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2007年房地產(chǎn)市場分析與2008年展望
二、2007年房地產(chǎn)調(diào)控措施回顧與分析
2007年，針對房地產(chǎn)市場運行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機需求、解決低收入家庭住房問題。調(diào)控措施主要包括以下幾個方面。
1.增大土地供應(yīng)量，加快供地速度
根據(jù)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。2007年1—5月，全國住宅用地的供應(yīng)量同比增長35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加76.3%，經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)總量同比增加166%。廣州出臺措施重點加大經(jīng)營性商品住宅用地供應(yīng)量，從2007年開始連續(xù)3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應(yīng)5.07平方公里，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積1250萬平方米，是過去兩年供地量的兩倍，增大了土地供應(yīng)量，加快了供地速度。
2.抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地行為，增加市場房屋的有效供給
2007年，各級政府特別針對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項措施。一是縮減土地一次性出讓規(guī)模。土地出讓規(guī)模過大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過長導(dǎo)致變相囤積土地，使出讓土地?zé)o法按期形成有效的市場供應(yīng)；其二是規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房價。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價格壟斷，促進開發(fā)企業(yè)之間的競爭，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場供應(yīng)，國土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對土地一次性出讓的規(guī)模進行控制。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模，如北京在2007-2010年土地供應(yīng)中期計劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在10—20公頃以下，規(guī)劃建筑面積在30-50萬平方米以下。二是對開發(fā)時限提出明確要求。國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過3年。部分地方政府開始限制出讓土地的開發(fā)建設(shè)時限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時限，超過開發(fā)時限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。四是改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。從2007年2月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價格的0.5%—3%。相對來說，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的額度。而在房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)束后進行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進行稅收調(diào)節(jié)，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。
3.加大閑置土地處置力度
國土資源部出臺通知要求加大閑置土地處置力度。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)后，才可公開出讓。二是明確了土地閑置費的征收標(biāo)準(zhǔn)。按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。部分地區(qū)加大了閑置土地回收力度，成效明顯。截至2007年6月，廣東東莞市累計處置閑置土地面積4.3萬畝，占應(yīng)處置閑置土地的94.1%，對10470畝的閑置土地征收土地閑置費達(dá)3.51億元。
4.實行差別的住房抵押貸款政策，保護自住需求，抑制投資投機需求
2007年9月，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下，以及超過90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于20%和30%。這項規(guī)定將住房的消費與住房的投資嚴(yán)格區(qū)分開。對于第一套自住購房的貸款仍是采取保護及鼓勵的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。第二套房的首付成數(shù)提至4成，這一政策有望有效地抑制投資投機需求，深圳在該政策出臺后，市場成交量明顯下降。
5.加快完善以廉租住房為重點的住房保障制度
在房價快速上漲，低收入家庭住房問題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。2007年8月，國務(wù)院出臺了24號文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點，廉租住房制度的保障對象由低保家庭擴大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟適用住房對低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。具體措施如下：
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