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萬科股東大會 王石堅稱聯(lián)賽冠軍
目前的調(diào)整只是階段性的插曲，不會改變行業(yè)向上的趨勢。
數(shù)據(jù)更能說明問題。萬科今年一季度的銷售數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，該公司累計銷售住宅面積114.5萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長82.9%和119.1%.進(jìn)一步分析這些數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，萬科1月份銷售的房子中，屬于首次置業(yè)或改善自住條件的剛性需求部分占83%；到3月份，這個比例已上升至89%。
戰(zhàn)術(shù)：謹(jǐn)慎融資
媒體鋪天蓋地的關(guān)于2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的報道，無疑也讓萬科的股東們關(guān)心其萬科的資金風(fēng)險。
“銷售，資金周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵還是在銷售。”郁亮強(qiáng)調(diào)，地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的狀況就是，誰準(zhǔn)備了更多的糧草，誰取得了先發(fā)優(yōu)勢，誰就會獲得更多的機(jī)會。銀行對地產(chǎn)企業(yè)的銀根確實在縮緊，信貸成本上升不是問題，關(guān)鍵是如何得到銀行貸款。也有外資希望給我們注入資金，但是國家對這種資金的口子收得很緊，外資還進(jìn)不來。所幸的是，銀行對我們的客戶購房按揭是有保證的
“我們更關(guān)注存銷比，當(dāng)銷售不好的時候我們會減少開工量。”郁亮稱。
今年房地產(chǎn)企業(yè)從股市再融資或從銀行貸款都受到了限制，銀行相對支持個人按揭貸款，因此，個人房貸成為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的資金來源，萬科看到了這一點，所以該公司非常果斷地調(diào)整住宅產(chǎn)品價格。
即使在資金需求較大的情況下，王石明確表示，近期萬科沒有從二級市場再融資的計劃。
陣型：加大小戶型比重
未來地產(chǎn)市場充滿不確定性和模糊性，對此，王石表示，萬科則領(lǐng)先同行一步開發(fā)小戶型產(chǎn)品，這使公司在應(yīng)對市場不確定性方面取得了先發(fā)優(yōu)勢。源于萬科的數(shù)據(jù)表明，該公司今年1月份售出的房子中，90平方米以下的戶型只占39%；到3月份，這個比例上升至54%.
“對于銷售價格達(dá)200萬元的大戶型住宅，價格下降30%，銷售情況會好嗎？”王石現(xiàn)場詢問在座股東后接著說：“大戶型住宅即使降價30%，也不會有太多的人買。但是在我們產(chǎn)品中占主導(dǎo)地位的小戶型住宅，價格只要下調(diào)5%，市場就會很敏感了。”
王石說：“我們把重心調(diào)整到小戶型住宅上的策略是正確的。而在房地產(chǎn)市場上，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整不是6個月內(nèi)就能做到的，住宅的戶型從土地的使用規(guī)劃、建設(shè)、設(shè)計這些環(huán)節(jié)就已經(jīng)確定了，要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需要一年半的時間。我們已經(jīng)取得了先發(fā)的優(yōu)勢。”
郁亮則稱，90平方米以下住宅占萬科去年銷售總量的比重為40%，今年小戶型住宅的銷售比重將進(jìn)一步提高。
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