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　　一個月前剛剛在西子湖畔簽下“杭州科技園”35億元大單的新加坡騰飛集團中國總裁鄭永吉，又帶著總值約人民幣70億元的兩大基金項目，殺入了上海灘(杭州項目合作情況詳見本報7月16日1712期A27版報道《新加坡騰飛豪擲125億元外資加速吞食中國工業(yè)地產(chǎn)》)。

　　8月7日，騰飛集團在上海宣布：成立總規(guī)模6億新元(約人民幣30億元)的騰飛中國工業(yè)園/產(chǎn)業(yè)園基金，以及總規(guī)模8億新元(約人民幣40億元)的騰飛中國商業(yè)地產(chǎn)基金。

　　這是繼嘉德置地之后，第二家發(fā)行中國房地產(chǎn)概念基金的新加坡財團。這家過去13年來一直專注中國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司，成了新一波涌入中國商用物業(yè)市場的外資基金集團軍中的急先鋒。

　　“我們的商業(yè)地產(chǎn)基金，主要用于北京、上海等中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目的收購，其中包括甲級和乙級寫字樓。”鄭永吉說。

　　據(jù)他透露，該基金的種子資產(chǎn)是上海海洋大廈。海洋大廈位于上海市黃浦區(qū)中心商業(yè)區(qū)，是一幢25層的甲級寫字樓，總出租面積超過5萬平方米，是該集團去年斥資8億元收購的。

　　正如鄭所強調(diào)的，騰飛商業(yè)地產(chǎn)基金并非鎖定那些一線城市中最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。海洋大廈以及2004年初收購徐匯區(qū)一棟爛尾樓后更名的騰飛大廈，均不是同一區(qū)域內(nèi)最好的寫字樓。

　　此種收購策略，與大名鼎鼎的大摩等全球一流投資機構(gòu)差異明顯。如果說后者主要瞄準(zhǔn)頂尖物業(yè)，騰飛則明顯是采取市場追隨策略。這也是相對較為安全的策略，一是價格不高，騰飛可以承受，二是騰飛客戶以工業(yè)企業(yè)為主，它們更需要的是注重實用性的寫字樓。

　　談及基金的募集方式，騰飛集團總裁兼首席執(zhí)行官張雪倩表示，將以新加坡境內(nèi)投資機構(gòu)為主，加上部分國際投資者。“我們這兩個基金都是封閉式的，投資的回報率和周期，都可以有保證，”張說，“工業(yè)地產(chǎn)基金回報高一些，而商業(yè)地產(chǎn)基金相對低，但比較穩(wěn)定。”

　　據(jù)知名顧問公司高力國際最新報告，今年上半年，外資在上?？偣彩召徚?0個地產(chǎn)項目，總金額超過13億美元(折合人民幣近100億元)，而去年全年，同類收購總金額為19億美元。

　　但這些收購中，無論成交金額還是成交數(shù)量衡量，已非大摩、麥格理等最知名的海外投資機構(gòu)壟斷。除了摩根大通收購上海徐家匯258號項目50%股權(quán)，荷蘭基金以約4.5億元收購虹口區(qū)富杰大廈等少數(shù)案例外，來自歐美及亞洲的二線基金逐漸成為主角。

　　且不說雄心勃勃的騰飛集團，不久前傳聞接盤澳門賭王何鴻名下虹橋上海城及黃浦區(qū)中區(qū)廣場的愛爾蘭財團財富控股(Treasury Holding)，同樣引人注目。(此項收購情況詳見本報7月30日A1714期A28版報道《傳賭王何鴻欲50億售上海物業(yè)》)記者得到最新消息顯示，相關(guān)收購涉及金額高達(dá)人民幣77億元，而不是先前業(yè)界猜測的50億元。

　　據(jù)了解，財富控股成立于1989年，是愛爾蘭最大的房地產(chǎn)公司，旗下開發(fā)項目總價值折合人民幣近350億元，目前主要投資集中在英國及歐洲大陸。

　　2005年12月，財富控股成立中國房地產(chǎn)機會公司(CREO)，進入中國市場，迄今為止收購了上海徐匯區(qū)華山路在建項目財瑞大廈、北京空港物流園及青島唐島灣海洋村等，有消息稱，除了何鴻旗下兩處上海物業(yè)外，它們還在籌劃收購上海世博會地區(qū)一個大項目。

　　　　CREO在倫敦證券交易所上市，今年7月剛剛通過配股募集資金3.98億英鎊(折合人民幣60億元)，據(jù)稱其中部分資金將用作支持公司成為“在華最大歐洲房地產(chǎn)投資開發(fā)商”的目標(biāo)。

　　因收購瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)旗下上海翠湖天地的整棟樓房并改成服務(wù)式公寓而知名的基匯資本(Capital)近來勢頭也甚為兇猛。這家擁有泰國與中國香港資本背景的新銳基金，除了在京滬港等大城市投資不下10個總值達(dá)14億美元的房地產(chǎn)項目外，今年4月還收購了珠海華發(fā)股份(行情論壇)(600325)旗下華發(fā)新城項目50%股權(quán)，涉及總投資達(dá)人民幣16億元。

　　除了財富控股和基匯資本，這一連串二線外資基金名單中，還包括近期收購上海豪宅區(qū)古北維也納廣場的英國房地產(chǎn)投資公司Grosvenor，收購盧灣區(qū)白金大廈的德國SEB基金，以及11億元收購黃浦區(qū)華旭國際大廈的韓國基金未來資產(chǎn)等。

　　上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析稱：“確實有很多二線境外基金都進來了，受到限制外資政策的影響，他們越來越多采取股權(quán)交易方式進入，但無論如何，海外資金還是很看好中國市場的。”

　　　　與全球撒網(wǎng)的大摩們視中國為“新興”市場相比，上述二線外資基金，很多是把中國當(dāng)成其本土以外的最主要市場。但它們手里掌握的中國各地政府資源又相對較少，很多收購帶有試水性質(zhì)。比如大摩在上海與國有企業(yè)盛融集團長期合作，二線外資基金很難望其項背。

　　二線外資基金以往的低調(diào)作風(fēng)，常常讓中國政府部門官員和媒體忽略其存在，但最近一段時間接連曝光的收購行動，也許預(yù)示著它們的確后勁十足，不可輕視。