馮毅成 住房改革至今的35年間，對(duì)于樓市來說，只有2016年和2023年能夠稱為歷史上最受關(guān)注的兩年。

這兩年，幾乎全民都因樓市而焦慮，或者說擔(dān)心財(cái)富差距拉大而焦慮。

如果說2016年是史無前例的一次牛市啟動(dòng)，進(jìn)場(chǎng)慢的人會(huì)輸在這場(chǎng)“財(cái)富戰(zhàn)”中，那么2023年，老房貸利率、新房貸利率與存款利率形成的巨大差額也會(huì)讓還貸慢的人敗下陣來。

一句話，在一場(chǎng)全民經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)中，逆水行舟，不進(jìn)則退。

外有俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)、全球經(jīng)濟(jì)衰退、中美貿(mào)易戰(zhàn)等，內(nèi)有經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、疫情、人口下降，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展瓶頸，多重因素共同導(dǎo)致樓市充滿了不確定性。

但我們可以在這樣一個(gè)充滿不確定性的行業(yè)中找到確定性較高的八點(diǎn)，以研判今年武漢樓市的走向。

今年2月5日，我已經(jīng)在個(gè)人抖音、微信等視頻平臺(tái)發(fā)布了《2023行情研判之武漢樓市八點(diǎn)》的短視頻。其中第二條就提到“交易門檻，包括購(gòu)房資格、首付比例、交易稅費(fèi)等都將長(zhǎng)期處于寬松環(huán)境中”。

2月6日，武漢市政府官網(wǎng)就發(fā)布了《關(guān)于激發(fā)市場(chǎng)活力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展政策措施的通知》，共有16條，其中第9條重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)，相關(guān)表述也基本在我頭天發(fā)布的視頻中預(yù)測(cè)到。

為了方便更廣泛傳播和準(zhǔn)確理解，本文在原視頻基礎(chǔ)上略作完善。

一、利率長(zhǎng)期保持低水平，但仍有下降間空

為何我會(huì)把利率放在第一點(diǎn)來說？因?yàn)槔适抢_財(cái)富差距的關(guān)鍵點(diǎn)。今年，我發(fā)表的第一篇樓市研判文章就是《重視利率變化，警惕家庭資產(chǎn)流失》。

核心是想是要警惕利率剪刀差。

文中算過一筆賬，如果在2019年購(gòu)買一套總價(jià)400萬元的房產(chǎn)，貸款七成，按5.68%的利率貸款30年，等額本息計(jì)算總還款應(yīng)為583.76萬元，相當(dāng)于總貸款本金（280萬）的兩倍之多。

等額本息模式下，月供16215.74元，如果按照前三年（即36期）月供計(jì)算利息，取中間值（即第19期）利息（12990.52元）計(jì)算，前三年共付利息約457658.72元，也就是說三年要付出將近46萬元利息，而本金只還了將近11.6萬元。如果按照同樣方法計(jì)算，前五年利息將近76.8萬元。

在二手房?jī)r(jià)不漲反降的行情下，這種房產(chǎn)已經(jīng)成為了負(fù)資產(chǎn)，在利率的剪刀差之下，這種負(fù)債會(huì)讓家庭資產(chǎn)加速縮水。

利率的剪刀差主要來源于兩個(gè)方面：

一是新老房貸利率的差距較大，2019年及之前房貸（首套房）利率5.68%起步，高的還有6字頭的，而目前已經(jīng)降至3.9%（其他城市目前最低有3.7%的）。兩者之間的差高達(dá)2%。

另一個(gè)剪刀差來源于房貸與存款利率的巨大差異，房貸利率5.68%起步，目前定期存款年利率大概在1.75%，兩者之間存在4%左右的剪刀差。

無論是2%還是4%的剪刀差，在二手房?jī)r(jià)不漲反跌的行情下，家庭資產(chǎn)會(huì)加速流失，財(cái)富會(huì)加速縮水。

我預(yù)計(jì)，當(dāng)前及未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，我國(guó)的房貸利率將長(zhǎng)期處于低水平，并且今年往后，現(xiàn)行的房貸利率仍有下降空間。

同時(shí)，從金融系統(tǒng)高層到地方政府都在密切關(guān)注“提前還貸”的浪潮，居民已經(jīng)打響了財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)，面對(duì)上述諸多風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)部門不會(huì)坐視不理。若任由當(dāng)前局面發(fā)展下去，對(duì)金融穩(wěn)定勢(shì)必產(chǎn)生一定的影響。

我預(yù)計(jì)有較大的可能會(huì)在今年內(nèi)讓廣大高房貸利率家庭通過合規(guī)渠道將高利率降到低利率水平。

二、交易門檻將進(jìn)一步降低

除了上述利率外，交易門檻主要還包括購(gòu)房資格、首付比例、限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)套數(shù)、交易稅費(fèi)等，可以預(yù)見的是，今年武漢和全國(guó)主要城市一樣，將進(jìn)一步降低交易門檻。

例如，擴(kuò)大不限購(gòu)的范圍，適當(dāng)增加限購(gòu)套數(shù)（目前已經(jīng)從原來的2套增長(zhǎng)為3套），降低交易稅費(fèi)等，最大化地為購(gòu)房者松綁減負(fù)，鼓勵(lì)更多有真實(shí)自住需求的人盡快上車。這種趨勢(shì)在未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間可能都不會(huì)改變。

三、短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅通常指的是持有房產(chǎn)應(yīng)繳的稅款。顯而易見，在當(dāng)前救市、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的大背景下，這一類的“緊箍咒”與市場(chǎng)需求是背道而馳的，它的出臺(tái)將直接給土地財(cái)政潑冷水，不利于全國(guó)救市一盤棋的總體方針貫徹。

房地產(chǎn)稅在上海、重慶試點(diǎn)了十年效果并不理想。當(dāng)前，房地產(chǎn)稅缺乏完善的法律依據(jù)，缺乏市場(chǎng)氛圍，同時(shí)也嚴(yán)重缺乏民心支持，可以說與天時(shí)、地利、人和完全背離。

只有在極少數(shù)專家、學(xué)者的學(xué)術(shù)探討與行業(yè)探索中，這種話題才有發(fā)揮的空間。我預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)不會(huì)推出，至少在武漢近幾年都不會(huì)出臺(tái)。

四、二手房交易門檻逐步降低

2022年，帶押過戶的政策在全國(guó)重點(diǎn)城市基本都推出過，這是二手房交易市場(chǎng)的一次重要突破。我預(yù)計(jì)后續(xù)政策仍有放寬趨勢(shì)，釋放更大的流動(dòng)性。

當(dāng)前，二手房市場(chǎng)存量積壓已經(jīng)到達(dá)歷史高度，想要刺激市場(chǎng)良性循環(huán)，就需要解決“缺錢”的問題，而廣大改善群體最大的家庭資產(chǎn)就是二手房，只有降低交易門檻，促進(jìn)這些二手房快速變現(xiàn)，才可能讓這個(gè)群體快速實(shí)現(xiàn)改善置換。

因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，二手房的交易門檻將逐步降低，而交易稅費(fèi)則是松綁的關(guān)鍵。

鑒于不少家庭收房以后并未及時(shí)辦理房產(chǎn)證，那么在后期二手房交易中，相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算是否能夠不再以房產(chǎn)證的辦證時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，而參考交房時(shí)間或者購(gòu)房備案時(shí)間確實(shí)值得考慮，這是一個(gè)重要的突破口。

另外，對(duì)于現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)“滿二唯一”“滿五唯一”，是否可以取消或者放寬？對(duì)于“唯一”，是否可以與限購(gòu)政策同步放寬為“唯二”？

總之，在交易門檻上要盡可能做到準(zhǔn)入門檻低、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更低的原則，才可能讓更多的二手房流通起來，繼而帶動(dòng)二手房與新房良性循環(huán)，同時(shí)，也能夠帶動(dòng)樓市與實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。

五、今年的成交量大概率上漲

今年新房套數(shù)成交量大概率上漲，增量主要得益于疫情得到控制（疫情減少），而不太可能是市場(chǎng)需求本身的新增。

樓市史上最困難的一年已經(jīng)過去。今年大概率不會(huì)再像去年一樣發(fā)生曠日持久的疫情，嚴(yán)重困擾工作與生活，也嚴(yán)重?cái)_亂樓市的正常交易。另外，房企的償債高峰期也已經(jīng)過去。

因此，可以判斷，今年的樓市肯定比去年活躍，盡管廣大家庭收入在降低，但我預(yù)計(jì)今年樓市的成交量增量部分主要得益于疫情被控制，大家看房買房的時(shí)間更加充裕。去年被疫情耽誤的交易將在今年完成。

六、市場(chǎng)分化加劇

二八法則下，市場(chǎng)分化還將繼續(xù)加劇，城市與城市之間，板塊與板塊之間，產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的分化還將加劇。

未來，樓市幾乎不可能再普漲（除非發(fā)動(dòng)新一輪的大規(guī)模貨幣化棚改）。疫情期間，我們發(fā)現(xiàn)，高價(jià)值的城市、板塊、產(chǎn)品抗跌性更強(qiáng)，而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，分化也將加劇。

七、前期降價(jià)幅度大，售價(jià)低于財(cái)務(wù)成本的樓盤很難受

因?yàn)橐咔榈睦_，一些企業(yè)為了快速回籠資金不斷降價(jià)銷售，伴隨而來的必然是進(jìn)一步減配降標(biāo)，這嚴(yán)重影響交付質(zhì)量，甚至交付安全。

同時(shí)，交付使用后小區(qū)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)很可能因?yàn)榻ㄔO(shè)上的瑕疵，或者管理上的“控成本”“抽調(diào)物業(yè)費(fèi)支援同家企業(yè)開發(fā)等”給業(yè)主帶來糟糕的生活體驗(yàn)，甚至導(dǎo)致鄰里矛盾等。

“便宜無好貨”是基本經(jīng)濟(jì)常識(shí)。“便宜”是一個(gè)相對(duì)概念，不是以單價(jià)1萬、2萬、5萬來劃分，而是將售價(jià)與財(cái)務(wù)成本相比得出的概念。

小區(qū)整體售價(jià)嚴(yán)重低于財(cái)務(wù)成本，那么后期交付和使用大概率會(huì)發(fā)生許多問題。

八、密切關(guān)注與棚改有關(guān)的新聞

如果只看樓市這個(gè)行業(yè)，簡(jiǎn)單說就是政府、房企、購(gòu)房者三者之間的循環(huán)關(guān)系。目前最突出的矛盾是三者均缺錢，影響了市場(chǎng)良性循環(huán)。

從長(zhǎng)期來看，想要恢復(fù)行業(yè)良性循環(huán)必須要從根本上解決問題，即讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，大河有水小河滿。

而從短期階段性救市來看，目前可出的大招寥寥無幾。最直接有效同時(shí)副作用也較大的就是貨幣化棚改，也就等同于對(duì)樓市實(shí)行一次大水漫灌。

這種做法往往是不得已而為之，2016年的貨幣化棚改，實(shí)際上是為了延緩經(jīng)濟(jì)衰退而強(qiáng)行發(fā)動(dòng)的一次牛市，在帶來短期繁榮的同時(shí)，副作用也很明顯。

此后，高層對(duì)于貨幣化棚改這個(gè)大招是慎之又慎，我在去年《2022樓市研判》系列文章中也多次提到過“非必要，不貨幣化棚改”的觀點(diǎn)。

基本可以這樣理解，當(dāng)前階段如果發(fā)生大規(guī)模貨幣化棚改，說明市場(chǎng)已經(jīng)到了非常艱難的地步，救市的形勢(shì)非常嚴(yán)峻。

因此，我們要密切關(guān)注有關(guān)“棚改”的一切新聞。如果發(fā)生“棚改”，我認(rèn)為創(chuàng)新型棚改的可能性更大，即有可能實(shí)現(xiàn)以“房票”代替貨幣來補(bǔ)償，繞開貨幣環(huán)節(jié)，讓地方執(zhí)行起來更加有效率。

如果未來出現(xiàn)了這樣的新聞，大家一定要辯證地看，切勿頭腦發(fā)熱沖動(dòng)投資，也不能將它與2016年的貨幣化棚改相提并論。

當(dāng)然，可能也會(huì)有城市更新、舊城改造等新名詞出現(xiàn)，定義雖然有區(qū)別，但實(shí)際上與棚改大同小異。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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