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     由觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年 大變局下中國房地產(chǎn)新契機”。觀點網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對會議進行獨家全程網(wǎng)絡直播。以下為6月15日上午第一太平戴維斯房地產(chǎn)評估北京有限公司副總經(jīng)理胡峰的演講實錄。

　　主持人(宋娜)：我們請出第一太平戴維斯房地產(chǎn)評估董事總經(jīng)理陳超國先生演講，但由于陳先生昨天的航班取消未能趕到會場，所以改為第一太平戴維斯房地產(chǎn)評估北京有限公司副總經(jīng)理胡峰演講。

　　胡峰：我想從幾個方面談一下，第一個方面是境外資本市場概述；第二方面是物業(yè)評估，包括房地產(chǎn)資產(chǎn)如何增值的介紹。

第一太平戴維斯房地產(chǎn)評估北京有限公司副總經(jīng)理胡峰

　　從國內(nèi)公司的融資渠道分了一下，第一是直接融資，這是自有資金方面；第二是銀行貸款；第三是合作開發(fā)；第四是居民住房按揭，這關系到預售；第五是項目公司收購；第六是國內(nèi)上市。剛剛鑫苑的張總介紹了藍山基金為他們上市做出的貢獻。

　　融資渠道優(yōu)勢的對比，由于受到國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，上市公司融到資金之后不能直接參與拍賣土地，在土地的限制上條件多一點，市場化會很高。在臺灣市場私募受國家宏觀調(diào)控的影響比較顯著，融資對企業(yè)知名度的提升是非?？斓模钪匾氖呛笃诘娜谫Y渠道比較廣泛。

　　海外上市有利的方面：創(chuàng)造公司的市場價值、加強公司的聲譽和財務信譽、增加公眾對公司及產(chǎn)品的關注、股票期權計劃、再融資能力強、利用公司的股票進行收購活動、增加股票流動性、吸引高素質(zhì)人才、外商投資公司的稅收優(yōu)惠。不利的方面：對公眾股東的負責度更高、需要保持股息和利潤的增長勢頭，需要嚴格遵守監(jiān)管機構(gòu)管理條例、提升業(yè)績標準而造成成本升高等等。

　　選擇合適的上市平臺，我把各個交易所上市的財務要求做一下羅列，在香港上市最重要是盈利測試，過去最少是5000萬港元，最近的盈利是2000萬港元，這個大家都能達到的；在美國上市，這塊希望大家關注一下，美國次貸與中國房地產(chǎn)企業(yè)的關聯(lián)；韓國上市，這個現(xiàn)在還沒有成功的企業(yè)。

　　究竟到哪一個境外地方上市比較好呢？除了財務要求或上市所需要的費用外，大家可以關注以下幾個方面：成功上市的案例：擬上市公司的股票是否為該地點的投資者所歡迎；該上市地點能否提供便捷的再融資渠道；擬上市公司在哪個地點上市能爭取到較高的發(fā)行價格；上市后每年所需要的費用，如在美國上市、除審計外還需要每年內(nèi)部審計。這里提到一點是上市后的維護，可能大家不太關心，我們覺得這一塊是很重要的，除了一般各個地方上市的要求外，還要解釋集團主要策略及業(yè)務目標，包括公司信息發(fā)放遵從上市公司守則，信息定期的溝通，特別是對高層、管理員的培訓。

　　為什么要進行評估？一是法律法規(guī)的要求，在香港要求上市的話必須做物業(yè)評估。二是受到會計準則的要求，在美國和香港以及國際的會計準則需要對固定資產(chǎn)作公允值的評估。三是企業(yè)、投資者的融資需要，資產(chǎn)買賣協(xié)議、內(nèi)部參考、合作、并購收購、私募，對物業(yè)盡職調(diào)查、企業(yè)融資及物業(yè)項目對價要求，需要獨立的第三方評估機構(gòu)。

　　評估的話我們希望請一個比較有公信力、沒有問題的企業(yè)，這樣他做出來的東西更受大家的認可。在香港的物業(yè)評估有明確的要求：在香港聯(lián)合交易所的上市規(guī)則中，對評估的要求體現(xiàn)在其總則中的第五章，其中清楚地列名了對所有新上市公司擁有租賃或租賃的房地產(chǎn)都必須評估的要求和細則。主要對象是充足上市范圍內(nèi)資產(chǎn)中所有物業(yè)資產(chǎn)評估、包括房屋建筑物、土地使用權、構(gòu)筑物、在建工程。

　　香港特別行政區(qū)的評估機構(gòu)(測計師行)的工作范圍主要注重房屋和土地，同時也可承擔機械設備和商業(yè)(無形資產(chǎn))評估在上市過程中如有特殊行業(yè)和因上市過程中的特殊用途所需，香港策計行可對機械設備、庫存資產(chǎn)、商標和特定收費權或其他無形資產(chǎn)的權益進行評估。

　　下面簡單介紹一下幾個評估的方法，最常用的是市場比較，這里跟大家做一個說明，用這幾種方法評估一塊地或一個樓盤的時候，在完全透明的情況下這幾種方法基本是相同的。

　　首先是比較法，是考慮到近期的市場價，做適當?shù)恼{(diào)整反應價格，我們主要考慮當?shù)厥袌鼋灰椎幕钴S，另一方面考慮案例的收集、標準調(diào)整以及系數(shù)的確定上、案例價格的抽取上是非常重要的；三是看當?shù)厥袌鰞r格變動的情況。

　　二是用收益法，用的比較多的是五星級酒店。

　　三是用成本法，用在幼兒園或?qū)W校。

　　在物業(yè)評估如何體現(xiàn)公司的價值，通過宏觀經(jīng)濟和政策的分析，分析房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢；二是我們會收集一些案例是對自己工業(yè)價值的體現(xiàn)。在物業(yè)公司價值中以評估值減去項目未付費用和應繳各項稅費、貸款加上附加值。

　　房地產(chǎn)公司上市的物業(yè)評估意見及建議：

　　1、確定納入上市物業(yè)資產(chǎn)。集團公司確定上市物業(yè)范圍，特別對上市方案中涉及的對外投資應加以重視，如果是合并報表即為上市評估范圍。

　　2、完善物業(yè)產(chǎn)權。

　　3、評估基準日的定理與調(diào)整。

　　4、我們會跟公司進行配合，把我們的物業(yè)進行分類，后面會借鑒分類的方法。這里面提到兩個問題，第一個問題是拍賣拍的是大片土地，可能是剛剛合作的合同，這可能不完善，這里面必須附一個意見，能證明這塊地是我們自己的就可以了，在報表里會這樣描述，如果不完善的話沒有商業(yè)價值，在附件里會加上去，投資者會很看重你們的市場價值。二是性質(zhì)的問題，有可能是政策的原因，包括土地的性質(zhì)上不規(guī)范，我們會做判斷，首先判斷在規(guī)范內(nèi)是否可以轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)化的成本有多少？在完善的情況下做一個測算。這是大家很關心的問題。后面是建業(yè)的案例，我們把它的分類分為七大類，第一類是持作自用的物業(yè)權益，這是自己辦公樓的培訓；第二類是作為銷售的物業(yè)權益；第三類是作為投資性的物業(yè)；第四類是在建的物業(yè)權益；第五類是持作未來發(fā)展的物業(yè)權益；第六類是訂約收購的物業(yè)權益；第七類是租賃，這也是需要進行披露的。后面的時間關系就不講了，希望我的發(fā)言能給大家有一些借鑒，謝謝。