夏磊 當(dāng)前，房地產(chǎn)下行壓力大，雖然5月銷售環(huán)比25.8%，但是1-5月商品房銷售面積同比下降23.6%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大；5月百強(qiáng)房企操盤面積同比-53%。5月中長(zhǎng)期貸款增加1047億元，同比少增3379億元。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)“預(yù)期減弱、需求不足、供給沖擊”三重壓力愈演愈烈。

當(dāng)市場(chǎng)有下行壓力時(shí)，政策一般如期而至。

從政策放松到市場(chǎng)企穩(wěn)，要經(jīng)歷“增強(qiáng)信心”、“加上杠桿”兩個(gè)過程。

第一階段，增加購房信心。

429政治局會(huì)議為本次寬松指明方向。4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。體現(xiàn)了高層對(duì)房地產(chǎn)的重視。

四大因素影響居民購房信心。一是期房爛尾。房企危機(jī)削弱購房者對(duì)期房信心，加重觀望情緒。二是收入下降。經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢(shì)不樂觀，居民預(yù)防性儲(chǔ)蓄增加，且擔(dān)心斷供問題，買房決策比以往更謹(jǐn)慎。三是疫情形勢(shì)。購房者看房、選房、線下簽約均受到影響。四是房?jī)r(jià)漲幅。居民買漲不買跌，房?jī)r(jià)漲幅趨緩時(shí)，購房者選擇觀望。

調(diào)整政策障礙才能重塑買房信心。行政政策，特別是放松限購、改變限價(jià)、減少稅費(fèi)，能有效減少交易限制、增強(qiáng)購房意愿。

第二階段，加上杠桿，形成直接的購買力。

金融政策，特別是對(duì)首付比例、首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、貸款利率，能有效的提升購買力。

政策還需發(fā)力，市場(chǎng)才能持續(xù)回暖。

歷史來看，我國歷次房地產(chǎn)下行都伴隨著全國層面的大力度放松。2008年10月22日央行新政，商貸利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2014年國家出臺(tái)了修改認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、央行降息等政策。2015年降低首付比例標(biāo)準(zhǔn)、減免營業(yè)稅，并再度降準(zhǔn)降息。2016年房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅減免。近期的政策寬松力度與以往相比仍有空間。

然而，歷史從來不會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)，此次和歷次有所不同。

特別是，有些一二線城市房地產(chǎn)政策仍然較嚴(yán)，有進(jìn)一步放松的空間。然而今年以來，這些城市房?jī)r(jià)上漲壓力存在，調(diào)整政策會(huì)比較謹(jǐn)慎。

整體市場(chǎng)雖在下行，但高能級(jí)城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，“房住不炒”大背景下，“房?jī)r(jià)漲”是“調(diào)控松”的最大掣肘和顧慮。以北京為例， 2022年5月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比5.9%、二手住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已經(jīng)回到2019年疫情前水平。

未來政策空間上，一是優(yōu)化過嚴(yán)限購措施。部分城市，經(jīng)過這一輪調(diào)整后，居民購房更偏理性，投機(jī)型需求所剩無幾，部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康，臨時(shí)性的限購政策存在放寬空間。二是取消限價(jià)。限價(jià)政策的出臺(tái)背景是房企哄抬地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅過快。當(dāng)前，房企拿地?zé)崆榈?、多?shù)城市房?jī)r(jià)調(diào)控目的已達(dá)預(yù)期效果，這一臨時(shí)性舉措使命基本完成，應(yīng)適時(shí)適地盡快取消限價(jià)。

相比以往，政策會(huì)更具針對(duì)性。各地會(huì)在不動(dòng)搖“房住不炒”基調(diào)的前提下，更多為剛需、改善等自住型需求提供購房便利。如與租賃政策結(jié)合的“出租換房票”、與生育政策結(jié)合的“多胎增房票”、與養(yǎng)老政策結(jié)合的“投親增房票”。甚至熱點(diǎn)城市對(duì)二手房市場(chǎng)定向降低社保要求，在滿足新市民購房需求的同時(shí)，堵上“打新?lián)u號(hào)獲利”的投機(jī)需求。

金融政策上，首付比例、首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、貸款利率都有調(diào)整空間。

首付比例上，高能級(jí)城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海為例，超過140平米的住宅都是非普通住宅。在面積低于140平米的情況下，以住宅所處的位置和房?jī)r(jià)來區(qū)分，內(nèi)環(huán)內(nèi)以房?jī)r(jià)450萬為分界，內(nèi)環(huán)和外環(huán)間以310萬為分界，外環(huán)外以230萬為分界。如果是換房置業(yè)的改善需求，一般總價(jià)很難滿足普宅要求，多數(shù)要支付70%的首付比例。以浦東北蔡的一套正常三居為例，總價(jià)一般800-1100萬，首付需560-770萬，換房壓力大。

在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，目前，部分城市首套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格至認(rèn)貸款記錄，二套房首付比例較高，對(duì)合理的換房改善需求容易形成誤傷。

房貸利率仍然較高。一方面，相較政策下限，利率放松空間大。根據(jù)5月15日央行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套房貸利率下限為L(zhǎng)PR-20bp，二套房貸利率下限為L(zhǎng)PR+60bp。但是各地還沒有普遍執(zhí)行。另一方面，實(shí)際上目前各城市加點(diǎn)普遍高于政策要求的下限。如一線城市北京，首套、二套房貸款利率為L(zhǎng)PR加55、105bp。

風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)下行超預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期，大型房企債務(wù)危機(jī)接連爆發(fā)等。

證券研究報(bào)告：《下半年房地產(chǎn)政策展望》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2022年6月23日

夏磊 國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 觀點(diǎn)新媒體專欄作者 

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。