馮毅成 1月2日下午，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告顯示，2023年12月份，國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款（以下簡(jiǎn)稱“PSL”）3500億元。期末抵押補(bǔ)充貸款余額為32522億元。

這是自2022年11月凈新增抵押補(bǔ)充貸款3675億元后，央行時(shí)隔一年再度大規(guī)模重啟PSL。本次PSL投放規(guī)模略超預(yù)期，3500億元已是單月凈投放歷史第三高水平。

PSL的主要功能是支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展而對(duì)金融機(jī)構(gòu)提供的期限較長(zhǎng)的大額融資。PSL采取質(zhì)押方式發(fā)放，合格抵押品包括高等級(jí)債券資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。

值得注意的是，PSL在上一輪樓市大牛市（2015年至2018年）發(fā)揮著立竿見影且至關(guān)重要的作用。PSL投放給2015年至2018年的棚改專項(xiàng)資金3.67萬(wàn)億，占當(dāng)年棚改資金的57%?？梢哉f(shuō)沒(méi)有PSL就沒(méi)有上一輪的牛市。

相隔近十年，再以相同的方式投放，是否會(huì)開啟新一輪的人造牛市？在萎靡?guī)啄旰蟮睦Ь诚?，天量資金等待進(jìn)場(chǎng)，樓市無(wú)異于久旱逢甘霖，將給不少?gòu)臉I(yè)者注入一針強(qiáng)心劑。

我的研判是，3500億規(guī)模的PSL重新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)肯定能夠在短期促進(jìn)行業(yè)循環(huán)，但如果只是簡(jiǎn)單地重復(fù)歷史操作，不會(huì)開啟下一輪樓市的牛市。

這里需要明確幾點(diǎn)核心問(wèn)題：

第一是這次3500億規(guī)模的PSL沒(méi)有說(shuō)明具體投向，但根據(jù)業(yè)內(nèi)分析大概率就是用于推進(jìn)房地產(chǎn)“三大工程”（城中村改造、保障房、平急兩用工程）的建設(shè)。資金能否用于貨幣化棚改還有待觀察。

第二是本次投放之后，短期之內(nèi)是否會(huì)有更多額度的PSL投放到房地產(chǎn)業(yè)？那么在今年乃至近幾年又會(huì)追加多少額度的PSL投入房地產(chǎn)業(yè)？

第三是根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)分析，PSL投放規(guī)模能夠?qū)?yīng)撬動(dòng)2.5倍—3倍的利潤(rùn)產(chǎn)生。但今時(shí)不同往日，目前的資金投放更像是“潤(rùn)滑油”而非“核燃料”，很難在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生裂變作用。

坦率講，我在2022年的一次全國(guó)房地產(chǎn)論壇交流中，就與某機(jī)構(gòu)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家探討過(guò)有關(guān)牛市的話題。當(dāng)時(shí)我的觀點(diǎn)是，行業(yè)發(fā)展快速下降帶來(lái)了社會(huì)性的資產(chǎn)貶值，只有將資產(chǎn)價(jià)格漲回去，才能最大化地挽回家庭和社會(huì)損失。

但樓市在遭受過(guò)去幾年折騰后，行業(yè)生態(tài)已經(jīng)被重創(chuàng)，整個(gè)大行業(yè)的基本面與2015年前后已經(jīng)截然不同，市場(chǎng)規(guī)律要求行業(yè)進(jìn)入到緩慢的修復(fù)周期之中。

但當(dāng)前整個(gè)大房地產(chǎn)業(yè)的局面已經(jīng)不再是單個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，而是受到宏觀經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重影響。絕不是一兩個(gè)簡(jiǎn)單的動(dòng)作就能發(fā)動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的牛市的，也不是憑借對(duì)一兩個(gè)維度的數(shù)據(jù)分析就能產(chǎn)生信心的。

我們以十年跨度來(lái)看看兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，以多個(gè)主要方面的指標(biāo)來(lái)看看行業(yè)基本面的巨大變化：

第一看全國(guó)土拍數(shù)據(jù)，對(duì)比2015年，如今已經(jīng)下降過(guò)半。

2023年全國(guó)土地成交面積12.8億平方米，同比下降20%；成交總額3.9萬(wàn)億元，同比下跌17%。而相比2015年全國(guó)土地成交面積28.32萬(wàn)億平方米，2023年的成交面積則下降了近55%。

第二看全國(guó)新房銷售數(shù)據(jù)，規(guī)模萎縮，創(chuàng)九年來(lái)新低。

2023年商品房銷售面積為11.93億平方米，銷售規(guī)模為12.28萬(wàn)億元，分別較2022年下降8.2%和5.1%，降幅較2022年大幅收窄。而這個(gè)12.28萬(wàn)億的銷售規(guī)模相比行業(yè)最高峰18萬(wàn)億，下跌了將近三分之一。

同時(shí)，2023年重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%，絕對(duì)規(guī)模為2016年以來(lái)的最低水平。

第三看武漢新房成交量，相比歷史高峰下降過(guò)半。

我們以過(guò)去十年新房成交量長(zhǎng)期名列全國(guó)前茅的武漢為例看看新房成交數(shù)據(jù)。2023年全年武漢市新建商品房成交量為13.73萬(wàn)套，其中新建商品住房成交量為10.98萬(wàn)套。

而2022年武漢新建商品房成交備案15.22萬(wàn)套，其中新建商品住房成交備案11.63萬(wàn)套，2023年同比有所下降，而對(duì)比武漢歷史最高峰2016年新建商品住宅成交量（新建商品房34.26萬(wàn)套，新建商品住房29.18萬(wàn)套）已經(jīng)下降一半有余。

第四看武漢二手房掛牌量，已創(chuàng)歷史新高。

武漢不僅面臨新房去化壓力，二手房也面臨較大的成交壓力。截至2023年6月15日，武漢二手房有效房源掛牌量達(dá)到187754套，截至2023年10月7日，二手房掛牌量上漲至212007 套。也就是說(shuō)，不到4個(gè)月的時(shí)間，二手房掛牌量上漲了2.4萬(wàn)多套。這個(gè)數(shù)據(jù)也達(dá)到了武漢歷史峰值。而武漢只是全國(guó)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)的一個(gè)縮影，全國(guó)行業(yè)基本面可見一斑。

截至發(fā)稿時(shí)間，二手房最新的掛牌量數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)。

第五看家庭負(fù)債率，房貸已成家庭的主要負(fù)債。

中國(guó)人民銀行在2019年的專項(xiàng)調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率高，達(dá)到了56.5%，負(fù)債集中化現(xiàn)象明顯，負(fù)債最高20%家庭承擔(dān)總樣本家庭債務(wù)的61.4%；家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，負(fù)債來(lái)源以銀行貸款為主，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。

第六看我國(guó)城鎮(zhèn)住房普及率，戶均擁有1.5套房。

中國(guó)人民銀行在2019年的專項(xiàng)調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，住房擁有率達(dá)到96.0%。我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

第七看全國(guó)法拍房數(shù)據(jù)，增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，已創(chuàng)歷史新高。

阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，2015年平臺(tái)法拍房數(shù)量為8.79萬(wàn)套。而根據(jù)中指法拍公布的數(shù)據(jù)，截至2023年9月，全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍各類法拍房源58.4萬(wàn)套，相比2022年前三季度的44.1萬(wàn)套增長(zhǎng)了32.3%，法拍房數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。

第八看房企現(xiàn)狀，運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展邏輯已發(fā)生巨變。

2015年，土地紅利帶來(lái)了社會(huì)性的大發(fā)展，地方政府靠土地財(cái)政快速發(fā)展，房企靠土地增值溢價(jià)也能快速發(fā)展。“三高模式”在快速推進(jìn)。而當(dāng)前整個(gè)趨勢(shì)恰好相反。雖然幾年救市動(dòng)作頻繁，但主要圍繞保交樓進(jìn)行，同時(shí)釋放“三支箭”也只是對(duì)少數(shù)企業(yè)提供必要的現(xiàn)金流“托底”。而對(duì)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)供需兩端的放松門檻，也只是針對(duì)短期有真實(shí)購(gòu)買需求的業(yè)主產(chǎn)生利好，并不能在短期之內(nèi)快速地促進(jìn)整個(gè)社會(huì)面消費(fèi)力的恢復(fù)。

所以，對(duì)房企而言，仍然處于“救亡圖存”和“裁并撤”的艱難階段，企業(yè)的數(shù)量在下降，企業(yè)的轉(zhuǎn)速在放緩，企業(yè)拿地意愿、銷售流速、投資回報(bào)率都在下降的趨勢(shì)之中，與2015年天差地別。

第九看內(nèi)循環(huán)，不同產(chǎn)品的循環(huán)格局與2015年相比變化較大。

任何市場(chǎng)的價(jià)格都是受到供求關(guān)系這個(gè)基本規(guī)律影響的。如果把樓市比喻成食堂，那么飯菜就是房子，購(gòu)房者就是食客。我們假定A城市每年成交20萬(wàn)套新房，也就是說(shuō)從2015年至2024年10年期間，至少新增供應(yīng)了200萬(wàn)套新房，還有二手房、保障房等沒(méi)有納入計(jì)算，那么是否意味著這10年期間有200萬(wàn)人口流入，或者新增住房需求？

而這個(gè)住房需求是否會(huì)按照這個(gè)高速趨勢(shì)發(fā)展下去？今后是否會(huì)有這么多的人口產(chǎn)生或流入A城市？

這里就涉及生育率和就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)問(wèn)題，說(shuō)到底就是新增人口和新增崗位的數(shù)據(jù)在支撐住房需求。而了解宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)變化的人心中都會(huì)有答案。

另外，對(duì)于換房改善這個(gè)鏈條而言，也會(huì)受到阻礙。假定普通人張三在多年以前買了一套剛需房，十年后面臨結(jié)構(gòu)性改善，需要小換大、遠(yuǎn)換近，那么一般會(huì)賣掉剛需房，再買一套改善型住房。但問(wèn)題的關(guān)鍵是，十年后的今天，整個(gè)市場(chǎng)的剛需產(chǎn)品保有量已經(jīng)相較十年前大幅增加，并且二手房的掛牌量遠(yuǎn)大于剛需住房人口的新增速度。

而新房市場(chǎng)的剛需產(chǎn)品還在促銷，還有人才公寓等保障房提供給剛需住房人群使用，所以在這樣的局面之下，普通人張三想要賣掉剛需房產(chǎn)是非常困難的事。而這個(gè)趨勢(shì)在短期內(nèi)并不會(huì)被顛覆，并且可以明確的另一個(gè)趨勢(shì)是，新房和新建保障房還在源源不斷供應(yīng)。

所以我們可以看到，張三面臨的改善困難，并不是所謂的“房票”資格問(wèn)題，也不是利率稅費(fèi)問(wèn)題，而是購(gòu)房本錢無(wú)法到位的問(wèn)題。

這樣一個(gè)縮影，反映出來(lái)的是產(chǎn)品的食物鏈從低端到高端的內(nèi)循環(huán)障礙問(wèn)題。

第十看價(jià)格體系，現(xiàn)有價(jià)格體系很難醞釀牛市。

價(jià)格體系的問(wèn)題我在很久之前就說(shuō)過(guò)，大家可以查閱歷史文章《重振價(jià)格體系是恢復(fù)信心的關(guān)鍵》。

新房、二手房、法拍房應(yīng)該是有序競(jìng)爭(zhēng)的良性價(jià)格體系，但我們目前可以看到很多地方的價(jià)格體系處于一個(gè)無(wú)序狀態(tài)。同一個(gè)板塊內(nèi)，新房可以賣到4w—5w，二手房掛牌價(jià)在2w甚至更低，而法拍房的實(shí)際成交價(jià)則很隨機(jī)。

這種價(jià)格體系的無(wú)序狀態(tài)是2015年所不曾遇到的。不僅如此，2015年之所以能夠快速而順利地發(fā)動(dòng)牛市，一個(gè)很關(guān)鍵的原因就是價(jià)格體系的有序，因?yàn)橥话鍓K甚至同一地段的二手房?jī)r(jià)格高于新房，所以這種“價(jià)格倒掛”局面導(dǎo)致了新房銷售的火爆，出現(xiàn)了“打新”“搶房”“日光盤”現(xiàn)象。

2015年整體經(jīng)濟(jì)向好，收入穩(wěn)中有升，預(yù)期看多，家庭負(fù)債率低，家庭存款較多，人均占有的房產(chǎn)較少，所以當(dāng)年具備靠天量資金發(fā)動(dòng)一輪人造牛市的基礎(chǔ)環(huán)境。

普通人可以承受新的負(fù)債并且敢于通過(guò)杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)快速入場(chǎng)，因?yàn)楫?dāng)年大多數(shù)人有一個(gè)共識(shí)，就是預(yù)期中快速上漲的房?jī)r(jià)能夠覆蓋持有房產(chǎn)所產(chǎn)生的成本（利息、稅費(fèi)等）。

（結(jié)束語(yǔ)）

我們通過(guò)對(duì)比十年前后的行業(yè)基本面，表面呈現(xiàn)的是每個(gè)層面的數(shù)據(jù)差距，而實(shí)質(zhì)上反映的是整個(gè)行業(yè)的生態(tài)已經(jīng)發(fā)生了深刻而巨大的變化。

光是修正這樣的價(jià)格體系就需要市場(chǎng)自身漫長(zhǎng)的修復(fù)周期來(lái)完成。需要注意的是，房地產(chǎn)已經(jīng)不可能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)而獨(dú)善其身。行業(yè)的修復(fù)，深層次依賴的是社會(huì)面消費(fèi)力的修復(fù)，依賴于普通家庭經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)。

我們應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，消費(fèi)不是刺激出來(lái)的，牛市也不是救出來(lái)的。

所以反觀高層重啟PSL，我認(rèn)為這個(gè)動(dòng)作更多是促進(jìn)行業(yè)的恢復(fù)，特別是在推動(dòng)房地產(chǎn)“三大工程”的建設(shè)上需要大量的專項(xiàng)資金。

我們應(yīng)該把重啟PSL這個(gè)動(dòng)作，看作房地產(chǎn)業(yè)自我修復(fù)必要過(guò)程中的一個(gè)必要?jiǎng)幼?，而不?yīng)該把重啟PSL當(dāng)做發(fā)動(dòng)新一輪牛市的大招來(lái)看待。

總而言之，政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境階段不同。

我們不能說(shuō)有關(guān)方面沒(méi)有能力再次發(fā)動(dòng)一輪牛市。相反，我完全相信有關(guān)方面絕對(duì)有這個(gè)實(shí)力，但在過(guò)去兩三年的文章中我已經(jīng)多次委婉地表達(dá)過(guò)，這是救命而非治病的大招，一旦使用，隨之而來(lái)的副作用也會(huì)超乎想象。

這里也可以進(jìn)一步做個(gè)假設(shè)，如果真的再次通過(guò)天量資金發(fā)動(dòng)一輪牛市，那么無(wú)疑將會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)短期快速價(jià)量齊漲，帶來(lái)行業(yè)的狂歡。但在積弱不堪的基本面之下，這種高潮又能持續(xù)多久？后市接盤乏力，內(nèi)外循環(huán)受阻，會(huì)造成更大面積的損失與傷害。這就超出了經(jīng)濟(jì)影響的范疇。

所以我們作為從業(yè)者、研究者，特別是媒體人，不要對(duì)某個(gè)單項(xiàng)的政策出臺(tái)而簡(jiǎn)單草率地感知悲或者喜。它的好壞成敗從來(lái)都不是以一時(shí)、一面的得失而計(jì)。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。