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　　一、2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

　　2007年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行主要有以下特點(diǎn)：

　　1.全國房?jī)r(jià)總體漲幅較大，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)拉高，供不應(yīng)求是主因

　　2007年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上價(jià)格漲幅較大。70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高，8月份，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.0%，二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。

　　我們分析，導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)高漲的原因主要是供不應(yīng)求。一方面，供給量大幅度下滑。2007年1-6月，全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積2.8億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；房屋竣工面積1.5億平方米，同比增長(zhǎng)11.1%；截至6月，住宅竣工面積連續(xù)30個(gè)月低于住宅銷售面積。以北京為例，新建商品住房供應(yīng)自2005年以來持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由2005年的2205萬平方米下降至2006年的1706萬平方米。另一方面，需求快速膨脹。資金流動(dòng)性過剩導(dǎo)致了投資性需求增長(zhǎng)較快。同時(shí)，在房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)下，自住性購房者提前入市，也造成需求驟增。

　　2.土地供應(yīng)量不足

　　近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，造成市場(chǎng)供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是土地出讓面積的不足。以北京為例，2005年，計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為1750公頃，而實(shí)際入市的只有900公頃，僅為計(jì)劃的51%；2006年，商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為1900公頃，實(shí)際供應(yīng)為1031公頃，僅為計(jì)劃的54%。二是開發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場(chǎng)供應(yīng)。根據(jù)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告，2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積的60%。特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一，而其很容易從公開市場(chǎng)上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積土地。

　　3.多種需求集中釋放，投資投機(jī)需求大量入市

　　在房?jī)r(jià)快速上升的過程中，多種需求集中釋放。一是改善型需求。高收入家庭對(duì)改善型需求的支付能力比較強(qiáng)，家庭收入越高，利用自有資金購房的比例越高，據(jù)對(duì)某城市調(diào)查，高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例，一次性付款的比例一般達(dá)到60%以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例，貸款的比例一般達(dá)到60%以上。使得中低端需求和初次購房需求受到擠壓。二是婚齡人口對(duì)住房的需求。受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新組建家庭購買住房的需求剛性較強(qiáng)。三是城市新增常住人口的住房需求。近年來，我國正處于城市化進(jìn)程加速時(shí)期，城市新增人口對(duì)住房的需求旺盛。四是城市拆遷導(dǎo)致的剛性需求。目前，我國處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期，城市房屋拆遷帶來的被動(dòng)需求隨之增加。五是父母提前為子女購房的需求。在目前房?jī)r(jià)上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現(xiàn)為父母為子女購房的時(shí)間大大提前，高收入家庭為正在讀大學(xué)，甚至讀高中的子女購房的現(xiàn)象比較普遍。六是投資和投機(jī)性需求。除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購買新建商品房后，原有舊房并沒有在存量房市場(chǎng)立即上市交易，更多地是繼續(xù)持有用于投資。

　　4.地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象嚴(yán)重，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　2007年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”的現(xiàn)象，即招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓土地的樓面地價(jià)接近或高于同地段在售新建房屋的價(jià)格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未來房?jī)r(jià)大幅提高，使市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期；同時(shí)，推高了周邊在售樓盤的銷售價(jià)格，形成了地價(jià)和房?jī)r(jià)的相互推高的惡性循環(huán)。當(dāng)前地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”的狀況已經(jīng)造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時(shí)間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售。“捂盤惜售”現(xiàn)象，正是“期指化”房地比價(jià)導(dǎo)致的必然結(jié)果。