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　　現(xiàn)在面臨這種拐點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商不能不考慮現(xiàn)金流的問(wèn)題。

伍德才  世邦魏理仕華南投資部主管

　　2003年7月29日，世邦魏理仕完成了對(duì)顯盛金融集團(tuán)的收購(gòu)。收購(gòu)之后，世邦魏理仕的銷售和租賃物業(yè)價(jià)值超過(guò)800億美元，商業(yè)融資額超90億美元；旗下管理的地產(chǎn)面積和公司物業(yè)超過(guò)7億平方英尺，旗下管理的投資資產(chǎn)額為140億美元，并為總資產(chǎn)價(jià)值4140億美元的地產(chǎn)提供了4萬(wàn)項(xiàng)評(píng)估、估價(jià)及轉(zhuǎn)讓等咨詢服務(wù)，年收入逾17億美元，在全球48個(gè)國(guó)家設(shè)有250家分支機(jī)構(gòu)，堪稱全球第一大地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。

　　作為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，世邦魏理仕在全球的業(yè)務(wù)涉及租賃、銷售代理、物業(yè)管理、抵押貸款、投資基金、地產(chǎn)評(píng)估等，凡是地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)幾乎無(wú)所不包，而在中國(guó)市場(chǎng)的服務(wù)已基本涵括各個(gè)領(lǐng)域的服務(wù)，如物業(yè)管理、租賃、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目管理、購(gòu)物中心管理、房地產(chǎn)投資等。

　　資深董事伍德才主管華南投資部，而之前，更是在深圳操作過(guò)諸多成功的商業(yè)項(xiàng)目，比如華僑城歡樂(lè)海岸、金光華廣場(chǎng)、星河中心、華強(qiáng)廣場(chǎng)等等，因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，伍德才有著自己的認(rèn)識(shí)。

　　觀點(diǎn)：您在深圳操作過(guò)很多成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比如星河地產(chǎn)的Coco Park，這是國(guó)內(nèi)最早的內(nèi)街式的購(gòu)物商城，這和一般的商場(chǎng)在定位上有什么區(qū)別呢？

　　伍德才：在理論上是有差別的。因?yàn)閲?guó)內(nèi)整個(gè)零售市場(chǎng)不是很成熟，客戶面比較窄，優(yōu)質(zhì)的客戶比較少，而Coco Park當(dāng)初的理想定位很高的，所以需要時(shí)間來(lái)沉淀。福田區(qū)當(dāng)時(shí)已經(jīng)有了幾個(gè)Shopping Mall,但是我們?cè)陧?xiàng)目地位上有別于它們，并且一些主力店也是其他商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有的，最終Coco Park的出租率很高，整體銷售非常成功。福田區(qū)還有一定局限，進(jìn)駐率非常低，特別是寫(xiě)字樓這塊，所以這個(gè)是需要一個(gè)過(guò)程的，還沒(méi)有完全達(dá)到開(kāi)發(fā)商的要求，剛才你講內(nèi)街式的購(gòu)物商城，還是需要時(shí)間來(lái)完善項(xiàng)目的組合和業(yè)態(tài)。

　　觀點(diǎn)：和一般的商業(yè)Shopping Mall差別在哪里？

　　伍德才：傳統(tǒng)的Shopping Mall和我們這個(gè)Shopping Mall最大的區(qū)別就是，一個(gè)是封閉式的，一個(gè)是開(kāi)放式的。比如沃爾瑪就是密封的，像一個(gè)箱子一樣，見(jiàn)不到陽(yáng)光，我們稱之為傳統(tǒng)的Shopping Mall。除了中庭，我們這個(gè)Shopping Mall全開(kāi)放式，這不是每個(gè)地方都可以做的，與各地的氣候息息相關(guān)。如果是經(jīng)常下雪、刮風(fēng)下雨就不可以做，氣侯比較好，如果陽(yáng)光多一點(diǎn)，下雨的日子比較少就可以做，在美國(guó)就有很多這樣的Shopping Mall，但是在北京就比較難做，因?yàn)楸本┯暄┨鞖獾臅r(shí)間太長(zhǎng)。