楊光華 買房，就是買預(yù)期。

這一輪樓市的“金九銀十”，正是檢驗(yàn)預(yù)期、甚至可能成為市場拐點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

8月25日，上海出臺(tái)房地產(chǎn)新政。

此次上海新政，主要調(diào)整限購區(qū)域、公積金貸款額度、房產(chǎn)稅等內(nèi)容。

雖然核心區(qū)購房的限制沒有全面解除，但政策邊界突破已十分顯著：

上海外環(huán)外購房，不再限制套數(shù)。

外環(huán)內(nèi)調(diào)整為單身2套。

首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元；

多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元。

此次上海不僅新增購房資格，還持續(xù)降低購房成本，將有力釋放住房需求。

尤其對(duì)單身人士購房、外環(huán)外購房等會(huì)帶來積極作用。

此次上海新政，能否點(diǎn)燃上海“金九銀十”，即將被市場驗(yàn)證。

在此之前的8月9日，北京已先行出臺(tái)房地產(chǎn)新政。

核心內(nèi)容是，五環(huán)外購房不限套數(shù)。

五環(huán)外、外環(huán)外，是北京與上海的底線，避免人群涌入中心。

四大一線城市，廣州最為激進(jìn)。北京、上海是保留性松綁。

現(xiàn)在就等深圳站出來發(fā)布新政，“政策底”徹底走完。

今年6月，深圳推出公積金付首付款。

個(gè)人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。

今年1-7月，深圳新房成交約2.5萬套，二手房約3.4萬套。

去年9月，廣州全面解除限購。

今年1-7月，廣州二手房成交6.5萬套，同比增長9%。

對(duì)比上海的二手房市場，

今年上半年，上海一、二手住房累計(jì)成交1311萬平米，同比增加17%。

這是近3年的最高紀(jì)錄。

從頂層設(shè)計(jì)來看，房地產(chǎn)新政思路是，中央定調(diào)，地方施策。

核心是去庫存，穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

9-10月，房地產(chǎn)政策可能繼續(xù)加碼，可能出現(xiàn)的“大招”有：

1.加大國家的金融干預(yù)。央行設(shè)立專項(xiàng)工具，鼓勵(lì)商業(yè)銀行加大開發(fā)商的流動(dòng)性。

2.推出住房債券，幫助地方政府和開發(fā)商籌集資金。

3.一線城市的限購區(qū)域，進(jìn)一步放松，買房即落戶。

4.啟動(dòng)城市更新的貨幣化或房票安置。

5.成立中儲(chǔ)房，收儲(chǔ)存量房，消化庫存。

6.房產(chǎn)交易稅費(fèi)階段性減免。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月全國商品房銷售面積同比下降4.0%，銷售額下降6.5%，庫存壓力依然存在，尤其是現(xiàn)房庫存占比25%。

7月單月銷售降幅擴(kuò)大，說明市場仍在下行。

一線城市政策松綁只是序幕，更大力度、更深層次的政策“組合拳”，等待合適的時(shí)機(jī)釋放。正如高層所言，采取有力措施，持續(xù)用力確保“止跌回穩(wěn)”。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，要有更猛的系列政策，推動(dòng)市場走出調(diào)整期的泥潭。未來幾個(gè)月，一線城市率先回暖。對(duì)于購房者而言，建議配置核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而不是市場上標(biāo)榜的“四代宅”。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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