楊光華 4月25日，中共中央政治局會(huì)議召開。

會(huì)議對(duì)樓市提出兩大頂層意見：

加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造；

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

對(duì)于樓市的部署意見，遠(yuǎn)多于股市。樓市用了兩個(gè)超長句，而股市是短短一句話。

與2024年“730”政治局會(huì)議的定調(diào)相比：

要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

此次的新定調(diào)，少了“平穩(wěn)健康”、“保交房”等表述。

與2024年“926”政治局會(huì)議的定調(diào)相比：

要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

此次的新定調(diào)，少了“白名單”、“盤活存量閑置土地”等表述。其中，限購政策已調(diào)整，存量房貸利率也降低。

三次政治局會(huì)議，對(duì)樓市的政策也是動(dòng)態(tài)調(diào)整的。每次寫明的，都是近期重點(diǎn)要做的動(dòng)作。

此次“425”會(huì)議的兩大樓市意見中，第一條是以城中村和危舊房為核心的城市更新。

這次用了兩個(gè)關(guān)鍵詞“加力”，“有力”。這表明此前用力不夠，用力不足。

此輪城市更新的加速，創(chuàng)造新的買房需求，也創(chuàng)造出更多財(cái)富家庭。

第二條意見，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”是長遠(yuǎn)目標(biāo)。

加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，是具體舉措，也是對(duì)市場影響最大的兩項(xiàng)內(nèi)容。

高品質(zhì)住房，也就是業(yè)內(nèi)俗稱的好房子。加大好房子供給，是增加市場有效供應(yīng)。未來“好房子”的系列標(biāo)準(zhǔn)，將持續(xù)出臺(tái)。

最厲害的是，“優(yōu)化存量商品房收購政策”。這意味著中央與地方政府將加大對(duì)存量商品房的收購。

在資金支持方面，住建部與央行合作設(shè)立了3000億元保障性租賃住房再貸款。地方政府專項(xiàng)債券也可用于支持存量商品房收購工作。

但是收購存量商品房用作保障性住房的工作，出現(xiàn)一些卡點(diǎn)，急需一些新的政策。這次“優(yōu)化”，將打通卡點(diǎn)。二手房市場上的庫存量，將被“收購”大幅消化。

政府收購二手房，將增加保障性住房供應(yīng)，滿足城市低收入家庭、新市民、引進(jìn)的人才等能享受到福利性的租房。

此舉既消化掉二手房庫存，又滿足了當(dāng)前市場上的保障性租房需求。

鄭州、杭州、深圳、海口等地紛紛啟動(dòng)存量商品房收儲(chǔ)工作。廣州今年計(jì)劃籌集保障性租賃住房7.53萬套（間）；武漢今年將籌集建設(shè)保障性租賃住房5.4萬套(間)以上。

以武漢為例，2024年-2025年，武漢將累計(jì)有10萬多套二手房被收購，用作保障性租賃住房。

不久的將來，一些熱點(diǎn)城市的二手房，將出現(xiàn)一種現(xiàn)象：二手房市場行情一般，但每個(gè)月的成交數(shù)據(jù)持續(xù)上漲。這其中有政府收購房源數(shù)據(jù)。

這一系列舉措的目的是，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。住房消費(fèi)，是最大的消費(fèi)；住房市場穩(wěn)定，也是最大的穩(wěn)定。

這次會(huì)議對(duì)于樓市的各方，還有兩大政策需要密切關(guān)注：

一是，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕。

降準(zhǔn)降息，對(duì)買房或持有房產(chǎn)成本都將降低。

二是，持續(xù)穩(wěn)定和活躍資本市場。

股市等資本市場好，也將利好樓市。

總體而言，樓市是經(jīng)濟(jì)的重要支柱。看樓市的未來，也有看經(jīng)濟(jì)全局，以及金融政策、資本市場等變化。如果想鞏固樓市穩(wěn)定態(tài)勢，當(dāng)前的政策面要持續(xù)加力。

新定調(diào)之后，二季度一些房地產(chǎn)配套政策將落地執(zhí)行，存量房市場與新房市場將被穩(wěn)步上升。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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