由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開(kāi)幕。2007年，中國(guó)房地產(chǎn)跨入資本時(shí)代，這是大家對(duì)中國(guó)地產(chǎn)的共同理解。在一個(gè)資本時(shí)代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問(wèn)題，8月18日下午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇繼續(xù)圍繞資本話題進(jìn)行討論。以下為香港恒隆地產(chǎn)董事局主席陳啟宗演講實(shí)錄。

主持人：在陳啟宗先生演講之前，我們想進(jìn)行一個(gè)小小的問(wèn)答游戲，我們有幾個(gè)問(wèn)題，我們希望陳先生用1到4個(gè)字來(lái)回答，第一個(gè)問(wèn)題，我們想問(wèn)一下，恒隆現(xiàn)在的市值是多少？

陳啟宗：剩下碧桂園的三分之二了，碧桂園1600多，我們不到1000。

主持人：第二個(gè)問(wèn)題，恒隆經(jīng)過(guò)多少年才到今天的市值？

陳啟宗：17年到今天的市值。以前的那些再說(shuō)吧。

主持人：第三個(gè)問(wèn)題，你可以讓恒隆在明年達(dá)到2000億市值嗎？

陳啟宗：三個(gè)字，不可能。

主持人：第四個(gè)問(wèn)題，就是如果有一家房地產(chǎn)公司，在2006年他年報(bào)公布的市值是一千億，那么他們認(rèn)為，到2007年他們僅靠房地產(chǎn)本身可讓市值達(dá)到兩千億您覺(jué)得可能嗎？

陳啟宗：可能。

主持人：如果大家都覺(jué)得內(nèi)地有讓一千億在一年之內(nèi)變成兩千億的機(jī)會(huì)陳先生您認(rèn)為可能嗎？

陳啟宗：可能，不過(guò)再過(guò)一年兩年可能就剩下一百億。

主持人：好，謝謝。今天萬(wàn)科的王總和郁總沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)，不知道這兩位老總聽(tīng)到這個(gè)話會(huì)有什么感想？下面我們有請(qǐng)陳啟宗先生為我們演講。

陳啟宗：我們?cè)谥v房地產(chǎn)的時(shí)候，好多人都不問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，就是房地產(chǎn)為什么對(duì)社會(huì)那么重要？有些最基本的問(wèn)題，人都是不問(wèn)，所以人聰明嗎？人不可以說(shuō)他不聰明，很多聰明的人，但是我發(fā)現(xiàn)世界上聰明的人也都是很笨。所以我這個(gè)不聰明的人，可能是更笨，但是最聰明的人我也發(fā)現(xiàn)他們可能相當(dāng)?shù)谋?，比如說(shuō)房地產(chǎn)為什么那么重要，可惜沒(méi)有時(shí)間，像剛才這個(gè)漂亮的女孩子問(wèn)大家的問(wèn)題：“房地產(chǎn)為什么那么重要？”我先給一個(gè)答案好不好？因?yàn)榉康禺a(chǎn)在全世界各地都是賺大錢最好的方法，這是我第一個(gè)答案，你們有別的答案嗎？

主持人：現(xiàn)場(chǎng)有朋友有答案嗎？可以舉手示意?；卮鹨幌玛愊壬膯?wèn)題。

陳啟宗：或者時(shí)間關(guān)系，我給大家個(gè)提議，好不好？第一，房地產(chǎn)的發(fā)展就是城市的發(fā)展，城市的發(fā)展就影響了居民的生活、心情、世界觀、生產(chǎn)力、美感等等。那么中國(guó)在快速的城市化，剛才巴教授也講了，在這個(gè)過(guò)程中房地產(chǎn)實(shí)在是處于一個(gè)非常重要的地位。

另外一個(gè)原因，房地產(chǎn)，特別是中產(chǎn)置業(yè)，要是中產(chǎn)能夠置業(yè)的話，那將是社會(huì)安定的一個(gè)最大的原因。所以從這個(gè)角度來(lái)看，要是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的話他一定要發(fā)展房地產(chǎn)，當(dāng)然不像現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)那個(gè)樣子，但是總的來(lái)說(shuō)你是不能不發(fā)展。因?yàn)橹挟a(chǎn)能夠有自己擁有的房地產(chǎn)在全世界各地的經(jīng)驗(yàn)，都是社會(huì)安定的一個(gè)非常重要的因素。

另外一個(gè)就是房地產(chǎn)的數(shù)目比較大，所以他會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)很多其他的行業(yè)。再來(lái)一個(gè)就是房地產(chǎn)你蓋起來(lái)以后，50年100年就不能變了，這個(gè)東西錯(cuò)不得的。當(dāng)然最后一個(gè)原因，我第一個(gè)原因就是在全球各地，房地產(chǎn)都是發(fā)財(cái)、致富最好的方法。最近我到澳大利亞去一次，剛好那天一個(gè)全球最有名的商業(yè)雜志就說(shuō)200個(gè)全澳大利亞最有錢的人，其中有多少個(gè)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)而賺錢的，你知道嗎？200位。有多少位？大概65位，也就是說(shuō)有差不多三分之一的人是靠房地產(chǎn)而起家，那么在美國(guó)、歐洲很多地方都是類似的，所以從這個(gè)角度來(lái)看房地產(chǎn)也是一個(gè)最好賺錢的機(jī)會(huì)。

好多人在問(wèn)為什么那么多人搞房地產(chǎn)，為什么在座各位都是搞房地產(chǎn)，因?yàn)樵谧际菍?duì)致富、對(duì)賺大錢最有趣的一班人，我相信難得有另外一個(gè)行業(yè)集中的業(yè)者是對(duì)賺錢那么有興趣的。像鄧小平先生說(shuō)，讓一部分人先富起來(lái)，是光榮的，所以也沒(méi)有什么不好。當(dāng)然了，規(guī)范不規(guī)范那是另外一個(gè)問(wèn)題。那么為什么房地產(chǎn)能夠那么賺錢最好呢？又是另外一個(gè)問(wèn)題好多人沒(méi)有想過(guò)的，為什么房地產(chǎn)是賺大錢最好的方法？可能你沒(méi)有想過(guò)，這些基本的事情沒(méi)有想過(guò)的話，你就不知道自己在做什么事情。房地產(chǎn)能夠賺大錢，第一它數(shù)字大，基本來(lái)說(shuō)任何一個(gè)國(guó)家和地方，房地產(chǎn)就是自己住房的購(gòu)買。投資、投機(jī)、住房也好，都是一個(gè)人一生里最大的一個(gè)購(gòu)買的項(xiàng)目。另外可以貸款，我聽(tīng)說(shuō)最近收緊了按揭，一般來(lái)說(shuō)可以貸款80、90%，現(xiàn)在好像聽(tīng)說(shuō)最近收緊到65%了，總而言之就是65%也可以賺很多的錢；周期長(zhǎng)，起伏大，只要抓住這個(gè)機(jī)遇的話事賺很多的錢，今天要想尋找中國(guó)房地產(chǎn)的共同的未來(lái)，我只能讀做中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)，香港是比較特別的，加一句我對(duì)廉租房是非常有意見(jiàn)的，我是非常的擔(dān)心，我知道這個(gè)需要，但是要蓋起來(lái)那個(gè)我們的香港去研究新加坡其他的地方是非?？膳碌囊患虑?。

香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)是另外一個(gè)東西，要是你們有興趣的話，我可以在其他的場(chǎng)合再聊，我承認(rèn)我對(duì)中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)不是非常清楚，所以我說(shuō)的東西不一定對(duì)，有些原則上面的事情是可應(yīng)用的，也就是說(shuō)在香港有一些房地產(chǎn)，以往幾十年所經(jīng)過(guò)的一些歷程可能在中國(guó)內(nèi)地起來(lái)有借鑒意義的，當(dāng)然也有很多不同的地方，比如香港地方小，土地?cái)?shù)量非常少，稅制也和內(nèi)地的不一樣，但是最大的一點(diǎn)，也就是今天我愿意留給各位朋友最大的問(wèn)題，就是到底中國(guó)政府長(zhǎng)遠(yuǎn)會(huì)不會(huì)讓房地產(chǎn)公司賺大錢，你說(shuō)現(xiàn)在萬(wàn)科的市值等于香港的新鴻基，2000億多一點(diǎn)，中國(guó)海外跟我恒隆差不多，現(xiàn)在比我還大了，因?yàn)槲易罱撕芏啵悄悴荒芸炊叹€，短線賺錢不難，20、30年以后還是一條好漢，那才是真正的輸贏，所以到底中國(guó)政府愿意不愿意看見(jiàn)，容許不容許房地產(chǎn)公司賺很大的錢，我覺(jué)得這個(gè)是大家需要深思的問(wèn)題。

現(xiàn)在我就從香港的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)的未來(lái)，我就講幾個(gè)概念，第一市場(chǎng)越不規(guī)范，越容易賺錢。也就是說(shuō)市場(chǎng)的規(guī)范化就叫賺錢的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，從這個(gè)角度來(lái)看，法治是賺大錢的最大的障礙，你問(wèn)我要不要法治，絕對(duì)要法治，也就是說(shuō)在法治還沒(méi)有完善以前，還是你們?cè)趦?nèi)地賺大錢的時(shí)候，當(dāng)然他越來(lái)越規(guī)范的時(shí)候，賺大錢的機(jī)會(huì)就越來(lái)越少，中國(guó)的規(guī)范化是法治，最少在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里面是非常的有進(jìn)步的，每五年就有一大進(jìn)步，五年以后想不到今天是什么樣子的，正如今天想不到五年后法治制度是什么樣子的，而且在中國(guó)有一個(gè)事情是非常奇怪的，追溯性，也就是說(shuō)五年以前你的行為，用今天進(jìn)步的法治水平來(lái)衡量，你可能就死掉了，就抓去坐牢了，所以規(guī)范和不規(guī)范是賺錢很重要的一個(gè)原因，越規(guī)范化賺的錢就越像其他的行業(yè)平均數(shù)來(lái)走。

香港我舉一個(gè)例子，在1987年以前，香港的股票市場(chǎng)不規(guī)范，隨意可以買賣自己公司的股份，所以那時(shí)候香港的房地產(chǎn)公司他們賺錢不是單是靠房地產(chǎn)，也是靠資本市場(chǎng)，特別是股票市場(chǎng)，市場(chǎng)瘋狂了，就像現(xiàn)在內(nèi)地了，巴教授坐在我旁邊的朋友說(shuō)，照我理解，萬(wàn)科現(xiàn)在市盈率是80，我在這里有一大疊內(nèi)地房地產(chǎn)公司的資料，我翻了一下最低的是60，一般是60—85，要是我是王石的話，第一你要多少股票我發(fā)多少股票給你，現(xiàn)在股票市場(chǎng)是2110億，可能過(guò)了一年就剩了1000，到時(shí)候再發(fā)就是笨蛋了，今天不發(fā)就是傻瓜。當(dāng)然市場(chǎng)允許不允許這樣做是另外一回事，原則上香港為什么會(huì)有那么多的大地產(chǎn)公司，就是因?yàn)樗麄儾恢皇抢梅康禺a(chǎn)大，也是利用資本市場(chǎng)，恒隆為什么那么難答那個(gè)女孩子的問(wèn)題，因?yàn)?7年前，恒隆是唯一有規(guī)范的公司，是自我規(guī)范而不在市場(chǎng)上面買賣自己的股票，所以我們變成了大傻瓜，當(dāng)時(shí)是允許的，我們不做，現(xiàn)在不允許了，只能用規(guī)范也是最苦難的方法去賺錢。

現(xiàn)在在內(nèi)地?zé)o論是拿地，或者是銀行貸款，特別是早幾年，銀行貸款實(shí)在是天曉得他們是如何貸款的，這一切的不規(guī)范的情況就叫很多的房地產(chǎn)商能夠利用法律的空隙去賺很多的錢。但是每一個(gè)市場(chǎng)都會(huì)從不規(guī)范往規(guī)范的過(guò)程走，要使國(guó)家的經(jīng)濟(jì)是前途化，我認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)前途是非常好的，不規(guī)范的情況會(huì)越來(lái)越少，在不規(guī)范的情況下，一個(gè)房地產(chǎn)需要的只是兩個(gè)字，第一是膽，第二是活，大家最擔(dān)心的是，第一是資金的周轉(zhuǎn)，第二是市場(chǎng)的波動(dòng)，要是一個(gè)在不規(guī)范的情況之下，也就是今天中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展商，今天的房地產(chǎn)商最擔(dān)心的是資金扭轉(zhuǎn)和市場(chǎng)的波動(dòng)，他們最需要成功的因素就是他們的膽量和靈活性，但是到了一個(gè)市場(chǎng)規(guī)范化以后，他們最需要不再是膽量和靈活，而是理性、冷靜、策略，他所要注意的不再是資金的扭轉(zhuǎn)，因?yàn)橛捎谫Y金的累積，也要注意戰(zhàn)略、管理、品牌，現(xiàn)在有多少家內(nèi)地的大公司能夠過(guò)渡成為一個(gè)不規(guī)范情況里面的成功房地產(chǎn)商變成一個(gè)10年、50年以后比較規(guī)范的房地產(chǎn)商的環(huán)境里面生產(chǎn)成功的一個(gè)大的房地產(chǎn)企業(yè)呢？這個(gè)問(wèn)題實(shí)在是懸而未決，也就是說(shuō)今天大家看為非常好的將來(lái)不一定最好，我曾經(jīng)告訴觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)行人陳詩(shī)濤，我說(shuō)我86年的時(shí)候我和三家人，一同的發(fā)展香港地產(chǎn)的一些項(xiàng)目，其中兩家，那時(shí)候他們的土地儲(chǔ)備比新鴻基還要大，但是不到一年半兩家都破產(chǎn)了，就剩下新鴻基和我，到市場(chǎng)好了，我們還在，他們不見(jiàn)了，所以今天的英雄并不一定是明天的英雄，當(dāng)然明天的英雄很可能今天已經(jīng)是小英雄了。

另外我講一個(gè)概念，在香港或者海外的市場(chǎng)都告訴我們，因?yàn)槲乙苍?jīng)在8、9個(gè)市場(chǎng)上面進(jìn)行房地產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)，一個(gè)沒(méi)有看見(jiàn)過(guò)市場(chǎng)周期，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)周期，而且是大的周期，我不是說(shuō)小的。沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)大周期而能夠留下來(lái)的人，他不是一個(gè)可靠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，經(jīng)歷過(guò)了一次也不一定可以，經(jīng)歷過(guò)了兩次可能你就可以了。這個(gè)東西不要以為陳先生你低估了我們的智慧，我們的智商比你高。但是歷史還是歷史，歷史告訴我們，頭腦認(rèn)識(shí)并不表示你的決策是對(duì)的。頭腦認(rèn)識(shí)在我的觀察里，幾十年來(lái)在香港和海外都是如此，頭腦都清楚，做決定的時(shí)候絕對(duì)不冷靜，結(jié)果很聰明的人，智商比我高的人都死掉了。去年有30多位內(nèi)地的房地產(chǎn)商到香港來(lái)交流，也不知道怎么知道了我這個(gè)人，就跑來(lái)和我聊天，聊天的時(shí)候我給他們說(shuō)，在座的都是精英，機(jī)會(huì)多的是，你們?nèi)プC(jī)遇，但是我看15年到20年以后，你們中間大概30%以上的人會(huì)跨掉，你們中間大概有10到15%的人賺了很多的錢，在這10到15%中可能有3%的人會(huì)賺到極多的錢，但是美好就美好在大家就認(rèn)為我是3%，其實(shí)更可能性的你是那30%。

還有一個(gè)觀點(diǎn)就是賺錢早的人，這是人性所致，發(fā)財(cái)早的人，成功早的人，不一定是長(zhǎng)遠(yuǎn)成功的人。因?yàn)橐酝某晒?huì)叫你變得保守，你不保守，你資金太多了，你不需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，你自然比起相對(duì)于市場(chǎng)你就會(huì)保守，60年代的人，恒隆曾經(jīng)是全香港最大的華資地產(chǎn)公司，到了1971年，先父就保守了，公司就睡了20年，還好沒(méi)有死掉，有保守的好處，死不掉，但是要賺大錢不可能。我們從全香港第二變到第九第十，到我接任董事長(zhǎng)的時(shí)候是1991年，我們是排第九第十，所以發(fā)財(cái)早，并不一定代表你能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)繼續(xù)成功下去。當(dāng)然我們比較幸運(yùn)，17年就是我從當(dāng)董事長(zhǎng)算的時(shí)候，從現(xiàn)在算我們已經(jīng)是香港第二，加上其他搞房地產(chǎn)我們是第三，總而言之，從第九、第十花了17年的時(shí)間才爬會(huì)到了第二、第三，但是我們是幸運(yùn)的一家公司。

在我觀察，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在資金累積的環(huán)境之下，我們?nèi)タ唇?jīng)濟(jì)史，資金的累積靠的房地產(chǎn)最快的時(shí)期可能是以下幾個(gè)例子，在美國(guó)1890年到1920年，那幾十年的光景美國(guó)房地產(chǎn)累積了很多的財(cái)富，香港在80年代和70年代也是同一個(gè)光景，大陸照我個(gè)人的觀察，以往10年，或者再來(lái)10年也不一定，不在乎你的努力，更在乎政府的政策，能不能夠以你有機(jī)會(huì)再有10年的好時(shí)光，只在先進(jìn)的臺(tái)階上升到一個(gè)更高的臺(tái)階，這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，剛才我忘記說(shuō)，在香港的周期我個(gè)人就經(jīng)歷了好幾次，第一次我還在念高中，但是那個(gè)印象非常的深，那是1965年，第二次那時(shí)候已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)了1973年，第三次是1984年，還有一個(gè)比較小的一次是1992年，最后來(lái)了一個(gè)比較大的1998年，維持了6—7年，到了2002、2003年才開(kāi)始，這些周期都會(huì)淘汰一般的好漢，你到底是被淘汰的一部分，還是被保留的，這個(gè)還要看個(gè)人的能力。

回頭說(shuō)，中國(guó)內(nèi)地還在資金累積期的時(shí)候，在這里又有一個(gè)概念，現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地有兩種房地產(chǎn)公司，一種是創(chuàng)業(yè)型的，一種是企業(yè)型的，企業(yè)型大的共有企業(yè)下面搞房地產(chǎn)，他們大部分不參加這樣的活動(dòng)，他們大部分不出聲，不說(shuō)話，自己賺錢就是了，總是默默的在這里做很多，還有華潤(rùn)我以為華潤(rùn)是比較大的，但是華潤(rùn)不是很大的，還有招商，等等都是大企業(yè)附屬公司，他們都是不出聲的，在做房地產(chǎn)，他們的資產(chǎn)要是用現(xiàn)在萬(wàn)科等等的市盈率去看的話，可能是大不得了，但是大的不得了是泡沫，是不可以持久的，另外一種就是企業(yè)家型的，是另外一個(gè)故事在全球各地，你去看經(jīng)濟(jì)歷史，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總是創(chuàng)業(yè)型的人開(kāi)始的，為什么在中國(guó)還會(huì)有企業(yè)型的呢？是因?yàn)橹袊?guó)特有的情況，我們有很多國(guó)營(yíng)的企業(yè)，他們下面有資金，中國(guó)的市場(chǎng)和其他的市場(chǎng)不同的人，我們有兩種人，一種是創(chuàng)業(yè)型號(hào)三的一種是企業(yè)型號(hào)，企業(yè)型可以保證你很多可以維持下去，有其他的業(yè)務(wù)，就是這個(gè)虧了大不了關(guān)掉，其他的業(yè)務(wù)還可以進(jìn)行，其他的業(yè)務(wù)把錢調(diào)到這邊來(lái)，還可以維持下去，企業(yè)家型的就是正如世界其他各地的樣子，我可以保證你，現(xiàn)在的30%的英雄，15年以后不再是英雄，也有現(xiàn)在名不見(jiàn)經(jīng)傳15年以后成了大英雄。

最后做一個(gè)總結(jié)，容許我講一些好像和房地產(chǎn)不大關(guān)聯(lián)的事，一個(gè)是關(guān)系到社會(huì)整體，一個(gè)是關(guān)系到我們個(gè)人。

房地產(chǎn)最喜歡看見(jiàn)的就是經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，因?yàn)殚L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格永遠(yuǎn)是跟著人均收入來(lái)走的，短期可以飛升，下面跌到谷底，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)一定是跟著人均收入而走的，作為房地產(chǎn)我們有責(zé)任希望社會(huì)穩(wěn)定，希望經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)最不想看到的是什么情況，一個(gè)字亂，社會(huì)的亂，就是房地產(chǎn)的最大的敵人，所以從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)應(yīng)該是最愛(ài)國(guó)的一班人，最支持政府的一班人，應(yīng)該最希望國(guó)家有一個(gè)強(qiáng)的政府，因?yàn)檫@樣子才可以有一個(gè)快速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也能夠保持社會(huì)不亂。

第二點(diǎn)，房地產(chǎn)商70%都會(huì)賺到錢的，包括很多在座的各位，我希望你們賺錢之后，要想一想怎么用你們的錢，我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一句話，我說(shuō)有四件事不能給你兒子的，第一是槍，第二是毒品，第三是女人，第四是錢，你把錢給你兒子，你是大笨蛋，我曾經(jīng)有一次十幾年前在美國(guó)，就在白宮對(duì)面一個(gè)酒店，被邀請(qǐng)去和人談話，講亞洲。我一進(jìn)去發(fā)現(xiàn)在座30多個(gè)人，來(lái)自20多個(gè)家族每個(gè)家族都是幾十億美元，都是大名鼎鼎的，講完了之后大家邀請(qǐng)我做第一個(gè)非美國(guó)會(huì)員，我認(rèn)識(shí)那幫人，我發(fā)現(xiàn)他們的后代差不多沒(méi)有一個(gè)是成材的，為什么，因?yàn)樗麄兊睦习仲嶅X聰明，做人笨，把錢留給兒子，先父過(guò)世的時(shí)候，我們?nèi)值軟](méi)有拿到一分錢，我兒子從小我就教育他，從來(lái)不會(huì)從爸爸將來(lái)那里拿到一分錢，我兒子現(xiàn)在在上海做事，每天早上騎自行車上班，有一天晚上10點(diǎn)多我打電話給他，他說(shuō)：“對(duì)不起，爸爸。我現(xiàn)在快要下自行車了，我下了車再給你通電話。”我回答他，“那么奢侈??？”有錢的兒子不成材，沒(méi)錢的兒子成材，希望各位深思，謝謝大家。

主持人：謝謝陳先生，我們論壇到今天第七年，陳先生是第一次到會(huì)，所以我們很多的內(nèi)地同行很想跟你交流一下，他們也想給你提幾個(gè)問(wèn)題。

嘉賓：您好，陳總我來(lái)是來(lái)自北京的記者，想請(qǐng)您介紹一下恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)展的戰(zhàn)略，具體的一件事情我們記得業(yè)內(nèi)的人士長(zhǎng)沙有一塊地大約40億左右，目前項(xiàng)目的情況怎么樣？在北京的地產(chǎn)市場(chǎng)有許多進(jìn)駐的打算，估計(jì)會(huì)做什么產(chǎn)品。

陳啟宗：有一些問(wèn)題我認(rèn)為對(duì)他們不一定是最有益處的就不答，但是有一些問(wèn)題可以是引起大家思考的可以答一下。

剛才巴教授說(shuō)，中國(guó)內(nèi)地的公司都來(lái)圈地，抓地，我是這樣看的，別人都說(shuō)我的土地那么多，有多少，而且平均價(jià)錢那么便宜，我可以擔(dān)保你恒隆公司現(xiàn)在在中國(guó)內(nèi)地的土地每平方米絕對(duì)是全中國(guó)最高的，我相信沒(méi)有第二家公司平均價(jià)格比我們更高，我是引以為榮的。

第二別人蓋房子1塊錢，我保證你我蓋1塊2，你說(shuō)陳先生你笨，我說(shuō)是的不過(guò)最終看的不是你付了多少錢，最終看的是你的回報(bào)率是什么，我現(xiàn)在在上海兩個(gè)項(xiàng)目，回報(bào)率大概是18—20%，是不貸款，貸了就是30多了，而且是每年你以復(fù)位增長(zhǎng)，我們開(kāi)了那兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，在可見(jiàn)的未來(lái)還可以雙位數(shù)字的增長(zhǎng)，所以土地不在乎便宜，英國(guó)便宜這個(gè)詞是CHEAP，一個(gè)是便宜，另外一個(gè)就是爛，不好，恐怕便宜的土地都是爛的土地，但是條條大道通羅馬，賺錢的方法很多，我們的方法，我們的策略，我們的戰(zhàn)略是買最貴的土地，蓋最好的東西，所以我們現(xiàn)在在很多地方都有，你們都知道不用說(shuō)了，長(zhǎng)沙那個(gè)項(xiàng)目要是40億可以完成的話，就太高興了，恐怕60億也不可以，昨天我們簽了一個(gè)東西。

北京我認(rèn)為全中國(guó)最好的城市就是北京和上海，不過(guò)我去晚了一點(diǎn)，別人有別的途徑拿地的，那些途徑是我學(xué)一輩子都學(xué)不好的，因?yàn)槭桥_(tái)面臺(tái)下的天曉得，他們有關(guān)系我沒(méi)有關(guān)系，而且我們也去晚了，在上海我們沒(méi)有晚，所以在上海搞的還可以，北京我們?nèi)ネ砹耍绻泻猛恋氐脑?，你可以告訴我，除非是最好的土地，大城市像北京、上海，每個(gè)大城市可能有20、30塊，但是在其他的城市長(zhǎng)沙非常好的城市，長(zhǎng)沙我只有那5塊、7塊愿意的，但是其中有5塊已經(jīng)是被別人拿去了，也就是說(shuō)只剩下1塊是我認(rèn)為值得去做的，所以我成功的機(jī)會(huì)是非常低的，我買地是非常困難，對(duì)我來(lái)說(shuō)我能夠買到好地，你就不能再給我競(jìng)爭(zhēng)了，因?yàn)槲屹I的地都是最好的，而且我蓋的水平都是非常高的，到現(xiàn)在為止，全中國(guó)我還沒(méi)有看到向上海恒隆廣場(chǎng)那么高水平的，最近北京有四個(gè)機(jī)構(gòu)選了全國(guó)100棟優(yōu)秀的寫字樓，第一名是上海恒隆廣場(chǎng)，在全上海選10個(gè)大商場(chǎng)，第二名是我們的港會(huì)廣場(chǎng)，第一名還是我們的恒隆廣場(chǎng)，所以我要把握蓋最優(yōu)秀的東西，問(wèn)題是我可以不可以把最好的地拿下來(lái)，所以我不會(huì)爭(zhēng)別人他們要的地，別人要的地我不要，別人不要的地麻煩來(lái)找我。

鏈接：陳啟宗簡(jiǎn)介

陳啟宗，香港商界知名企業(yè)家，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)兩家上市公司的董事局主席?，F(xiàn)恒隆地產(chǎn)為香港第二大的專業(yè)房地產(chǎn)公司。陳啟宗先生于1986年與弟弟陳樂(lè)宗創(chuàng)辦晨興集團(tuán)投資傳媒與生物制藥等。1991年接任恒隆集團(tuán)與恒隆地產(chǎn)主席，于1992年率領(lǐng)恒隆進(jìn)入內(nèi)地在上海建設(shè)恒隆廣場(chǎng)與港匯廣場(chǎng)，兩個(gè)物業(yè)已經(jīng)成為上海最富盛名的寫字樓與商場(chǎng)。目前，陳啟宗先生還擔(dān)任港美經(jīng)濟(jì)合作委員會(huì)主席、香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)非執(zhí)行董事、香港地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、世界經(jīng)濟(jì)論壇亞洲區(qū)主席等職務(wù)。