我們時(shí)常會陷入一種站在豪宅里自說自話的思維慣性之中。

如果跳出豪宅，看豪宅地塊建設(shè)對城市發(fā)展的貢獻(xiàn)，就能看到更多的價(jià)值維度。這也是城市規(guī)劃發(fā)展的初衷。

城市頂級豪宅大概可以分為兩類：

一種是內(nèi)秀型，即索取城市資源，在地塊內(nèi)部只為業(yè)主提供價(jià)值。

另一種是共生型，即通過建設(shè)為城市賦能，為城市公共生活提供價(jià)值，讓土地價(jià)值、生活價(jià)值快速上升。

這類頂級豪宅大多是以綜合體的形態(tài)出現(xiàn)的，或者是在住宅以外為城市做了一些重要的配建，如商場、公園、運(yùn)動(dòng)場館、文化設(shè)施、休閑設(shè)施等。

二七濱江

今天本文要講的就是這類頂級豪宅，圍繞二七濱江和武昌內(nèi)環(huán)濱江梳理后會發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)在建在售項(xiàng)目是武漢城市封面的重要拼圖，今年都將迎來最高光的時(shí)刻。

武漢兩大濱江的生活格局將基本定型，頂級豪宅發(fā)展將迎來“終局之年”。

在這樣的格局之下，我們可以看到高品位且稀缺的配套建設(shè)將提升區(qū)域生活體驗(yàn)。

首先要說的是武漢天地。

今年，武漢天地B123地塊將入市，這也是武漢天地超級大盤的收官之作。

武漢天地B123地塊效果圖

20周年來，瑞安在這里打造了集高端商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑于一體的百萬方超級綜合體。

瑞安憑借前衛(wèi)的發(fā)展眼光和先進(jìn)的運(yùn)營理念，以一己之力撬動(dòng)了一個(gè)板塊，打造出武漢的新中心，讓武漢天地從一個(gè)項(xiàng)目名變成了地名、區(qū)域名，繼而成為品質(zhì)生活的代名詞。

武漢天地商業(yè)街  （圖源：馮毅成）

大概在十年前，武漢天地跨過長江二橋，從漢口內(nèi)環(huán)率先進(jìn)入到漢口二環(huán)開發(fā)。

這一“跨”正式開啟了二七濱江豪宅建設(shè)高峰期。

十年后的今天，整個(gè)二七濱江已經(jīng)進(jìn)入兌現(xiàn)高峰階段。

而瑞安將以B123地塊（壹方北館與壹方南館之間地塊）完成整個(gè)武漢天地綜合體的完美收官。

武漢天地收官后，我們應(yīng)該如何看待二七濱江其他區(qū)域的開發(fā)？

武漢天地壹方北館(永泰路)就是武漢天地與其他二七濱江區(qū)域開發(fā)范圍的重要分界線。

二七濱江的規(guī)劃建設(shè)是自南向北，沿永泰路向北走訪就會明顯發(fā)現(xiàn)，街區(qū)體驗(yàn)在設(shè)計(jì)上存在一些不足。

二七濱江的實(shí)際定位是CBD，但這里（永泰路以北）相比北京的國貿(mào)中心、廣州的珠江新城等，街區(qū)顯得相對封閉，步行體驗(yàn)較差。街區(qū)的設(shè)計(jì)缺乏公共性、開放性、交互性空間體驗(yàn)。

舉個(gè)最簡單的例子，武漢并不是一個(gè)氣候非常宜人的城市，大風(fēng)大雨、暴曬高溫天氣很常見。

目前來看，遇到這種天氣，行人甚至一連幾百米都找不到一處躲雨避風(fēng)的空間。

如果是白天營業(yè)時(shí)間，行人還能夠進(jìn)入街鋪“暫避”，而商鋪關(guān)門后的時(shí)間，這里可能就是一條冰冷漆黑的街道。

這種“通病”幾乎貫穿了整個(gè)永泰路向北的二七濱江。

在這種大的規(guī)劃不足之下，局部地塊的規(guī)劃建設(shè)就顯得尤其重要。

宸嘉100這個(gè)約60萬方綜合體的建設(shè)對區(qū)域的增益就十分明顯。

武漢宸嘉100LWP濱江綜合體效果圖

一是通過構(gòu)建街區(qū)盒子商業(yè)，增加區(qū)域商業(yè)配套和公共休閑體驗(yàn)，提升街區(qū)的交互性、舒適度。

項(xiàng)目通過建設(shè)藝術(shù)館、月臺公園等，滿足區(qū)域休閑、文化、藝術(shù)生活需要。

武漢宸嘉100·嘉佰匯效果圖

二是將通過國華金融中心引進(jìn)全球知名奢華酒店，彌補(bǔ)整個(gè)二七濱江長期缺乏五星級酒店的空白。

通過奢華酒店能夠更加開放、便捷地為區(qū)域提供商務(wù)、商業(yè)、休閑、居住服務(wù)。

可以說，一家奢華酒店幾乎可以滿足非豪宅業(yè)主的所有日常生活需求。

三是正在銷售的嘉佰軒也是二七濱江南區(qū)最后的一線觀江產(chǎn)品，除了擁有居住功能外，最重要的是它具有強(qiáng)大的社交屬性。

未來，旁邊的周大福金融中心和泰康金融中心建成以后，這里的中心生活體驗(yàn)將發(fā)生蝶變。

再來看新希望武漢黑珍珠。

新希望武漢黑珍珠地塊可能會做一線臨江的系列生活場景。

新希望武漢黑珍珠意境圖

未來，項(xiàng)目可能會與二七長江大橋聯(lián)動(dòng)，造一個(gè)長江邊的地標(biāo)，也可能會落地封閉式、四季恒溫的風(fēng)雨連廊，增加業(yè)主在武漢夏季和冬季的舒適性體驗(yàn)，還可能會做到一戶一泳池……

這種將豪宅與江灘的有機(jī)結(jié)合、互動(dòng)，正是目前武漢兩大濱江嚴(yán)重缺乏的，是武漢市民從“內(nèi)地”參與到江邊的重大痛點(diǎn)。

而這一局面將在新希望武漢黑珍珠這一段江灘得以改變。

最后來看武昌內(nèi)環(huán)濱江的長江中心。

長江天際效果圖

長江中心從空間建設(shè)上對區(qū)域最大的貢獻(xiàn)有兩點(diǎn)。

第一是在武昌內(nèi)環(huán)濱江打造了業(yè)態(tài)豐富的綜合體，囊括了超高塔寫字樓、武昌萬象城、住宅（長江中心）、大平層公寓（長江天際）等。

其中超高塔寫字樓在交付使用后將計(jì)劃引進(jìn)全球奢華酒店，這也可能是武昌內(nèi)環(huán)濱江繼威斯汀之后，第二座五星級酒店，將提高區(qū)域資源品位，提高區(qū)域商務(wù)接待能力和會展實(shí)力。

第二是優(yōu)化CBD空間形態(tài)，在各業(yè)態(tài)之間搭建空中連廊。

廣州珠江新城連廊實(shí)拍圖（圖源：樂 居網(wǎng)廣州）

香港中環(huán)連廊實(shí)拍圖

深圳福田嘉里建設(shè)廣場實(shí)拍圖

這種連廊在“大陸最強(qiáng)CBD”的廣州珠江新城、深圳福田CBD、香港中環(huán)等都非常常見。

一些港企也習(xí)慣使用這種設(shè)計(jì)，比如在武漢開發(fā)的恒隆府、新世界匯豪邸都是如此。

長江中心住宅將與長江天際（大平層公寓）、寫字樓、武昌萬象城等以空中連廊連接。

長江中心效果圖

這種連廊既可以提高建筑之間的通行效率，又為行人提供了出行友好，能夠遮風(fēng)避雨，同時(shí)還提高了建筑空間的使用率與商業(yè)與商務(wù)價(jià)值。

所以看似是增加了一處小小的連廊，實(shí)際上是給空間價(jià)值加入了“傳送門”。

長江中心窗外是萬里長江最美燈光秀，江邊是月亮灣碼頭與長江游輪，樓內(nèi)是高效的通行體驗(yàn)與優(yōu)質(zhì)的空間服務(wù)……

這些空間價(jià)值、商務(wù)價(jià)值以及重大城市活動(dòng)的承接能力，都讓武昌內(nèi)環(huán)濱江這個(gè)CBD實(shí)至名歸。

今年過后，武漢的二七濱江、武昌內(nèi)環(huán)濱江的主要頂級豪宅將成型，區(qū)域發(fā)展格局基本定型，很難再有突破性、顛覆性的規(guī)劃與建設(shè)。

而作為濱江頂豪的下一個(gè)想象空間方向，我認(rèn)為最大的彩蛋將出現(xiàn)在武昌濱江的長江天地。

武漢長江天地示意圖（非終稿）

這是瑞安在武漢繼武漢天地、光谷創(chuàng)新天地之后，打造的又一個(gè)百萬方綜合體。

長江天地由瑞安與武漢城建聯(lián)手開發(fā)，從空間規(guī)劃來說，與眾不同將在武漢首次實(shí)現(xiàn)讓市民從“內(nèi)地”平視江景。

長久以來，武漢的長江沿線防汛大堤都是圍墻高筑，這直接遮擋了市民在“內(nèi)地”看江的視線。

漢口濱江馬路、江堤與江景的關(guān)系俯拍圖（圖源：攝圖網(wǎng)）

武昌濱江馬路、江堤與江景的關(guān)系平視圖（圖源：馮毅成）

由于馬路的阻隔，市民從“內(nèi)地”通往江邊的體驗(yàn)也被割裂。進(jìn)入江堤圍墻之后，還要走上一段曲折的路才能到達(dá)江邊，而江灘內(nèi)的商業(yè)空間寥寥無幾……

這些現(xiàn)狀都讓武漢市民與長江的深度體驗(yàn)產(chǎn)生了較大距離。

而長江天地項(xiàng)目可能會改變這一現(xiàn)狀。項(xiàng)目附近的沿江路段將抬高地面，消除江堤圍墻對視線的阻隔，而且還能實(shí)現(xiàn)讓車輛從隧道穿過項(xiàng)目，讓“內(nèi)地”的行人可以平視江景。

與此同時(shí)，在整個(gè)項(xiàng)目里還規(guī)劃了大量的濱江商業(yè)空間。

效果圖（非終稿）

所以，這個(gè)項(xiàng)目將在武漢乃至長江沿線城市首次實(shí)現(xiàn)“親江零突破”。

這是一座國際化大都市必須要有的突破，是城市向上力量的凝聚。

未來，這里將成為武昌濱江、武昌古城魅力與流量的高地。

結(jié)束語

小區(qū)內(nèi)的公區(qū)建設(shè)決定小區(qū)居住價(jià)值上限，豪宅為區(qū)域所做的公共配建，也將決定豪宅的價(jià)值上限。

本文是我對二七濱江、武昌內(nèi)環(huán)濱江正在建設(shè)的擁有頂級豪宅的綜合體，或擁有頂級豪宅項(xiàng)目同時(shí)在為區(qū)域做配建的項(xiàng)目進(jìn)行的簡要分析。因受篇幅或命題限制，在此，對兩個(gè)濱江內(nèi)的其他項(xiàng)目就不再分析。

我是武漢最早從事地產(chǎn)類自媒體工作的傳統(tǒng)媒體人之一，至今已有將近十個(gè)年頭。

十年來，武漢豪宅的宣傳以“炒作區(qū)域和地段”“炒作項(xiàng)目配置”這兩種形式最為常見。

而跳脫出豪宅配置和區(qū)域地段，從城市發(fā)展的宏觀角度來反觀這些頂級豪宅的建設(shè)意義與價(jià)值的卻十分罕見。

本文拋磚引玉，希望為關(guān)注城市建設(shè)、關(guān)注行業(yè)發(fā)展、關(guān)注產(chǎn)品迭代的朋友提供一個(gè)新的思考路徑。

終局之年，定型的是板塊格局，不變的是城市永遠(yuǎn)創(chuàng)新、突破瓶頸的發(fā)展決心。

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馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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