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　　我國(guó)出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩，直接原因是國(guó)際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的結(jié)果。國(guó)際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。持續(xù)的流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致了資本市場(chǎng)迅速膨脹，迅速推動(dòng)了國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的攀升，資產(chǎn)價(jià)格處于高位震蕩狀態(tài)。由于我國(guó)的資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力。因此，資金流動(dòng)性過(guò)剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房?jī)r(jià)。

　　4.外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì)

　　近年來(lái)，美國(guó)、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題凸現(xiàn)，資本的跨國(guó)流動(dòng)異?；钴S，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，一是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)。二是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個(gè)渠道。外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購(gòu)房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，介入購(gòu)買(mǎi)土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過(guò)地產(chǎn)基金進(jìn)行投資。外資投資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開(kāi)始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張。

　　四、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的支撐因素沒(méi)有改變

　　我們分析，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的幾大因素將長(zhǎng)期存在。首先，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的最基本、最主要的因素。2008年，這一點(diǎn)并沒(méi)有變化。其次，城市化進(jìn)程加快拉動(dòng)購(gòu)房需求。目前我國(guó)城市化水平每年以大致一個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，這部分城市新增人口將產(chǎn)生大量的住房需求。第三，“人口紅利”拉動(dòng)購(gòu)房需求。目前我國(guó)正處于收取“人口紅利”的時(shí)期，住房購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，加之住房貸款的支持，改善性需求和投資性需求均大量釋放。

　　2.供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約供給的因素依然存在

　　2008年，增加土地出讓面積、加快供地速度、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地的行為進(jìn)行抑制、加大閑置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供應(yīng)量等一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行，供應(yīng)緊張的狀況將得到一定程度的緩解。

　　但從另一方面看，土地供應(yīng)量的大幅增加仍存在較強(qiáng)的制約，一是對(duì)土地出讓數(shù)量的控制將是長(zhǎng)期的。確保18億畝耕地面積是不可逾越的底線，這意味著對(duì)土地出讓數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格控制的政策將是長(zhǎng)期的，是不能松動(dòng)的。二是征地拆遷難度將加大，增加土地供應(yīng)的難度?！段餀?quán)法》實(shí)施后，客觀上征地拆遷的難度將加大，拆遷周期會(huì)延長(zhǎng)，這無(wú)疑會(huì)增加土地供應(yīng)的難度。三是開(kāi)發(fā)企業(yè)儲(chǔ)備充裕的土地是公司生存發(fā)展的需要，短期難以得到改變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是房地產(chǎn)上市公司，土地儲(chǔ)備的多寡是衡量其投資價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)，因此其儲(chǔ)備土地存在內(nèi)在驅(qū)動(dòng)，抑制出讓土地如期形成市場(chǎng)供應(yīng)。

　　3.調(diào)控重在政策的落實(shí)，加強(qiáng)政策的執(zhí)行力成為關(guān)鍵

　　目前，調(diào)控政策的目標(biāo)是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的突出矛盾，政策指向與措施是有針對(duì)性的，關(guān)鍵是調(diào)控政策能否得到切實(shí)的執(zhí)行。37號(hào)文件規(guī)定，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入地方政府工作的目標(biāo)責(zé)任制。24號(hào)文件規(guī)定，對(duì)城市政府解決低收入家庭住房問(wèn)題進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任制管理，納入對(duì)城市政府的政績(jī)考核之中。下一步加強(qiáng)政策的執(zhí)行力成為調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　4.低收入家庭的住房預(yù)期逐漸向好

　　隨著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加大對(duì)低收入家庭住房保障力度的政策目標(biāo)的確立，以及具體政策措施的出臺(tái)和逐步落實(shí)，預(yù)計(jì)2008年，這些政策措施的效果將得以顯現(xiàn)。低收入家庭的住房困難問(wèn)題將逐步得到緩解，低收入家庭的住房預(yù)期逐漸向好。