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　　Q：以目前的情形而言，您認(rèn)為未來中國(guó)房地產(chǎn)是否依然是各類資本投資的熱點(diǎn)？

　　巴曙松：這需要把宏觀趨勢(shì)與微觀市場(chǎng)發(fā)展結(jié)合起來考察。

　　(1)從供求關(guān)系層面看

　　從有關(guān)指數(shù)觀察，2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)上漲階段，即使進(jìn)入調(diào)控政策陸續(xù)推出、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的2008年，1月份的相關(guān)數(shù)據(jù)依然顯示總體上漲的趨勢(shì)，值得深入研究和關(guān)注，避免出現(xiàn)誤判。

　　從目前趨勢(shì)看，與日本等國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲時(shí)期不同的是，中國(guó)的龐大的現(xiàn)實(shí)需求而不僅僅是投資需求、以及行業(yè)土地供應(yīng)的硬約束，使得房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)增長(zhǎng)幅度有限，如果需求不能得到很好控制，當(dāng)然需求也并不容易控制，那么如何滿足供求缺口就會(huì)始終是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

　　土地是房地產(chǎn)的載體和最基本的要素，人地矛盾在中國(guó)始終是值得關(guān)注的突出經(jīng)濟(jì)矛盾之一。城市化快速推進(jìn)的同時(shí)，又要保持農(nóng)地的相對(duì)穩(wěn)定，確實(shí)是十分艱巨的挑戰(zhàn)。在土地供給從嚴(yán)控制的情況下，城市可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地稀缺決定了房屋供應(yīng)難以大幅擴(kuò)張，即使在階段性的時(shí)期供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，但是從長(zhǎng)期看，土地矛盾會(huì)貫穿整個(gè)城市化的整體進(jìn)程。我國(guó)“十一五”規(guī)劃綱要中提出“將耕地保有量保持在18億畝”的約束性硬指標(biāo)決定了土地資源的稀缺性，在這一約束下，農(nóng)村向城市的人口遷移，以及現(xiàn)有城市人口居住條件的改善，主要就不能依靠土地供應(yīng)的擴(kuò)張，更多依靠容積率的提高，通過同樣一塊土地上支持更多人口等來解決，土地價(jià)格面臨較大的壓力。

　　2000—2007年全國(guó)住宅竣工面積與銷售面積

　　資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所

　　分析上圖可以看出，2007年房地產(chǎn)行業(yè)基本上還是供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)2008年行業(yè)整體格局繼續(xù)保持2007年態(tài)勢(shì)，主要的約束條件在于市場(chǎng)和公眾對(duì)于政府即將推出的廉租房的規(guī)模、政策調(diào)控力度等及其形成的市場(chǎng)調(diào)整的預(yù)期，但是這難以改變總體的供求結(jié)構(gòu)，因?yàn)槟壳罢麄€(gè)廉租房的建設(shè)大概不及整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)面積的3%，這些廉租房的建設(shè)能夠改善部分中低收入階層的居住條件，對(duì)于提供中低價(jià)住房的房地產(chǎn)商影響較大，但是難以改變總體的供求狀況格局。(2)從房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境看

　　文/巴曙松  國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心  金融研究所副所長(zhǎng)、研究員  博士生導(dǎo)師