，今天短短的時間我們不能完全盤點過去十年，這也是我們非常關注的題目，我們會繼續(xù)盤點行業(yè)過去的發(fā)展和未來的展望。
喬志杰：原計劃是聽到嘉賓更多的觀點，但時間關系就到這里了。最后做一個總結，第一對房地產(chǎn)市場是充滿信心的；第二房地產(chǎn)的調(diào)整是正常的；第三解決資金的問題是通過自身的改變和調(diào)整，包括投資模式的改變，把股份投資到上市公司的圈里也是投行的一種，融資的思路要放在內(nèi)部；第四、2008年并不是一個上市的好時期，但是一個做好上市準備的好時期。
高志：都市綜合體的優(yōu)勢，最大的優(yōu)勢是節(jié)約土地、減少交通的費用，而且信息綜合性強，最大的問題是城市減災存在極大隱患。現(xiàn)在我們說節(jié)能減排、綠化、污染，現(xiàn)在有一個重要的說法叫城市減災，這次倒塌的房屋數(shù)量非常大，我剛剛看到一個消息，這次日本大地震提前了十秒鐘預報，提前十秒鐘能救多少人啊。像美國地震六萬個人集中在這個樓里，十秒鐘是什么概念。所以總的設計要點就是功能的綜合、多方位空間創(chuàng)造、外部空間的創(chuàng)造和過渡空間的創(chuàng)造。所謂過渡空間創(chuàng)造是什么呢？過渡空間創(chuàng)造主要是綜合體和城市的銜接，這是在加拿大首都溫哥華(見圖)，一個大型的商場，這不是一個簡單的房子，它的雨棚完全是透明的，盡管道路很窄，但感到它是一個很大的城市空間。
第一太平戴維斯胡峰：融資渠道優(yōu)勢的對比，由于受到國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，上市公司融到資金之后不能直接參與拍賣土地，在土地的限制上條件多一點，市場化會很高。在臺灣市場私募受國家宏觀調(diào)控的影響比較顯著，融資對企業(yè)知名度的提升是非常快的，最重要的是后期的融資渠道比較廣泛。
朱武祥：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)一直在樂觀囤地擴張，在那種氣氛下很少有張總那樣說不存地、零庫存，很少。這就是為什么很多人不是房地產(chǎn)開發(fā)商，因為很難不存地，不存地就落后了。所以每家企業(yè)如果不為微帶四五年每年50%以上的擴張速度儲備足夠的土地就屬于消極增長。只要投資能夠推動高增長，似乎融資就可以接受。過去幾年，國內(nèi)很多地產(chǎn)企業(yè)確實是以高增長回饋了市場，萬科在2003-2007年的年均收入增長達到54%。這些企業(yè)都獲得了很高的增長。但高投資推動高增長的模式背后是持續(xù)的負現(xiàn)金流。過去10年，地產(chǎn)上市公司整體呈現(xiàn)持續(xù)負現(xiàn)金流狀態(tài)。融資前現(xiàn)金流只有2002年1年是正的，10年年均融資前現(xiàn)金缺口(行業(yè)平均)達到1.7億，5年年均融資前現(xiàn)金缺口2.2億。
張勇：鑫苑是在美國上市的，就我們過去多年的歷程，首先應該分為兩個市場，一個是產(chǎn)業(yè)市場、一個是資本市場，這兩個市場的需求和需要是什么？我想中間最重要的一個環(huán)節(jié)是優(yōu)質(zhì)企業(yè)的需求，也就是說如果企業(yè)成長為優(yōu)質(zhì)企業(yè)是我們需要進行梳理和打造的。就資本市場而言，他們也非常渴望對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的需求，我們也知道大量的投行在尋找優(yōu)質(zhì)企業(yè)。上市就是優(yōu)質(zhì)企業(yè)怎么產(chǎn)生的問題，我覺得這比較關鍵。
陳淮：美國人喜歡講人權，什么叫人權？人人是不是享有平等、追求幸福的權利，這叫人權。它包含的人類文明進步的意義是非常巨大的，北美殖民地遺留下來的王權、神權的反抗，什么叫平等呢，就是王權在封建制度下的社會身份差別，市場發(fā)展要求否定了一切差別，人們的交往是通過和社會、市場的交易分工來實現(xiàn)的，不管你個子高、個子矮，黑人還是白人，美女還是丑女，只取決于有沒有質(zhì)的差別、量的差別，以貨幣衡量造成價格優(yōu)劣，120塊錢賣給你，115塊錢就不賣給你，這樣市場經(jīng)濟的原則才能貫徹到一個角度。所以否定貴族打破王權統(tǒng)治是當時社會發(fā)展的客觀急需，人人客觀平等了。
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