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　　2、萬科的城市選擇問題：

　　從萬科的城市布局來看，萬科似還不能準(zhǔn)確說成一個(gè)全國性的大公司，而更為接近一個(gè)區(qū)域性的大公司。雖然從城市數(shù)量來看，萬科已經(jīng)進(jìn)入了24個(gè)城市，但是萬科在省會(huì)城市的覆蓋率與市場占有率相當(dāng)有限。

　　在萬科已經(jīng)進(jìn)入的城市中，一線城市有：深圳、北京、上海；二線省會(huì)城市有：天津、南京、成都、杭州、武漢、長沙、南昌、沈陽、長春；三線比較發(fā)達(dá)些的中小城市，主要集中在珠三角與長三角：其中廣東有：中山、南海、佛山、東莞、珠海、廈門；長三角有：鎮(zhèn)江、蘇州、無錫以及其他兩個(gè)城市大連與青島。但是在二線城市中，萬科的業(yè)績并不好，天津與南京市場敗走滑鐵盧；武漢市場份額擴(kuò)大有限，杭州、成都相對比較好，其他的長沙、沈陽、長春則幾乎相當(dāng)于沒有占據(jù)，整個(gè)西南地區(qū)也僅只有成都一個(gè)市場，中部地區(qū)只有武漢相對比較好，河南、安徽、河北、江西更相當(dāng)于未進(jìn)入。從這個(gè)角度來說，萬科要走的路還很長。萬科的沒進(jìn)入并不能說明這些市場的不好，反而有可能是因?yàn)槟撤N技術(shù)類的壁壘將萬科擋在了門外，比如重慶，如何在控制成本與售價(jià)上進(jìn)行匹配，因此這輪萬科的拐點(diǎn)中，萬科自己最為薄弱的環(huán)節(jié)就是成本優(yōu)勢。如果萬科要與區(qū)域性公司進(jìn)行價(jià)格比拼，成本的高低將成為這類市場中最為直接而致命的決定性因素。

　　從萬科目前的企業(yè)能力來看，萬科在進(jìn)入一些思維意識(shí)相對比較封閉的城市，辦法并不多，比如發(fā)達(dá)城市的北京、天津；而在另外一些城市也顯示了萬科的薄弱，比如武漢、南昌等城市也顯示出了萬科在面對一些有一定的實(shí)力的城市的局限性；而西南地區(qū)僅僅進(jìn)入成都則可以視為萬科在成本方面缺乏相對直接的優(yōu)勢，從而導(dǎo)致萬科的推遲進(jìn)入。

　　3、萬科未來的市場擴(kuò)張問題

　　從萬科現(xiàn)在的城市結(jié)構(gòu)以及密集度來看，萬科的城市發(fā)展方向會(huì)用以下順序進(jìn)行：

　　建設(shè)兩個(gè)基地：以廣州深圳為中心的珠三角基地建設(shè)和與上海為中心的長三角基地建設(shè).以這兩個(gè)基地為中心，進(jìn)行三線城市全面覆蓋。這點(diǎn)在珠三角已經(jīng)顯得比較明顯了。長三角的三線城市覆蓋率也比較多了。

　　重點(diǎn)在B類城市中挖掘A類城市的替代城市；同時(shí)B類城市盡量的均衡化；萬科今年在成都市場的市場舉動(dòng)相當(dāng)?shù)拇?，幾乎可以說是全國最大的城市。這在萬科的二線城市中，還沒有比成都更大的動(dòng)作的。推測而言，成都的城市成長性非常好，成都被劃為試驗(yàn)區(qū)，成都自身消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁，城市底蘊(yùn)雄厚，房地產(chǎn)行業(yè)具有持續(xù)發(fā)展的潛力，并且在萬科的戰(zhàn)略中，一直占有重要的地位。廣州、杭州、成都、武漢因?yàn)槌鞘腥萘颗c房地產(chǎn)市場的前景，以及萬科目前的市場份額，有望成為A類城市的替代者。

　　努力讓B類城市均衡化發(fā)展：萬科的B類市場的數(shù)量不斷的增多，一方面可以看作是萬科全國鋪開的正常市場過程中的正常行為，另一方面萬科也正努力進(jìn)入那些尚未進(jìn)入的省會(huì)城市與二線城市。以避免過于單一化的對市場產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

　　C類城市擴(kuò)張步伐有可能加快：基于今年房地產(chǎn)市場的變化，以及對于企業(yè)擴(kuò)張來說的大好時(shí)機(jī)，萬科可能會(huì)加快進(jìn)入C類城市的步伐，尋找新的市場興奮點(diǎn)。