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    由觀點機(jī)構(gòu)、第一財經(jīng)日報、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年 大變局下中國房地產(chǎn)新契機(jī)”。觀點網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對會議進(jìn)行獨家全程網(wǎng)絡(luò)直播。以下為6月15日上午鑫苑（中國）置業(yè)公司董事長、總裁張勇的演講實錄。

　　張勇：各位嘉賓大家好！下面我就鑫苑上市話題跟大家交流一下，非常感謝組委會提供這個機(jī)會，讓我可以跟大家分享一下鑫苑在美國上市的體會。

鑫苑（中國）置業(yè)公司董事長、總裁張勇

　　鑫苑是在美國上市的，就我們過去多年的歷程，首先應(yīng)該分為兩個市場，一個是產(chǎn)業(yè)市場、一個是資本市場，這兩個市場的需求和需要是什么？我想中間最重要的一個環(huán)節(jié)是優(yōu)質(zhì)企業(yè)的需求，也就是說如果企業(yè)成長為優(yōu)質(zhì)企業(yè)是我們需要進(jìn)行梳理和打造的。就資本市場而言，他們也非常渴望對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的需求，我們也知道大量的投行在尋找優(yōu)質(zhì)企業(yè)。上市就是優(yōu)質(zhì)企業(yè)怎么產(chǎn)生的問題，我覺得這比較關(guān)鍵。

　　優(yōu)質(zhì)企業(yè)應(yīng)該分兩個層面做準(zhǔn)備工作：第一是自己如何打造成優(yōu)質(zhì)企業(yè)，這是第一個問題。第二個問題怎么把優(yōu)質(zhì)企業(yè)和資本市場找到結(jié)合點。就第一個問題來說，鑫苑為上市準(zhǔn)備了五年以上的時間，在2003年我曾到香港資本市場進(jìn)行考察，香港資本市場對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的鑒定或估值，多半以凈資產(chǎn)收益法來界定，凈資產(chǎn)收益法更多是以土地儲備計算這個企業(yè)未來的成長性。鑫苑是成長于河南鄭州，就我們的項目發(fā)展來說肯定不適合于香港上市的。

　　鑫苑上市不完全是以凈資產(chǎn)收益法來核算企業(yè)價值，更多是看未來的成長性，未來的成長性更多是看商業(yè)模式。所謂商業(yè)模式就是說一個企業(yè)內(nèi)部的競爭能力或盈利能力，關(guān)心內(nèi)部的盈利。結(jié)合鑫苑的特征，鑫苑2007年以前，十年來復(fù)合增長率是87%，我們每年以87%的增長速度連續(xù)成長了十年，尤其是上市前的04、05、06三個年度我們都是百分之百的增長。而且我們的周轉(zhuǎn)率是其他可比公司的兩倍以上，我們的資金周轉(zhuǎn)率是2倍以上，我們有比較高的投資回報率，在可比公司中我們的投資回報率較高或比較高。這說明鑫苑是一個高成長的公司，我們的商業(yè)模式大家肯定也清楚，我們是不存地、不存房子，是零庫存的方式。

　　在我們這個行業(yè)大家可能還沒有真正思考這個問題，在傳統(tǒng)的制造行業(yè)、服務(wù)型企業(yè)，像大賣場、百貨，實際上零庫存這個方法在十年、二十年以后就廣為采用了，但在房地產(chǎn)行業(yè)還沒有重視這個方法。這個方法最大的特點是現(xiàn)金流安全性最大，同時現(xiàn)金利用能力也最高，生產(chǎn)制造型企業(yè)像豐田包括像國內(nèi)電冰箱制造業(yè)，他們都采用這種方式。在房地產(chǎn)行業(yè)而沒有更多地加以應(yīng)用，但是鑫苑認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)完全可以運用這種方法，作為房地產(chǎn)住宅運營商涉及到的要素一個是主力、一個是資本、一個是人才團(tuán)隊，我們認(rèn)為這是三個核心要素。這三個要素作為資產(chǎn)判斷，我們認(rèn)為在中國的房地產(chǎn)市場上可能會有偏差，其中有一條是政策性因素，我們的開發(fā)政策是兩年未開發(fā)收回35%的政策以及一年不開工要交20%的出讓金，實際上這個政策十幾年以前已經(jīng)有了；二是土地增值稅，土地增值稅政策要求毛利率一般情況下不要高于30%，高于30%的情況下土地增值帶來的大部分收益被政府以土地增值稅的方式收繳，這兩點構(gòu)成作為住宅開發(fā)商應(yīng)該把土地作為原材料判斷。所以鑫苑不存房、零庫存以及結(jié)合鑫苑過去幾十年的生存方式，就構(gòu)成了我們的盈利能力和商業(yè)模式，這種商業(yè)模式有效地介紹給投資者。

　　當(dāng)然連接企業(yè)和資本市場有一個重要的環(huán)節(jié)——中間商，中間商涉及到律師，非常好的海外律師、審計師、承銷商，他們構(gòu)成我們優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠推薦給資本市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這些優(yōu)質(zhì)的中介企業(yè)如何有效推進(jìn)是非常重要的環(huán)節(jié)，比如選擇的一定是全球最好的律師，審計師也是全球最好的，承銷商我們選的是美林。我們把鑫苑的模式廣為介紹給大家。

　　我們有了這樣的內(nèi)部準(zhǔn)備和中間環(huán)節(jié)的結(jié)合，接下來向全球投資者推進(jìn)。鑫苑在美國上市分兩個環(huán)節(jié)，首先我們進(jìn)入私募，這個環(huán)節(jié)構(gòu)成了投資者如何初步看到企業(yè)的價值點，我們的兩個投資者也叫贊助投資者，一個是美國的藍(lán)山基金、一個是國際資本。國際資本的創(chuàng)始人2007年賣一個公司就賣了380億美金，當(dāng)時是全球單筆交易最大的，優(yōu)秀、優(yōu)質(zhì)的私募投資者也是構(gòu)成公司價值非常重要的關(guān)鍵。當(dāng)然藍(lán)山基金在美國也是非常有名的，他的創(chuàng)始人后來創(chuàng)辦了老虎基金，老虎基金作為一個對沖基金連續(xù)十年以上在美國保持了很高的盈利，他本人的年齡比我大，也就是1963年出生的，但是他的影響力和名氣在美國年輕一代中是佼佼者，老一代是弗羅斯，年輕一代他是比較有名的，在中國的合作者是(唐越)。這兩家投資是我們的主要合作伙伴，是我們上市最重要的環(huán)節(jié)，有他們的加盟和加入以后，我們在全球范圍內(nèi)推動鑫苑和銷售股票有非常良好的機(jī)會。

　　鑫苑過去從2003年著手起步上市，到2005年開始啟動，我們以如何打造優(yōu)質(zhì)企業(yè)及優(yōu)質(zhì)企業(yè)所涵蓋的內(nèi)容和范圍進(jìn)行梳理以后啟動，至到2006年底成功上市，這些環(huán)節(jié)鑫苑基本上沒有走彎路，首先把自己的核心競爭力、核心能力、盈利模式梳理好，然后找到優(yōu)秀的中間商，然后進(jìn)行法律審計、財務(wù)審計以及承銷商為你尋找投資者，還有如何尋找到優(yōu)秀的戰(zhàn)略投資者，再加上對外股票銷售，這些構(gòu)成鑫苑在美國紐交所上市的第一家中國公司，在新興市場中還有兩家，分別是巴西和墨西哥的公司。

　　這個過程講起來歷經(jīng)時間非常長，只要作為優(yōu)質(zhì)企業(yè)耐心、有效地完成每一個環(huán)節(jié)、每一步，我想上市也是正常的，有時候也是必然的?？傊痪湓?，我們要把自己打造成優(yōu)質(zhì)企業(yè)，外部資本市場是非?？释业絻?yōu)質(zhì)企業(yè)的。最后用一句話結(jié)束我的演講，希望能在中國有更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)成長起來，外部資本市場也非常需要中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，祝愿更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自己的努力和夢想，祝愿更多的企業(yè)走出中國走向海外，包括走向美國的資本市場，和鑫苑一起在更大的資本市場中有所作為。謝謝各位。