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信貸新政下房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究
(四)房地產(chǎn)資金信托是近期我國最活躍的房地產(chǎn)融資形式。2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財產(chǎn)共計24.08億元，占全部信托財產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高的速度增長，但2005年9月1日中國銀監(jiān)會下發(fā)了212號文《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》，這給剛剛撿到一根救命稻草的房地產(chǎn)開發(fā)商的融資道路上又設(shè)置了一道坎。
三、信貸新政下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析
建立規(guī)范有序的多元化直接融資機制不僅能化解和分散銀行風險，解決企業(yè)資金瓶頸，而且可以為市場上的大量閑置資金找到合理、合法的投資出口，實現(xiàn)資本市場與房地產(chǎn)企業(yè)的有效對接，促進房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。
(一)適度放寬股票融資政策限制。目前，企業(yè)想要在滬深股票市場上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因此無法通過上市途徑進行融資。因此，只有適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散金融風險，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
(二)培育和完善房地產(chǎn)債券市場
1、放寬長期債券融資條件。目前，我國《公司法》對公司債券發(fā)行主體、發(fā)行條件的規(guī)定非常嚴格，如果嚴格按照目前《公司法》規(guī)定，那么長期債券融資的大門可以說對我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說都是關(guān)閉的。因此，國家應(yīng)適度放寬限制條件，增加發(fā)行長期債券的額度，可以為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。
2、以短期融資券為契機，改善大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。自2005年5月24日中國人民銀行發(fā)布《企業(yè)短期融資券管理辦法》后，2005年央行共計發(fā)行1338億元短期融資券，而房地產(chǎn)企業(yè)并未獲得此項業(yè)務(wù)。2006年5月10日G金融街終于成為《企業(yè)短期融資券管理辦法》后，首次破冰該融資方式的房地產(chǎn)企業(yè)，并拿到了10億元的流動資金。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借此短期融資券為契機，改善其債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。
(三)發(fā)展市場化直接融資
1、大力培育房地產(chǎn)信托融資方式。目前我國房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種。而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如銀行，因此很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此，我國應(yīng)當一方面建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機構(gòu)；另一方面在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，應(yīng)當通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為我國房地產(chǎn)業(yè)融資的一個主要融資渠道。
2、培育房地產(chǎn)金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化。隨著我國住房體制改革的深化和資本市場與國際逐步接軌，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化應(yīng)提到議事日程上來。但是，由于住房抵押貸款存在巨大風險，規(guī)范與操作都有待完善，所以需要謹慎對待。我們應(yīng)該借鑒國外經(jīng)驗，創(chuàng)建良好的住房抵押貸款風險防范體系，除了加強房地產(chǎn)抵押貸款的風險意識、建立擔保制度和保險制度、健全程序和評估制度外，還要特別重視發(fā)展住房金融的二級市場。當前，可以首先建立房地產(chǎn)債券市場，把高價值量的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為小面額的可流動債權(quán)，以有效地分散風險；同時，信托咨詢業(yè)務(wù)的發(fā)展、評估機構(gòu)的創(chuàng)立也有助于建立房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場。此外，應(yīng)當建立房地產(chǎn)拍賣公司，實現(xiàn)抵押物的貨幣轉(zhuǎn)化。
3、培育和發(fā)展我國房地產(chǎn)基金，做好與國際房地產(chǎn)基金對接準備。我國至今尚未推出產(chǎn)業(yè)投資基金法，無法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以規(guī)定，房地產(chǎn)基金無法可依，證券投資基金不能直接投資于房地產(chǎn)項目。所以，培育和發(fā)展我國房地產(chǎn)基金應(yīng)盡快出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，并做好與國際房地產(chǎn)基金的對接工作。-
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