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北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授周其仁指出，這意味著“集體”依然是土地流轉(zhuǎn)的真正主體，這種產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)極不利于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的重組和農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移。
“在流轉(zhuǎn)試點中，一些地方集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)未經(jīng)規(guī)劃許可，流轉(zhuǎn)前的集體建設(shè)用地來路不正，而且很多集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租為商品房開發(fā)。”國土部一位官員曾對《第一財經(jīng)日報》表示，在這種情況下放開集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)，難以切實保護耕地。
“農(nóng)村集體建設(shè)用地放開，意味著征地范圍縮小了。”黃小虎解釋。如果農(nóng)村集體可以合法地與工業(yè)企業(yè)等談判，自主地市場化出讓集體建設(shè)用地，就大大壓縮了征地范圍，有利于形成農(nóng)村集體土地使用權(quán)的市場價格，從而為政府制定征地補償標準提供參照系。
全國政協(xié)委員、成都市人大常委會主任駱隆森對該市土地進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計后表示，成都耕地使用權(quán)流轉(zhuǎn)面積達19.36萬畝，占全市耕地總面積的3%。他認為，這是對家庭承包責(zé)任制的有益補充和完善。
不過，全國政協(xié)委員、中央黨校教授王瑞璞卻向《第一財經(jīng)日報》表示，農(nóng)村出現(xiàn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)還存在不少損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象。如有的隨意改變土地承包關(guān)系，有的把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的措施，有的借土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之名隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途等。
但農(nóng)村集體建設(shè)用地的管理方式仍過于松散，其權(quán)利主體的多樣性和復(fù)雜性，給土地流轉(zhuǎn)造成諸多障礙。為此，日前國務(wù)院辦公廳頒布文件，嚴令禁止地方借農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、土地整理折抵和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等名義，擅自擴大建設(shè)用地的規(guī)模。
“招拍掛”之難
劉守英告訴《第一財經(jīng)日報》，土地亂象根源在于現(xiàn)行土地制度安排，嚴厲的行政措施后必須有制度性改革跟進。
我國土地“招拍掛”制度最早始于2002年國土部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。2001年，我國以招拍掛方式出讓的土地面積僅0.66萬公頃，成交價492億元；5年后的2006年，我國招拍掛出讓土地面積6.6萬公頃，成交價5492億元，分別比2001年增長了9倍和10.2倍。
白重恩分析，土地交易至少有三類不同價格：一種是土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”時政府支付給農(nóng)民的價格；一種是商業(yè)用地通過“招標、拍賣或掛牌出讓”形成的價格；還有一種是非商業(yè)用地通過“協(xié)議出讓”價格，三種價格差別很大。
市場應(yīng)該是統(tǒng)一的，應(yīng)該有一個共同的價格形成機制，取消“協(xié)議出讓”，所有商業(yè)用地統(tǒng)一實行“招拍掛”制度。
事實上，早在2006年9月“國發(fā)31號文”就要求“工業(yè)用地必須實行招拍掛”，2008年1月7日，國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》指出“工業(yè)和經(jīng)營性用地出讓必須以招標拍賣掛牌方式確定土地使用者和土地價格”。
同時針對諸多城市開發(fā)商“囤地”問題，要求“未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)放土地證書”。
這意味著，目前由各地政府建設(shè)部門主導(dǎo)編制的城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，都必須與土地利用規(guī)劃相銜接，此后市縣政府用地的自由度會縮小。
“目前，全國已普遍執(zhí)行的國有土地使用權(quán)出讓招拍掛制度存在土地出讓信息披露不充分、人為設(shè)定稀奇古怪的限制條件、競買人惡意串通以及國有企業(yè)或上市公司盲目高價競買等四大問題，該制度亟須加以改善。”全國政協(xié)委員、祈福新村董事長彭磷基向記者呼吁。
他舉例說，比如投標單位統(tǒng)一制作標書，而陪標單位只管蓋個公章，招標人與投標人里應(yīng)外合，發(fā)布不對稱的招投標信息，減少、限制和嚇阻潛在投標人入場，“這種現(xiàn)象在一些不發(fā)達地區(qū)尤為嚴重。”彭磷基說。
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