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　　編者按：大多數(shù)時候，開發(fā)商的目的是一樣的，大家不過是想賣好房子。于是企業(yè)價值也罷，產(chǎn)品價值也好，生意的道道在其中演繹出來的思想與觀點或許是今天我們所需要看到的東西。鑫苑新近在美國上市，屬地產(chǎn)新貴；武漢天下置業(yè)作為武漢本土開發(fā)商，在面臨外來競爭如何賣好房子，也是很有意思的事情。

　　我們的商業(yè)模式是通過招拍掛市場拿地，然后高品質(zhì)地快速開發(fā)建設(shè)，快速銷售，“不囤地、不捂盤、零庫存”。

　　Q：作為開發(fā)商，您最看重的是什么？

張勇 鑫苑（中國）置業(yè)有限公司總裁

　　張勇：我最看重的是企業(yè)的社會責(zé)任和社會義務(wù)，這是企業(yè)存在和發(fā)展的根本。我們鑫苑的使命是“創(chuàng)建美好家園是我們的共同心愿”，愿景是“成長為有價值和有影響力的公眾公司”。下面我談一下我們的商業(yè)模式，從中可以看出我們是如何踐行社會責(zé)任的。

　　我們的商業(yè)模式是通過招拍掛市場拿地，然后高品質(zhì)地快速開發(fā)建設(shè)，快速銷售，“不囤地、不捂盤、零庫存”，增加市場有效供給，實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，并通過文化、團(tuán)隊和制度的復(fù)制實現(xiàn)企業(yè)高速成長。鑫苑基本上不進(jìn)行土地儲備，比其它房地產(chǎn)公司建設(shè)周期平均縮短4-6個月，鑫苑獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)模式代表了未來中國房地產(chǎn)業(yè)的主流模式，同時鑫苑的商業(yè)模式與國家抑制房價過快上漲的方針也是完全一致的。

　　陳潛峰：我最看重的首先是產(chǎn)品自身的品質(zhì)；第二個就是上好的地段。我主要還是指產(chǎn)品這一塊，因為經(jīng)過這幾年的發(fā)展，我覺得好的產(chǎn)品還是受到消費(fèi)者的追捧的。當(dāng)然在地段和產(chǎn)品之間，我認(rèn)為消費(fèi)者可能首先會選地段，有好的地段之后還要有好的產(chǎn)品。

　　Q：做一個項目，是資金的騰挪關(guān)鍵還是產(chǎn)品的設(shè)計與建設(shè)是關(guān)鍵？為什么？

　　張勇：房地產(chǎn)企業(yè)的第一使命就是為老百姓造房子，滿足客戶的需要，這是企業(yè)生存和發(fā)展之道，同時好的產(chǎn)品設(shè)計和良好的建設(shè)質(zhì)量也是企業(yè)的不懈追求和企業(yè)競爭力的來源。

　　資金實力和資金的運(yùn)用效率，同樣決定企業(yè)的發(fā)展平臺和發(fā)展?jié)摿?。尤其近兩年房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇上市，采取直接融資的渠道來增強(qiáng)自身的融資能力，提升公司治理水平；隨著近期國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和實施，以及銀行的銀根緊縮，國家對閑置土地必須限期開發(fā)和土地款不再允許分割支付等政策的落實等等，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)的資金能力提出了更高的要求。融資渠道單一、融資能力有限的企業(yè)，將在這一輪競爭中處于劣勢地位。

陳潛峰   武漢天下置業(yè)董事長

      陳潛峰：兩種都很關(guān)鍵。第一個資金是獲取到項目的第一要素，但是如果有資金，對要做開發(fā)而不是那種倒項目的發(fā)展商而言，產(chǎn)品也是非常關(guān)鍵的。如果沒有好的產(chǎn)品，你把這個產(chǎn)品做得一塌糊涂，那你的產(chǎn)品就賣不出去，你的資金就死了，就沒有后續(xù)發(fā)展的動力了。我認(rèn)為資金非常關(guān)鍵，但是產(chǎn)品更關(guān)鍵。

　　打個比方，我們現(xiàn)在拿在手上有四個項目，資金的問題都解決掉了，我現(xiàn)在最著急的就是產(chǎn)品的品質(zhì)問題。比如說我有好的產(chǎn)品，如果在調(diào)控期或者非調(diào)控期能夠賣得很好，這個是最關(guān)鍵的。跟你的資金比，首先就是檢驗項目的質(zhì)量的問題，你最后的結(jié)果還是說這個項目要做好，不是自己拿在手上，肯定是賣給廣大的消費(fèi)者，消費(fèi)者要接受你的產(chǎn)品，他要認(rèn)同你產(chǎn)品的品質(zhì)，這個是最關(guān)鍵的。

　　《觀點》：怎樣理解您的項目的價值？怎樣理解您的項目在未來城市環(huán)境中的價值？

　　張勇：我們項目的定位是中國二線城市，面向中等收入群體，提供1000-5000戶這樣的復(fù)合型現(xiàn)代化社區(qū)，并通過社區(qū)精神文明建設(shè)和文化建設(shè)，為業(yè)主提供物超所值的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　社區(qū)是城市的細(xì)胞，是建設(shè)和諧社會的基本單位，是每個人溫馨的家園，是現(xiàn)代社會人身心的棲息地。城市建設(shè)始于社區(qū)，生根發(fā)芽在社區(qū)。我們在鄭州的“鑫苑名家”社區(qū)，建成5年來，已經(jīng)成為鄭州市、河南省和諧社區(qū)建設(shè)的樣板社區(qū)，先后有多位中外貴賓來訪。2007年5月1日，中共中央總書記、國家主席胡錦濤親臨“鑫苑名家”，并對“鑫苑名家”和諧社區(qū)建設(shè)的實踐和成就給予了高度評價。鑫苑致力于在中國的二線城市，建設(shè)更多“面向未來、人性回歸、親情回歸、藝術(shù)回歸”的現(xiàn)代化和諧社區(qū)。

　　陳潛峰：第一個是同類型的地段真正的價格，第二個就是產(chǎn)品內(nèi)在的投入。

　　對同類型地段產(chǎn)品價值判斷，我認(rèn)為在于開發(fā)商本身對產(chǎn)品價值的定位。我現(xiàn)在正在開售的一個樓盤，換作是其他發(fā)展商來做，可能會賣到15000/㎡或者16000元/㎡，我們現(xiàn)在賣8、9千元一平米，我們還是按照我們自身拿的地價來定。第二個就是產(chǎn)品投入的成本。我們只希望獲取合理的利潤，我們只是這樣去做的，沒有去跟風(fēng)，去調(diào)整的過程。我們所處的華東市場，對產(chǎn)品還是有一些偏好的，因為華東市場起步比較晚，最近一段時間發(fā)展速度應(yīng)該還是比較快，但是經(jīng)過2007年的暴漲——這個暴漲不是因為產(chǎn)品的品質(zhì)而暴漲的，是因為面粉比面包貴的原因。我打一個比方，假如我今天拿到一個項目，這個地方的地價是2000元/㎡，但是突然旁邊的緊挨著你土地的一塊地，甚至比你的地段還差，他的拍到6、7千，這一信息傳過來之后，他的地價比我高5000元，那我的產(chǎn)品銷售的時候就漲了5、6千。這一輪的暴漲，在武漢市場都是因為這個，不是說剛起來就有漲的主動力。就是因為旁邊的地價突然暴漲，反而超過了賣的預(yù)期。我打一個很簡單的比方，聯(lián)想在我們?nèi)A東做了一個項目，它拿的一個項目地價是一千多元一平方米，它第一期開盤賣6500元/㎡，突然金地在它隔壁拿了一塊地，離它還有一點遠(yuǎn)，這塊地相對比它差一點，但是地價拍到了6700多元，地板價已經(jīng)高過了聯(lián)想賣的6500元/㎡的均價，那么聯(lián)想第二期相隔只有三個月的時間，開盤就開到了一萬元。漲價的原因，產(chǎn)品還是同樣的產(chǎn)品，沒有增加任何東西，就是因為隔壁的金地開了一塊地，拍到了接近6900元/㎡米，就是因為這個原因。

　　去年武漢市場的暴漲甚至可以說是哄抬地價抬起來的。這一輪的暴漲，在我們行業(yè)人士來看是不太合理的，作為消費(fèi)者來講也不是理性的上漲。回到宏觀調(diào)控的階段來說，我認(rèn)為產(chǎn)品的品質(zhì)，內(nèi)功是最重要的，練好內(nèi)功，做好產(chǎn)品的品質(zhì)。因為這個需求，我們的自身的需求還是一個剛性的需求，在選地上還有就是選品質(zhì)，因為同地段產(chǎn)品，有4、5家的時候，消費(fèi)者肯定選產(chǎn)品的品質(zhì)。