房地產(chǎn)業(yè)何時企穩(wěn)回暖？中國房產(chǎn)究竟有沒有過剩？當(dāng)前中國樓市是否正在重蹈“日本失去的三十年”覆轍？房地產(chǎn)業(yè)是否大勢已去？房地產(chǎn)業(yè)還有哪些機會？

住宅市場不能代表整個房地產(chǎn)業(yè)，在非住宅市場的諸多領(lǐng)域仍有不少發(fā)展機會與亮點。

8月13日至16日，以“博鰲新力量”為主題的第二十四屆博鰲房地產(chǎn)論壇，在海南綠城藍灣小鎮(zhèn)如期舉行，全新的2024博鰲房地產(chǎn)論壇已升級成為覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、代建、不動產(chǎn)及零售商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、物流、物業(yè)、住房租賃、數(shù)字科技、康養(yǎng)文旅、供應(yīng)鏈等全產(chǎn)業(yè)鏈條及配套資本金融的綜合性行業(yè)論壇。

2024博鰲房地產(chǎn)論壇針對上述問題進行了全面而深刻的剖析。

《主編筆記》出品人馮毅成作為大會研究嘉賓連續(xù)多年出席論壇。

馮毅成

如《主編筆記》出品人馮毅成在2024年初研判，當(dāng)前中國的樓市雖然在以新房建設(shè)與銷售為代表的主要領(lǐng)域出現(xiàn)明顯萎縮，但行業(yè)仍然存在階段性、局部性的機會。（詳見《2024樓市不宜幻想，局部仍有機會》）

包括城中村改造、城市更新、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品迭代升級、以商改住為代表的盤活存量資產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)保障體系、代建、代運營、物業(yè)等行業(yè)均仍有較大發(fā)展空間。

過去，中國樓市是政策市，但目前中國樓市的走勢并不完全取決于政策。

中銀證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐提到了關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)“以利率在3.2%為例，如果收入下降5.9%，那么政策就會無效”。

目前構(gòu)成整個房地產(chǎn)業(yè)壓力的有國內(nèi)外多重因素。

夏亦豐地緣政治首當(dāng)其沖，美元持續(xù)加息制造全球通縮，中國為了防止被收割積極防御，所以樓市沒有迎來大放水，而是采取“溫和療法”，進行必要托底持續(xù)化解風(fēng)險。

其次是整個國民經(jīng)濟承壓，房地產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系和購買力發(fā)生了深層次改變。未來，想要房地產(chǎn)業(yè)走出復(fù)蘇趨勢，除了行業(yè)內(nèi)出清風(fēng)險外，更重要的是修復(fù)居民家庭收入，恢復(fù)購買力是恢復(fù)市場消費信心的重要前提條件。

好在當(dāng)前中國樓市正處于底部，絕大部分風(fēng)險已經(jīng)出清或正在出清，行業(yè)也迎來了史上最寬松的政策時期，用發(fā)展的眼光看問題，我們有理由在謹慎中保持樂觀。

01 在地緣政治面前，經(jīng)濟學(xué)蒼白無力

中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發(fā)研究院院長樊綱：

樊綱

現(xiàn)在國際上這些問題都是地緣政治因素，在地緣政治問題面前，經(jīng)濟學(xué)一無是處、蒼白無力。你還跟人家說什么“合則兩利”、雙贏、成本、效益，沒人跟你談這個。

所以我們企業(yè)界也好，學(xué)者也好，不要拿著經(jīng)濟學(xué)的原理去套，這些東西是套不上的。我們就在這么一個時代，面臨著這些地緣政治因素，要高度重視。

恒隆集團及恒隆地產(chǎn)榮譽董事長陳啟宗：

中國、美國大家都有自身的發(fā)展，問題是兩者之間的關(guān)系如何而已。

我認為美國早晚會退出競爭，早晚會回歸孤立主義，那是他們的立國之本。中國沒有想追趕任何人，中國人干好自己的事就行了。但是美國在看著你，它是會打你的。

陳啟宗

百年未有之大變局，是世界有史以來最強大國家要打你。這絕對是人類歷史上沒有見過的一個時期，沒有任何一個國家、任何一個人承受過這么大的壓力。中國要走的路還有很遠，也很難。

這就必須提升生產(chǎn)力，必須提升高附加值的行業(yè)，也就是說必須在科技方面下工夫。所注意的是長線的東西，是讓國家能長遠保持在世界上具有競爭力所必須走的道路，不要以短線的經(jīng)濟利益為唯一的考慮。

但是領(lǐng)導(dǎo)考慮的不只是這些，還有更重要的，涉及國家長遠的發(fā)展，包括所有的安排、所有的預(yù)備等。

02 商業(yè)服務(wù)消費增長可觀

雖然整個商業(yè)地產(chǎn)在深度調(diào)整，但服務(wù)性的零售商業(yè)需求巨大，并且存在結(jié)構(gòu)性的需求，整個領(lǐng)域增長仍然可觀。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云說，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云說，從市場內(nèi)在動力分析，整個市場，服務(wù)業(yè)增長非?？?，服務(wù)零售額增長上半年是7.5%，比同期的商業(yè)零售增速高了4.3%。

蔡云 

實際上需求和消費一直存在，只是高低的問題和需求量大小的問題，值得注意的是全國人均服務(wù)性消費支出增加了9.2%。 

一般的必需品，像一個女同志衣櫥里的衣服已經(jīng)足夠滿足其需求了，她的消費層次和結(jié)構(gòu)不一樣了，服務(wù)性消費增加了，所以服務(wù)性消費占人均消費的比例越來越高了，大家需要體驗式的消費，需要貼身的服務(wù)，需要市場跟自己密切合作。

03 樓市健康，房企加價搶地

吉祥置業(yè)董事長、中民嘉業(yè)董事朱岳海說，這次市場下行對海南的房地產(chǎn)影響不大。

朱岳海

他從2002年至今一直深耕海南樓市，2018年的時候海南自貿(mào)港政策出來之后就全島限購，供地、報建全部都限了，去年、前年，三亞的房價還在上漲。三亞今年和明年的供應(yīng)量是前面三五年的總量。

他預(yù)計海南從現(xiàn)在到明后年可能還有大批量的核心地段的產(chǎn)品會推出來，包括很多城市更新的項目，每個項目都是幾百畝的面積，容積率都是3以上，供應(yīng)量雖大，但是房價還是略微上升。

這兩年朱岳海積極拿下海南多塊土地，其中去年拍下一塊位于三亞灣靠近機場的三亞地王。當(dāng)時有5家單位參拍，拍到頂格加了50%。樓面地價1.74萬元，房子計劃要賣到4萬元左右。

海南樓市七八成的買家是來自島外，自主需求居多。幾年前三亞造的房子品質(zhì)不怎么高，所以最近兩年三亞新房的品質(zhì)成為了一個很好的賣點，不僅用材用料提升，而且實得面積也大，并且現(xiàn)在推出的新房都是大戶型。

“現(xiàn)在120平米以上的好賣，143平米以下的我們定價賣3.5萬元，200平米的，我們銷售部定價5萬元，我還把它壓了壓，大面積的比小面積的單價貴25%以上”。

總體來看，現(xiàn)在三亞的樓市是比較健康的。

04 代建管理行業(yè)增長迅速

2023年代建行業(yè)新簽約項目建筑面積同比增長超過40%，顯示出強勁的市場需求。根據(jù)觀點指數(shù)測算，如果按照此前年均增長率25%進行測算，預(yù)計到2026年全國代建新拓面積將會超過 3 億平方米。

上半年代建項目發(fā)生的交易主要集中在東部沿海地區(qū)，其中長三角區(qū)域尤為突出。該區(qū)域城市需求旺盛，背后是人口巨量聚集、較高的城市水平，以及舊改所帶來的一系列項目建設(shè)機會。

長三角地區(qū)GDP總量約占全國GDP的四分之一。同時，長三角區(qū)域的政府代建法律法規(guī)較為完善，為代建企業(yè)提供了良好的項目拓展環(huán)境。

另外，政府代建是代建企業(yè)極力爭取的一大業(yè)務(wù)來源。2024 年上半年，中國人民銀行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款給予支持。

目前，國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行已發(fā)放城中村改造專項借款1800多億元。2024年，上海將大力推進“兩舊一村”改造，啟動10個城中村改造項目。廣州市規(guī)劃至2035年，累計推進城市更新約300平方公里……

05 物管行業(yè)成為藍海

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，已經(jīng)公布在管面積的55 家物企平均增長速度為14.17%。

58 家樣本物企2023年度錄得的凈利潤約為157.21億元，營收總值約為2803 億元，較2022年度分別增長25.84%和8.22%。

觀點指數(shù)監(jiān)測下的23家樣本物企2023年的住宅物業(yè)服務(wù)收入為338.75億元，同比增長15.53%；而非住宅物業(yè)服務(wù)收入為304.62億元，同比增長14.45%。

社區(qū)增值服務(wù)呈現(xiàn)增長態(tài)勢，部分物企社區(qū)增值服務(wù)對整體收入的增長帶動明顯，例如建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)以及中海物業(yè)等，該業(yè)務(wù)分別同比增長189.0%、172.5% 、70.9%。

從物管行業(yè)來看，行業(yè)集中度正在上升，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的影響已減弱，物企的獨立性、市場化拓展能力正逐漸增強，隨著減值壓力進一步釋放，行業(yè)風(fēng)險出清也漸入尾聲。期內(nèi)，物企與關(guān)聯(lián)方之間涉及“清償債務(wù)”的案例也有所減少。

世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉表示：

物業(yè)管理不可缺失，物業(yè)是保值增值的重要保障，今后會大有前途的。“現(xiàn)在資金不缺，要找的是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，中國今天缺的是資產(chǎn)方。今后的中國非常需要優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理。”

黎振偉

有溫度的服務(wù)管理不要被冷冰冰的科技所替代，同時控成本不要影響優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，現(xiàn)在很多上市公司因為控成本所以服務(wù)下降，“我希望更多優(yōu)秀的人才進入我們這個行業(yè)”。

06 城市更新成為新型城鎮(zhèn)化下核心抓手

論壇上，吉寶城市發(fā)展（中國）執(zhí)行副總裁彭志堅表示，以存量資產(chǎn)為例，在中國經(jīng)過40多年的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展后，城市空間已經(jīng)從粗放式的發(fā)展進入了精細化運營階段，核心區(qū)域的新增空間資源不斷減少，城市更新成為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的下一個核心抓手。

彭志堅

他提出，對于存量項目來說，降低能耗、改造空間運營等需求日益迫切。對新建項目來說，在設(shè)計初期就將節(jié)能、運營等長期要素納入解決方案內(nèi)，也是該資產(chǎn)價值獲得可持續(xù)增長的必要條件之一。

這個業(yè)務(wù)的底層邏輯是通過可持續(xù)運營提升空間資產(chǎn)的凈營業(yè)收入，降低資產(chǎn)能耗支出，進而提升資產(chǎn)的保值增值能力。

目前，我國的城鎮(zhèn)化率只有66%左右，距離發(fā)達國家的80%水平還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。

07 高品質(zhì)住宅引發(fā)改善行情輪動

保利發(fā)展控股集團股份有限公司副總經(jīng)理唐翔認為，行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整 現(xiàn)在是買房的最好時機。

唐翔

現(xiàn)在是買房的最好時機，不僅因為政策和房價都是歷史最友好的時期，還因為行業(yè)的品質(zhì)卷出了一個前所未有的新高度。行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，但是不代表生命周期的終結(jié)，最壞的時候已經(jīng)過去了。

房地產(chǎn)正迎來人工智能技術(shù)爆發(fā)式發(fā)展和行業(yè)集中度快速提升的雙重機遇，一方面新興技術(shù)滲透到行業(yè)的管理鏈條，可以賦能企業(yè)更高效生產(chǎn)、更精準匹配客戶的需求。另一方面，客戶對人居智能、綠色低碳都有了更高的要求，科技成為產(chǎn)品競爭力的重要一環(huán)。

“房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極地擁抱新技術(shù)，才能夠形成新質(zhì)生產(chǎn)力和新的產(chǎn)品競爭力”。

而在新房市場上，已經(jīng)將產(chǎn)品力卷出了新的高度。珠海華發(fā)首席設(shè)計官黃鳳彬說，目前他們正在做的一套樣板間，實際得房率可以達到120%。

黃鳳彬

而據(jù)廣州市場信息顯示，目前廣州新房市場實際得房率最高可達到128%。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛介紹：“浙江推廣的未來社區(qū)，也是類似的理念。近期浙江有一些地市開始執(zhí)行計容新規(guī)，只要合理設(shè)計，理論上得房率可以達到100%，甚至達到120%。現(xiàn)階段，給購房者加料不加價是正確的選擇，卷產(chǎn)品一定會從卷面子到卷里子。”

丁建剛

產(chǎn)品力沒有最卷，只有更卷，在產(chǎn)品力不斷攀升的趨勢下，將加快老舊產(chǎn)品的淘汰和居民的改善置業(yè)進程。產(chǎn)品迭代已經(jīng)加快了改善行情的輪動。

08 社區(qū)“養(yǎng)老養(yǎng)小”配套大有可為

《主編筆記》出品人馮毅成認為，我國的老舊小區(qū)改造和城市更新還有很大的發(fā)展空間。

做文旅、康養(yǎng)不能脫離中年人去玩一個新的概念，粗放式的規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)過時，當(dāng)下要回歸到城市中心，回歸到社區(qū)周邊，結(jié)合地產(chǎn)邏輯去順勢而為。我們要利用大數(shù)據(jù)研究用戶畫像和生活痛點，做好頂層設(shè)計。

特別是在老齡化趨勢下，中年人的生活與工作負擔(dān)巨大，小區(qū)的改造和建設(shè)應(yīng)該聚焦到如何分擔(dān)中年人“養(yǎng)老養(yǎng)小”的壓力上，并不是建一所社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老院、托兒所就能高枕無憂。

一是要做好頂層設(shè)計，在全國范圍內(nèi)注重解決中年人的生活與工作痛點。

二是在“一城一策”的背景下，每個地方要利用好大數(shù)據(jù)研判，對區(qū)域老年人口和青少年人口摸底，建立區(qū)域養(yǎng)老和養(yǎng)小配套服務(wù)中心。

三是在出讓土地過程中減少超過開發(fā)商運營能力的商辦物業(yè)占比和自持物業(yè)占比，把過去那些“難啃”的骨頭變廢為寶，做成社區(qū)或者區(qū)域配套。

包括目前全國范圍內(nèi)做的“商改住”試點，也要積極圍繞“養(yǎng)老養(yǎng)小”痛點去考慮。這樣的轉(zhuǎn)變將減少大量的社會資源浪費，減輕企業(yè)壓力，增加拿地意愿，提升居民生活幸福指數(shù)等，繼而盤活全局。

比如在社區(qū)建立老年人體檢中心、康養(yǎng)中心、娛樂中心等，建設(shè)青少年放心食堂、學(xué)習(xí)天地、娛樂中心等。

特別像現(xiàn)在暑假期間，中年人的帶娃壓力較大，很多夫妻必須犧牲一人全職在家?guī)?。如果社區(qū)配套完善，那么即使夫妻一人出差，另一人在本地上班，也不用擔(dān)心小孩在家一日三餐的問題。

圍繞社區(qū)養(yǎng)老和養(yǎng)小的配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)還有很多，增長空間巨大，政府和企業(yè)在新的開發(fā)模式下大有可為。

當(dāng)然，最重要的還是在政府主導(dǎo)下，實現(xiàn)企業(yè)建設(shè)與運營，能夠把經(jīng)濟賬算好，才能把邏輯跑通，這樣的布局才能長久運營下去，才能發(fā)揮出巨大的社會效應(yīng)。

09 房地產(chǎn)未過剩，未來還要建很多房子

中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮提出：中國還要建非常多的房子，還要長期建房子，我們的城鎮(zhèn)化剛剛拉開帷幕，走過了粗放的初級階段。我們要想讓大多數(shù)住在鄉(xiāng)下的人住到城里來，還有很長的路要走。

陳淮

我們對困難的長期性和艱巨性要有充分的估計。我們一定還有大發(fā)展，而不是小發(fā)展。

野村證券董事、總經(jīng)理及中國首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺認為，房地產(chǎn)并不是絕對的過剩，對經(jīng)濟穩(wěn)定非常重要。中國的城市化還遠遠沒有完成。未來隨著人口的流動，隨著每年1000萬大學(xué)生畢業(yè)，走向就業(yè)市場，在很多地方對房地產(chǎn)還有需求。應(yīng)該把房子蓋在人口流入的地方，蓋在經(jīng)濟發(fā)展的地方。

10 樓市已到谷底，修復(fù)需三五年

中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發(fā)研究院院長樊綱認為，當(dāng)前樓市已經(jīng)到了谷底。

一個危機、一個波動不是一兩個月、一兩年就能過去的，40年積累的問題大概需要一段時間進行修補。最近有人做了一個歷史上世界22個房地產(chǎn)泡沫破裂、房地產(chǎn)危機的情況分析，大致是有三五年的時間下滑，再有三五年的時間是底部調(diào)整，雖然不景氣，但是不再繼續(xù)下滑。

我個人認為我們現(xiàn)在確實應(yīng)該已經(jīng)到了，或者接近了谷底。谷底之后還有一個在谷底爬行的階段，就是所謂的“L”形，還會經(jīng)歷一段困難的時期。但是現(xiàn)在該暴的雷都暴了，大家都知道問題在什么地方了，政策也實行了一定的調(diào)整。

陳淮教授明確地說，前面有三五年把問題暴露出來，后面大概還有三五年把問題走過去。

11 銀發(fā)經(jīng)濟將成重要的發(fā)展方向

國家金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員邵宇說，2022年我國總?cè)丝谶_到了14.1億的峰值。根據(jù)聯(lián)合國人口研究機構(gòu)的分析，按照現(xiàn)在的生育率，到本世紀末中國的人口將只剩下6.5億到7億人，這是一個巨大的挑戰(zhàn)。

邵宇

當(dāng)然，這也意味著我們的養(yǎng)老、銀發(fā)經(jīng)濟將成為大家非常關(guān)注的主題。根據(jù)中國社科院的測算，按照現(xiàn)在的老齡化以及退休進程，2035年左右，所有的養(yǎng)老金將全部用完。

那怎么辦？其中一個方案就是延遲退休，今年的三中全會里面也明確討論了這個問題，延遲退休會延緩養(yǎng)老金最后用盡的時間，但是也意味著我們的銀發(fā)經(jīng)濟將成為未來金融支持和服務(wù)的一個特別重要的方向。

12 除了房地產(chǎn)，其他行業(yè)一樣困難

恒隆集團榮譽董事長陳啟宗認為，不能用舊的思維看新的房地產(chǎn)問題。

新的房地產(chǎn)跟從前的房地產(chǎn)恐怕是一個相當(dāng)不一樣的環(huán)境，對于這些我們要保持頭腦清醒，要不然你可能就成為下一輪被犧牲的人。

陳啟宗講：“剛才陳淮提到的‘日本人出海的問題’，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)商還沒講這些，從前那些賺了錢的人到海外去買物業(yè)，到倫敦、紐約去買物業(yè)，他們認為這是保值的好方法，但我真的替他們擔(dān)心。

這些東西我已經(jīng)做了40年，在英國、美國買物業(yè)我都做過。他們這樣做是沒辦法的辦法，因為他們不想把所有的雞蛋放在一個籃子里，我說這些人將來不一定有好下場，不要以為他們現(xiàn)在做的是對的。”

“其他行業(yè)出去的更多，我真替他們擔(dān)心”。本國不行，海外也不一定好，那我們怎么辦呢？這就是今天全世界企業(yè)家所面臨的共同問題。困難不只存在于房地產(chǎn)行業(yè)。

13 中國樓市與“日本三十年”有天壤之別

日本實現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展，百姓生活幸福指數(shù)顯著提高

中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發(fā)研究院院長樊綱：

我們不能直接跟日本戰(zhàn)后的崛起做對比，日本跟我們相近的不是這個階段，相似的階段是明治維新之后一直到二戰(zhàn)之前那六七十年時間。

中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮：

日本失去了什么？到現(xiàn)在為止，日本的經(jīng)濟是高質(zhì)量的經(jīng)濟，有誰說日本是低質(zhì)量、粗放發(fā)展的？它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)研發(fā)能力是不是世界一流的？日本老百姓的生活是不是世界一流的？日本的保障制度、基礎(chǔ)設(shè)施到今天為止是不是世界一流的？

樊綱教授剛才說我們和日本好類比的是從明治維新到二戰(zhàn)之前，其實是上世紀七八十年代。

70年代初，布雷頓森林體系解體，日元從1美元對360日元升值到204日元、100多日元。那是一個外向型經(jīng)濟，一二十年本幣幾倍的升值，是不是封喉一劍？70年代的石油危機，歐佩克成立，油價從2美元漲到10美元，1979年伊朗革命，石油價格漲到30美元一桶，對于百分之九十幾的能源原材料依靠進口的日本來說，是不是致命一擊？

就在這個過程中，日本涌現(xiàn)出了我們今天所熟知的一大批知名的企業(yè)和品牌。你們數(shù)數(shù)所熟知的日本品牌，包括汽車、家電，包括日本的新干線也是這時候建成的，日本老百姓的住房從0到1，從1到2的過程中，就是在這個階段完成的，這才是我們今天面對的這么一個可比較的現(xiàn)實。

希望我們的媒體不要人云亦云，不斷地傳播一些并不真實的信息，要去看看哪些國家失去了20年、30年，甚至40年，哪些并沒有真正失去。你看看今天日本老百姓的生活、就業(yè)情況。

野村證券首席中國經(jīng)濟學(xué)家陸挺：

日本政府可能跟中國政府有一方面是相似的，比較有父愛主義，出了問題的時候，盡量讓問題不要急劇爆發(fā)，我覺得這是一個優(yōu)點，所以中國的房地產(chǎn)過去幾年下行那么快，但沒有爆發(fā)2008年美國那樣的雷曼危機。

陸挺

日本在上世紀90年代沒有什么大的銀行，特別是頭部大的證券公司破產(chǎn)，所以日本并沒有發(fā)生這樣的金融危機，但是實際上后面也導(dǎo)致了出清的過程確實比較長。我覺得這是日本的一個教訓(xùn)。

第一，我們的房地產(chǎn)如果有泡沫的話，這次的萎縮不僅僅是在大城市，實際上更多是在中小城市。這跟日本是很不一樣的，我們的問題更多是在住宅方面，不是在商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在也開始有些問題。而日本當(dāng)時最重要的問題是幾大都市的商業(yè)地產(chǎn)問題。

據(jù)我所知，日本在上世紀90年代并沒有嚴重的保交樓問題。我們在過去二三十年中間，房地產(chǎn)行業(yè)和財政體系緊密地綁在一起，房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮也帶來了對整個財政體系的沖擊。

第二個和日本不一樣的問題是，大家說日本當(dāng)年跟我們現(xiàn)在相似，日本當(dāng)年也有貿(mào)易戰(zhàn)，但是我理解日本的貿(mào)易戰(zhàn)是比較純粹的貿(mào)易戰(zhàn)。

上世紀90年代的日本面對的地緣政治問題不嚴重，反而那是全球化高歌猛進的時代，所以日本在美國、歐洲等等很多地方設(shè)廠沒有很大的問題。

今天我們中國的企業(yè)要出海，最后是去了東南亞、墨西哥建廠，去美國建廠的難度是很大的，我們的企業(yè)出海沒有日本企業(yè)出海那么容易。

我們的經(jīng)濟在目前這個時代，希望通過中國企業(yè)的出海，通過我們的外貿(mào)來彌補國內(nèi)需求的不足，實際上我們面臨的環(huán)境也遠遠要比日本復(fù)雜。

從這些角度來說，我們現(xiàn)在所面臨的環(huán)境比日本上世紀90年代也許是更加困難的。

中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發(fā)研究院院長樊綱：

日本克服危機的能力比我們更強一點，面臨的情況更好一點，有以下幾個因素：

日本上世紀60年代以后的發(fā)展是戰(zhàn)后重新崛起，戰(zhàn)前其已經(jīng)有了很大的發(fā)展，戰(zhàn)后即使是重新崛起的過程，它的教育水平、體制、法治結(jié)構(gòu)、科技水平、企業(yè)的制度，比我們現(xiàn)在很多地方都完善。

所以在同樣的市場環(huán)境下，要恢復(fù)比較容易，而且他們走出去的能力很強，很多企業(yè)走出去了，它的GDP雖然一直沒增長，但是GNP有增長，企業(yè)走出去的過程中也在掙錢。我們現(xiàn)在很多企業(yè)家走出去，也是為了持續(xù)在國外增長。

美國雖然遏制日本，但是它們還是盟友，很多東西還是陣營中的一部分。美國對我們的遏制是全方位的，這個形勢確實非常嚴峻。

從昨晚到今天，陳啟宗先生一直強調(diào)大周期，強調(diào)歷史上最強大的國家對一個人均收入水平還差7倍的落后的發(fā)展中國家進行全方位的打壓，所有的方面都會產(chǎn)生影響，對經(jīng)濟發(fā)展復(fù)蘇等等都會有影響。

但恰恰是在過去幾年，我們一方面承受了疫情的沖擊，另一方面也遭受了房地產(chǎn)泡沫破滅的沖擊，再加上美國全方位的打壓，大家對這些問題確實要有充分的認識，我們比日本當(dāng)時難多了。

引用陳淮和陳啟宗在本次博鰲房地產(chǎn)論壇的名言作為文章結(jié)尾：

我們永遠找不到風(fēng)平浪靜的那一天，沒有云開日出、從此以后就是很好的日子，永遠要在風(fēng)雨中前行，過了這一關(guān)還有下一個坎。

盼望大家能從更高的角度來看經(jīng)濟、看世界、看中國、看未來、看人類，這樣我們才可能得到一個比較正確的答案。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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