馮毅成 我在去年年底推出的《2022樓市研判》系列文章中就提到過，2022年將是以往三年政策環(huán)境最寬松的一年，并在系列文章中多次提到房貸利率仍有下降空間。

7月20日，央行官網(wǎng)發(fā)出公告：中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年7月20日貸款市場報價利率（LPR）為，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

目前，武漢多個樓盤證實已有多家銀行開始執(zhí)行首套房4.25%的利率，二套房仍然執(zhí)行5.05%的利率。這是武漢繼5月份出臺首套房利率4.8%后，首次下調(diào)首套房利率。

1、下調(diào)后每月減少月供900多元

值得注意的是，今年5月15日央行通知在LPR基準利率上下浮20個基點（即首套房貸利率4.4%）。5月20日，央行又出臺了新政，首套房最低可執(zhí)行4.25%的利率。

以上政策出臺后，包括鄭州在內(nèi)的多個二線城市的首套房利率立即執(zhí)行“當時最低標準”4.25%，而當時武漢執(zhí)行的標準仍然是4.8%。如今兩個月過后，武漢才開始將首套房利率下調(diào)到4.25%，向全國執(zhí)行的最低利率看齊。

以房屋總價400萬元，首付三成，貸款280萬，貸款30年，等額本息計算：

利率4.8%，總利息248.86萬，月供14690.62元。

利率4.25%，總利息215.87萬，月供13774.31元。對比發(fā)現(xiàn)，后者比前者節(jié)省總利息32.99萬元，減少月供916.31元。

因為金融系統(tǒng)與地方政府很多時候是兩條線，地方政府在救市政策中，主要可以運用“人才落戶優(yōu)惠”、放寬限購區(qū)域、變相放開第三套購房資格、降低稅費等。而救市組合拳中立竿見影的往往是金融政策，比如說降低首付、降低利率，這是可以給購房家庭帶來實際優(yōu)惠的措施。

但由于各個地方金融系統(tǒng)執(zhí)行決策的速度不統(tǒng)一，部分地區(qū)“擠牙膏”式地下調(diào)利率，動作明顯慢于地方政府“組合拳”，帶來了救市效果偏差。

這難免讓一些購房者產(chǎn)生“早買早站崗，晚買晚實惠”的不良情緒。

2、房貸利率已達歷史低點

全國樓市尤其是一二線城市，已經(jīng)基本完成了救市的常規(guī)動作（常見有解除限購區(qū)域、變相放寬第三套購房資格、降低首付、優(yōu)惠稅費等，各地方執(zhí)行標準不同，因城施策）。自今年4月份創(chuàng)下最低點之后，市場開始慢速恢復，如今樓市的政策底已經(jīng)基本構(gòu)筑完成（救市“組合拳”主體框架完成）。下一步，在因城施策下不排除各地方會“打政策補丁”，進一步為樓市“松綁”。

但根據(jù)公開資料整理顯示，今年4.25%的房貸利率救市是2008年以來史上最低利率。

我們可以發(fā)現(xiàn)，樓市的利率走勢與市場溫度基本呈現(xiàn)正相關趨勢。當樓市火熱的時候，利率總體偏高；當市場進入下行階段，利率將一路走低。過去20年5年期貸款基準利率基本維持在7%左右。2008年時，5年期以上貸款基準利率甚至達到了7.74%。

2008年，全國商品房交易開始萎縮，并且出現(xiàn)十年來首次房價下跌。2008年銷售面積和銷售金額下降幅度均達到20%左右，為了刺激購房需求，僅2008年全年就有5次降息，累計降幅2.16%，當年12月5年期以上貸款利率下降至5.94%。

融360數(shù)據(jù)顯示，2022年5月(2022年4月20日—2022年5月15日)全國首套房貸款平均利率為5.03%，環(huán)比下降13個基點，二套房貸款平均利率為5.36%，環(huán)比下降9個基點。房貸利率水平已經(jīng)回到2016年水平（全國首套房平均房貸利率為4.45%，二套房為5.4%。）

3、房貸利率將持續(xù)低位運行

之所以有上述判斷，主要有以下幾點考慮。

第一，利率與樓市走勢基本規(guī)律使然。

從未來短期到中期來看，房貸利率將總體處于低位運行，陡然回到5字頭的概率很小。這種走勢與樓市行情密不可分，當前樓市階段正處于慢速恢復之中，從全國大盤來看，短期內(nèi)不具備快速反彈的可能性。

除非在宏觀經(jīng)濟層面發(fā)生重大波動，或在樓市領域再出現(xiàn)大規(guī)模“貨幣化棚改”等大動作，否則從未來短期到中期趨勢看，樓市不會猛然抬頭。畢竟，樓市的恢復已經(jīng)不單單只取決于供求雙方了，除了需要購房者收入能力明顯恢復，開放資金面整體明顯好轉(zhuǎn)外，宏觀實體經(jīng)濟的回血能力乃至國際局勢等對全局走勢至關重要。

第二，低利率是市場恢復流動性的必要需求。

只有在較低利率之下，才能用好金融工具，促進交易。這可以讓廣大具有真實自住和改善需求的購房者以較低成本貸款買房。這是為當前樓市“松綁”的重要決策。此舉也有利于開發(fā)商在當前不利局面中加快資金回籠，有助于整個市場主體回血，有利于市場走向平穩(wěn)健康。

同時，這對穩(wěn)定房價與預期有諸多積極作用。

第三，低利率將為貸款持房家庭減負，降低市場風險。

降低房貸利率將直接為廣大背負房貸的家庭減負。同時也將大幅降低斷供風險，降低因家庭資金鏈緊張而產(chǎn)生負面影響的概率，并將降低這種負面影響向行業(yè)傳導擴散的風險。當前階段，房產(chǎn)的購買邏輯、持有邏輯已經(jīng)發(fā)生重大變化。過去，背負房貸的家庭，可以通過逐年上漲的房價來計算“收益率”，通過二手房短期增值部分來抵消因房貸而產(chǎn)生的持有成本。

從當前來看，房產(chǎn)短期內(nèi)不具備“快買快賣”的交易機會，也幾乎不具備上述的保值增值操作邏輯。

對于一般家庭而言，當前最好的理財（不影響正常生活所需的前提下）就是盡早還清或降低貸款，以早日結(jié)束或最大化降低利息。以現(xiàn)金50萬元、100萬元（或其他金額）來分別計算定期存款利息，和提前還貸后減少的利息支出相比較可以很快得出上述結(jié)論。

4、金融部門應多關注二套房利率

本文最后，希望有關部門可以進一步研究房貸利率對當前樓市救市的特殊意義。

《2022樓市研判》系列文章多次提到過：救市最核心的目標就是通過政策刺激市場的流動性，讓行業(yè)的“脈搏”恢復到正常水平。我們可以發(fā)現(xiàn)不管是降低首付、變相打開家庭“第三套”購房資格，還是解除部分限購區(qū)域，其基本背景是之前的市場流動性差，以真實改善自住為主的購房者難以在二手房市場中“騰籠換鳥”。

簡單說，就是這些有真實換房需求的買家，沒有辦法在短期內(nèi)獲得足夠的資金或者“房票”來買房，于是才出現(xiàn)了上述諸多“組合拳”，目的是“曲線促成交易”。

然而，截至目前，二套房的房貸利率仍然明顯高于首套房利率。金融部門，尤其是具體執(zhí)行政策的商業(yè)銀行雖然有盈利目標，但在當前特殊歷史階段下，所有關于樓市救市的政策都會影響全局。因此，金融系統(tǒng)是否可以進一步研究二套房房貸利率的下降空間？

相信在有條不紊推進系列“松綁”政策后，樓市將有序恢復平穩(wěn)健康。特別是在特殊的年份，下半年可能會看到暖心的行情。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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