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觀察房地產(chǎn) 需要有宏觀視角
緊縮貨幣政策對行業(yè)的影響體現(xiàn)在供求兩個方面：供給方面房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中開發(fā)貸款被限制，需求方面則是個人住房按揭貸款被限制。限制開發(fā)貸款可能會使得企業(yè)的資金鏈吃緊，擁有巨大土地儲備和在建規(guī)模的企業(yè)將被迫加快開發(fā)和銷售速度，加快資金回流，但因為眾多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金限制而不能開發(fā)其儲備土地，行業(yè)供給量會因此而減少。而銀行業(yè)的信貸安全和盈利的增長在很大程度上依賴于個人住房貸款，商業(yè)銀行從利益角度考慮，更愿意發(fā)放個貸這種優(yōu)質(zhì)貸款。
(3)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢看
目前的房地產(chǎn)市場，依然充斥著大量的中小企業(yè)，行業(yè)分散的格局沒有根本性的變化，從一個行業(yè)發(fā)展的周期看，行業(yè)有整合的需求，部分主導(dǎo)型的房地產(chǎn)企業(yè)的率先降價，既與其高度依賴銷售的現(xiàn)金流的商業(yè)模式密切相關(guān)，同時也順應(yīng)了行業(yè)整合的趨勢，因此才引起如此廣泛的關(guān)注。當前信貸、土地的收緊使房地產(chǎn)行業(yè)的門檻提高，造成資源向有資金實力的龍頭公司集中，使房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績分化加劇，會進一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。
根據(jù)美國、中國香港等地的經(jīng)驗，行業(yè)的集中趨勢是一種必然。全世界的房地產(chǎn)商都經(jīng)歷過從分散到集中的過程，目前中國市場非常分散、缺乏整合。高價拍地可以說是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導(dǎo)作用。
作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)變遷與金融工具的融合程度密切相關(guān)。從西方成熟國家的發(fā)展歷程來看，金融工具在不同的時期對房地產(chǎn)業(yè)的支持方式是不同的。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約的階段，未來房地產(chǎn)與金融的互動和融合會成為重要而且顯著的趨勢之一。
(4)地產(chǎn)業(yè)存在的投資機會
由于剛性需求的支撐，房地產(chǎn)業(yè)總體上有廣闊的增長空間，但是能夠抓住這個發(fā)展機會的，將越來越集中在少數(shù)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，在外部溫和的政策修正下，行業(yè)將回歸長期理性繁榮，政府與市場的職能分工在經(jīng)過一段時間的探索之后會趨于明晰。由于房地產(chǎn)行業(yè)對多元化融資渠道的日益倚重，特別是利用REITs、房地產(chǎn)投資信托計劃、PE等金融創(chuàng)新工具，也為各類資本提供了豐富的投資機會。
Q：在國際資本依然看好中國市場的情況下，股票市場和房地產(chǎn)市場目前的調(diào)整說明了什么問題？
巴曙松：這體現(xiàn)了幾個方面的趨勢：
(1)體現(xiàn)了流動性的內(nèi)在易波動性
由于前期在過剩流動性的驅(qū)動下，兩個市場的估值水平在特定地區(qū)和板塊都明顯偏高。近期由于美國房地產(chǎn)市場的蕭條、次貸危機的影響以及國內(nèi)緊縮經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施的作用，再加上非流通股大規(guī)模解禁和頻出的再融資計劃，使得投資者的風險偏好出現(xiàn)調(diào)整，過剩的流動性在短期的市場預(yù)期沖擊下出現(xiàn)階段性緊縮。
(2)反映了國內(nèi)資本市場與國際市場相關(guān)性的提高
由于目前我國資本市場尚未開放，人民幣尚未完全可兌換，A股市場依然相對封閉。盡管如此，在美國次貸危機的影響之下，國內(nèi)A股市場還是出現(xiàn)了大幅的下跌，顯示了全球市場的互動性加強，其中的傳導(dǎo)渠道，既有實體經(jīng)濟的渠道，也有心理預(yù)期的渠道，同時還有香港市場對國內(nèi)市場的傳導(dǎo)渠道。
國內(nèi)資本市場國際聯(lián)動性提高的另一顯著特征，體現(xiàn)在國內(nèi)期貨市場近期隨國際商品期貨走牛，交易量連續(xù)大幅上升，分流了大量的股市資金，這一趨勢與國際市場上，流動性從股市向商品期貨市場流動的趨勢十分吻合。
文/巴曙松 國務(wù)院發(fā)展研究中心 金融研究所副所長、研究員 博士生導(dǎo)師
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