馮毅成 近日，南京一小區(qū)起火造成事故牽動(dòng)人心。一時(shí)間，大家把目光都聚焦到了自己所在小區(qū)的消防安全，特別是電動(dòng)自行車的充電安全令人警惕。

根據(jù)國(guó)家消防救援局的統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)共接報(bào)電動(dòng)自行車火災(zāi)2.1萬(wàn)起，相比2022年上升17.4%。另有數(shù)據(jù)顯示，80%的電動(dòng)車火災(zāi)是在充電時(shí)發(fā)生的，其中超過(guò)一半發(fā)生在充電過(guò)程中，而90%的電動(dòng)車起火致人傷亡案例則發(fā)生在門廳、過(guò)道以及樓梯間。起火原因多為充電設(shè)備出現(xiàn)故障導(dǎo)致燃爆，并因起火速度快、釋放有毒氣體等，容易造成居民傷亡。

根據(jù)九派新聞報(bào)道，針對(duì)“小區(qū)架空層能否停電瓶車”的問(wèn)題，國(guó)家消防救援局辦公室曾回復(fù)稱：“高層民用建筑公共區(qū)域內(nèi)電動(dòng)自行車停放充電是違規(guī)的，各級(jí)消防部門發(fā)現(xiàn)此類問(wèn)題應(yīng)查處并予以處罰。”

為何電動(dòng)自行車充電失火的事故時(shí)有發(fā)生？為何電動(dòng)自行車違規(guī)停放、違規(guī)充電屢禁不止？我認(rèn)為光靠安全宣傳和消防檢查遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、業(yè)委會(huì)機(jī)制等多方面入手深入轉(zhuǎn)變管理方式，才能最大化杜絕火患。

老小區(qū)改造任重道遠(yuǎn)，新小區(qū)的規(guī)劃創(chuàng)新、新的管理方式出臺(tái)迫在眉睫。那么，在小區(qū)生活中到底存在哪些難題，又應(yīng)該如何著手解決隱患痛點(diǎn)？

以上就是本文要討論的重點(diǎn)。

現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)

電動(dòng)自行車在小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放與違規(guī)充電屢禁不止，小區(qū)物業(yè)在管理方式和結(jié)果上難以令人滿意，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中存在以下幾個(gè)主要的痛點(diǎn)。只有對(duì)這些痛點(diǎn)抽絲剝繭，對(duì)癥下藥，才能深入火患的根本去管理。

第一是經(jīng)濟(jì)利益之痛。

電動(dòng)自行車車主習(xí)慣將車推入樓中充電，一個(gè)主要原因就是“圖便宜”。根據(jù)2022年1月7日《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道《小區(qū)充電樁用電應(yīng)與生活用電同價(jià)》顯示，一輛電動(dòng)自行車在家中充滿電大概需要1元錢，而在專用充電位上充滿則需要3.3元左右。

兩者費(fèi)用差兩倍之多，日積月累，這筆差價(jià)對(duì)于普通家庭就是不小的成本。

當(dāng)然，還有一個(gè)原因是小區(qū)充電位供不應(yīng)求。

另外，電動(dòng)自行車的電瓶容易被盜，一些車主索性就將電瓶帶回家中充電，而這無(wú)異于將火患帶回了家中。

第二是物業(yè)管理之痛。

我們總是提倡在空地上建立更多的停車位和充電樁，但物業(yè)公司從實(shí)際操作來(lái)說(shuō)并不容易。一是物業(yè)公司不具備開(kāi)發(fā)建設(shè)的專業(yè)知識(shí)，如何避免與水電氣管網(wǎng)安全發(fā)生沖突是一項(xiàng)技術(shù)活。

二是很多老小區(qū)的可用面積并不大，如果要新增電動(dòng)自行車專用面積，可能需要犧牲一部分綠化面積，而這就需要征求全體業(yè)主或業(yè)委會(huì)的同意，報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后才能施工。而很多小區(qū)并沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，或者業(yè)委會(huì)的執(zhí)行效率并不高，這就造成了遇到緊急狀況時(shí)溝通成本非常高，且容易錯(cuò)過(guò)最佳操作時(shí)機(jī)。

當(dāng)然，還有一些小區(qū)的物業(yè)公司本身就存在管理不當(dāng)，管理不力或敷衍了事的情況。

第三是業(yè)委會(huì)成立之痛。

業(yè)委會(huì)選舉成立流程較長(zhǎng)且復(fù)雜，困難重重。特別是一些新小區(qū)，短期內(nèi)入住率不高，通過(guò)少部分積極分子去聯(lián)絡(luò)大部分業(yè)主并取得大家投票認(rèn)可是一件很困難的事情。業(yè)委會(huì)的成立一般都是伴隨某種維權(quán)應(yīng)運(yùn)而生。而在局部區(qū)域，一些開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與地方存在利益關(guān)系，這就造成從籌委會(huì)到業(yè)委會(huì)的實(shí)際成立周期特別長(zhǎng)。

老小區(qū)占用公共面積新增充電空間，需要業(yè)委會(huì)同意，可能會(huì)遭到業(yè)委會(huì)或業(yè)主反對(duì)。一些空間較小的小區(qū)，可能需要犧牲綠化面積來(lái)做充電停車位。

解決辦法

第一是降低充電費(fèi)用，爭(zhēng)取與民電標(biāo)準(zhǔn)持平。

建議由小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司出面與有關(guān)部門及運(yùn)營(yíng)商協(xié)調(diào)，盡量降低充電費(fèi)用，爭(zhēng)取貼近乃至與居民用電費(fèi)用持平，甚至在必要的時(shí)候可以拿出部分小區(qū)物業(yè)收入補(bǔ)貼到充電成本之中。從經(jīng)濟(jì)利益上引導(dǎo)居民自覺(jué)在樓外安全、規(guī)范充電。

同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)電動(dòng)自行車停放及充電專屬區(qū)域加強(qiáng)安保措施，包括安裝監(jiān)控及加強(qiáng)巡邏等。

第二是以“安全第一”的原則優(yōu)先建立停車充電區(qū)域。

由物業(yè)公司摸底小區(qū)電動(dòng)自行車的實(shí)際數(shù)量，在地面安全區(qū)域依規(guī)設(shè)置專屬停放及充電區(qū)域。小區(qū)業(yè)委會(huì)應(yīng)從安全第一的大局出發(fā)，動(dòng)員與征求業(yè)主廣泛支持。相關(guān)職能部門應(yīng)該在審批流程上從簡(jiǎn)從快予以支持。同時(shí)，各樓棟居民應(yīng)該形成自治，相互監(jiān)督，物業(yè)公司也應(yīng)該頻繁檢查樓內(nèi)及地下車庫(kù)的消防安全。

第三是開(kāi)發(fā)“掌上業(yè)主”，網(wǎng)上高效管理小區(qū)。

有關(guān)部門應(yīng)該更加精簡(jiǎn)業(yè)委會(huì)成立流程，縮短每個(gè)步驟之間的間隔時(shí)間。

有關(guān)部門（房管局、銀行等）應(yīng)當(dāng)利用互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新管理，開(kāi)發(fā)小程序或APP，便于業(yè)主權(quán)益管理。自業(yè)主購(gòu)房之日起就擁有一個(gè)電子身份，可以從小程序或APP中行使業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)力，包括從籌委會(huì)到業(yè)委會(huì)的選舉、投票、參會(huì)等。利用科技手段方便快捷地依法依歸建設(shè)和管理小區(qū)。今后對(duì)于重大事項(xiàng)需要業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主表決的，完全可以通過(guò)電子技術(shù)快速完成。

新小區(qū)規(guī)劃與買房啟示

當(dāng)前住房產(chǎn)品不斷迭代升級(jí)，政府在規(guī)劃出讓土地時(shí)應(yīng)該繼續(xù)放寬條件，讓開(kāi)發(fā)商在拿地后有較大的設(shè)計(jì)空間，特別是對(duì)于今后電動(dòng)自行車可能較多的小區(qū)應(yīng)該規(guī)劃足夠的專屬停放與充電空間。

另外，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)停車區(qū)域設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭，并與有關(guān)部門及運(yùn)營(yíng)商談好收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力將費(fèi)用與民電標(biāo)準(zhǔn)持平。以上是從設(shè)計(jì)源頭徹底切斷因電動(dòng)車違規(guī)停放和充電給居民樓帶來(lái)的火患。

另外，鑒于南京小區(qū)起火的事故，政府在出讓土地條件的設(shè)置上應(yīng)該讓建筑不斷“低密化”，降低地塊容積率。而開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該按照要求和條件設(shè)計(jì)低密建筑，一棟樓內(nèi)的戶數(shù)越少，風(fēng)險(xiǎn)就越低。比如說(shuō)，一棟樓居住100戶和居住400戶，它的起火風(fēng)險(xiǎn)和傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)完全不同，另外逃生與疏散速度也不同。

最好是能夠由國(guó)家修訂建筑規(guī)范，地方細(xì)化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，限制單個(gè)住宅樓的總戶數(shù)上限。

從買房的角度來(lái)說(shuō)，建議購(gòu)房者在同等或相近條件下，盡量選擇低密小區(qū)和低密樓棟，一棟樓的單元數(shù)、戶數(shù)越少越好。

市場(chǎng)上總在說(shuō)產(chǎn)品迭代升級(jí)，其實(shí)就是要讓空間更加安全、省心、舒適。

房地產(chǎn)事關(guān)國(guó)計(jì)民生，不能簡(jiǎn)單理解為賣地與賣房，哪怕一個(gè)業(yè)委會(huì)的成立與投票程序，今天回頭看仍然有很多工作需要努力與創(chuàng)新。小區(qū)電動(dòng)自行車的停放與充電管理直接關(guān)乎到業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，無(wú)法依靠“加強(qiáng)安全宣傳”和“加強(qiáng)消防檢查”這些行動(dòng)來(lái)徹底解除隱患。

我們距離高質(zhì)量的生活管理仍有不小的距離，這些工作仍重而道遠(yuǎn)。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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