馮毅成 新一輪城中村改造要來了，地產(chǎn)圈一片歡呼雀躍，有人說這是棚改2.0，有人說是大放水救市，有人說武漢上榜“超大城市”將直接起飛。

而這些說法都是對政策解讀的嚴(yán)重偏差。很多媒體對時政的報道與解讀太過于追求時效與流量，而缺乏對政策權(quán)威性、嚴(yán)肅性的足夠重視。

2023年7月21日，國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。

城中村的改造，看似是一件小事，實際上是關(guān)乎城市百年發(fā)展的大計。新一輪的國策調(diào)整與城市紅利劃分即將拉開序幕，對房地產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。

以下是我簡要的觀點(diǎn)。

概念不同

首先要說的第一個理解誤區(qū)是基本概念的不同。

城中村改造≠貨幣化棚改

城中村改造是指對特定城市建成區(qū)，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等，根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行綜合整治，功能改變或者拆除重建的活動。城中村改造是城市更新的一部分，不僅包含了工商業(yè)，甚至是可改變其功能性質(zhì)的改造。

與簡單的為了改善居住環(huán)境的棚改不同，城中村改造更像是為了深度挖掘城市價值而進(jìn)行的一場“外科手術(shù)”，讓這些超大特大城市的價值被更好地挖掘。被改造的板塊會顯著提升宜居價值與板塊功能，為區(qū)域賦能城市發(fā)展紅利。這是正向發(fā)展帶來的房產(chǎn)價值。

所以，當(dāng)前形勢會更加傾向于用更市場化的手段來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的貨幣化棚改手段進(jìn)行，也就是文件中表述的“充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用”。

慢工出細(xì)活。本次城中村改造并不是“接水”與“放水”，而是打造核心強(qiáng)城，高質(zhì)量發(fā)展。未來，非核心城市將圍繞核心城市協(xié)同發(fā)展，核心城市高質(zhì)量發(fā)展，做大做強(qiáng)，非核心城市做細(xì)做精，無論是樓市格局還是產(chǎn)業(yè)格局都會有較大且深遠(yuǎn)的變化。

任何一個城市的城市化之路，必然與人口增量息息相關(guān)。不少城市面臨土地城市化快過人口城市化的問題，而在這種背景下，所有的城建投資收益率都是低下的，甚至是負(fù)數(shù)。并且，由于現(xiàn)實資源和城市區(qū)位等因素，很多城市的發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)達(dá)到了瓶頸，盲目進(jìn)行新城建設(shè)，工業(yè)園區(qū)建設(shè)已經(jīng)失去了意義。

承上啟下

不是大放水，不是棚改2.0，不搞大拆大建，穩(wěn)步推進(jìn)著眼長遠(yuǎn)。

本輪城中村改造，并不是棚改2.0，不是為了救市而制定的大放水策略，前年提出的“不搞大拆大建”依然有效。

2021年8月10日，住建部發(fā)布的《<關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知>并公開征求意見》繼續(xù)有效。

多地早在去年就已經(jīng)制定好了城中村改造方案。比如武漢最早在去年下半年就公布過計劃，今年6月12日就印發(fā)了《全市中心城區(qū)城市更新及房屋征收計劃的通知》。本次國常會的指導(dǎo)意見，是審議通過程序，在全國范圍內(nèi)更加具有指導(dǎo)作用，穩(wěn)步推行。

超大、特大城市的判定依據(jù)，城區(qū)常住人口是核心指標(biāo)。說明政策導(dǎo)向在于抓中心，抓核心，重視城市板塊的傳導(dǎo)作用，從核心到非核心傳導(dǎo)，以城中村改造賦能城市長遠(yuǎn)發(fā)展，有利于打破現(xiàn)有的城區(qū)樓市發(fā)展瓶頸，修復(fù)價格體系。

與此同時，由于超大特大城市的地位被明確確立，傾斜扶持資金、人才、整個城市的商業(yè)價值會被重新定義。

皮子街開發(fā)案例與意義

具體來看武漢的樣本分析。

武漢硚口區(qū)皮子街6000多戶早就上了拆遷計劃，只是需要經(jīng)費(fèi)來落實。以舊換新，以小換大，包含了剛需和改善需求，利好地緣新盤，有助于板塊去化。

從皮子街現(xiàn)有房屋情況來看，很多樓房房齡至少在35年以上，建設(shè)年份可以追溯到上世紀(jì)80年代甚至更早。這些房屋多為平房，每戶套內(nèi)面積較小，只有幾十平米。這些樓房樓間距較近，小區(qū)缺乏停車位、園林、電梯等公區(qū)配套。

但從地段來看，皮子街整體位于漢口解放大道以南，漢江以北，與武廣商圈直線距離約2.3公里，地段優(yōu)勢非常明顯。附近有海軍工程大學(xué)、二十六中、六十三中、東方紅小學(xué)、長征小學(xué)等，是教育人口聚集之地。距離皮子街最近的商業(yè)配套是解放大道下游方位（老漢口以漢江水流方向表示方位）的越秀國際金融匯，這個綜合體開發(fā)時間可以追溯到2000年初。

而解放大道仁壽路上游方位的太平洋、宗關(guān)在近五年才迎來開發(fā)高潮。兩者之間的開發(fā)相隔了近20年。由此可見皮子街所在的解放大道仁壽路段，是連接武廣商圈與宗關(guān)板塊的關(guān)鍵區(qū)域，也是開發(fā)歷程中的“中部塌陷”路段。

皮子街區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，待開發(fā)改造以后，將鞏固武廣商圈對宗關(guān)板塊的輻射，利好從仁壽路、太平洋到宗關(guān)的局部樓市。

同時，皮子街的拆遷改造也直接會影響到距離較近的華發(fā)公園首府、興華尚都國際、武漢城建·夢湖云著（待開）、信達(dá)地產(chǎn)時代央著·湖璟、凱德淮海壹號、香港置地金地峯璟、華發(fā)都薈天地、首創(chuàng)一江源、中國鐵建招商蛇口漢口1872等樓盤的去化。

棚改專項債

我去年在《樓市研判》系列文章中寫過棚改專項債，相關(guān)概念大家可以查閱以往發(fā)布的歷史文章。棚改專項債的應(yīng)用主要就在棚改和城中村改造之中，是相關(guān)工程的重要資金來源。

但棚改專項債有諸多限制，如何創(chuàng)新使用將直接影響到城中村改造的效率與質(zhì)量。

過去是限額、限定項目使用，比如明確規(guī)定不得用于貨幣化棚改補(bǔ)償發(fā)放，只能用于在建工程。當(dāng)前復(fù)雜的城中村改造局面中，對申請數(shù)額和適用范圍上是否會有更大力度的支持？

行業(yè)預(yù)期

本輪城中村改造對于樓市具體有哪些積極影響？行業(yè)有哪些預(yù)期？

短期利好城市局部板塊輪動。

在老百姓的收入沒有普遍明顯增長的大背景下，樓市很難實現(xiàn)行業(yè)面上的快速復(fù)蘇。因此，本輪城中村改造的短期積極意義在于局部板塊上的變化。城中村改造將帶動新房去化，降低二手房掛牌量，帶動新房與二手房輪動，帶動剛需與改善輪動，帶動中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)輪動。

長期利好樓市生態(tài)修復(fù)。

逐步放大的政策支持與資金支持。城市功能、宜居價值上升，行業(yè)預(yù)期修復(fù)，價格向價值回歸，樓市價格體系修復(fù)，行業(yè)企穩(wěn)向上發(fā)展。

巨量補(bǔ)血效應(yīng)長短結(jié)合。

有機(jī)構(gòu)研報顯示，在增量投資空間有限的情況下，未來一二線城市的房地產(chǎn)更新投資將居于主導(dǎo)地位。根據(jù)一二線城市房齡20年以上的老舊小區(qū)占住房存量的比例以及更新投資的單位成本測算，若全部按照老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資的體量至少有2萬億元；若全部按照拆遷重建的標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資的體量最大接近13萬億元。

樓市強(qiáng)心劑，有效緩解地方賣地難和開發(fā)商“出逃”的問題。

今年上半年全國多地賣地遇冷，普遍遭遇同比嚴(yán)重下滑，地方財政壓力陡增。地方上有部分開發(fā)商已經(jīng)流露出不再拿地的想法，還有部分開發(fā)商將公司的中部發(fā)展重心從武漢轉(zhuǎn)移到長沙。

警惕盲目樂觀

本次政策與2016年全國貨幣化棚改有本質(zhì)上的不同，市場的基本面已經(jīng)徹底改變。上一輪棚改引發(fā)的是全國范圍內(nèi)的普漲，目前已經(jīng)不具備上一次的普漲基礎(chǔ)和購房換房的基礎(chǔ)。

因此，只能將城市分級穩(wěn)步推進(jìn)，不搞大放水，不搞大拆大建，要避免當(dāng)前局面下各種不利因素的擴(kuò)大與矛盾的激化。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品帶動城市更新，以重點(diǎn)區(qū)域帶動其他區(qū)域發(fā)展，以核心城市帶動非核心城市發(fā)展等，都是修復(fù)樓市生態(tài)的重要途徑。在此基礎(chǔ)上，繼而促進(jìn)新房與二手房，核心資產(chǎn)與非核心資產(chǎn)，頂豪、改善與剛需的良性循環(huán)。

我曾在過去兩年的《樓市研判》系列文章多次說過，不愿意看到貨幣化棚改的新聞，一旦出現(xiàn)大規(guī)模棚改，就意味著全國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)非常被動，棚改是一把雙刃劍，短期確實能夠拉動樓市，但長遠(yuǎn)來看會有諸多長期深層次的不利因素。所以回頭來看當(dāng)前政策中“穩(wěn)”字才是陣眼，如何穩(wěn)步推進(jìn)是關(guān)鍵。

這其中就包含如何化解地方的嚴(yán)重債務(wù)、城中村改造的資金從何而來、地方向中央要更加具體的政策和資金支持。民營資本是重要力量，這也是民營房企破局的好機(jī)會。

我個人的觀點(diǎn)是，地方政府要充分利用好這一次千載難逢的城中村改造機(jī)遇，盤活市場，尤其是激活房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)樓市生態(tài)穩(wěn)、準(zhǔn)、好地修復(fù)。

而要修復(fù)一個環(huán)境較優(yōu)的樓市，需要結(jié)合《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》精神，重視民營房企對行業(yè)、對市場的巨大積極作用。要迅速、積極利用這樣的機(jī)遇留住民營房企，激活民營房企。

我建議地方政府要勇于作為與擔(dān)當(dāng)，要敢于將更多工程項目給予體制較強(qiáng)、產(chǎn)品較優(yōu)、發(fā)展模式較好的民營房地產(chǎn)企業(yè)來做。

在現(xiàn)有嚴(yán)重不平衡、不平等發(fā)展模式下，民營企業(yè)比央企、國企更困難，更需要制度上的公平甚至扶持對待，希望名單上的城市能夠敢于將更多機(jī)會給予這些企業(yè)。留住民營房企，保持民營房企對市場參與的熱情，并提高其發(fā)展信心，保障其獲得合理的收益，這個市場才會有活力與希望。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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