夏磊 房地產(chǎn)事關(guān)國計(jì)民生，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、支撐地方財(cái)政收入、信用創(chuàng)造、促進(jìn)消費(fèi)、解決就業(yè)、財(cái)富積累、改善民生等方面均發(fā)揮著關(guān)鍵作用，體現(xiàn)了支柱行業(yè)地位。

從總量看，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，行業(yè)規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈長，拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)眾多。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動(dòng)建筑業(yè)及水泥、鋼鐵、有色金屬、機(jī)械制造等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)消費(fèi)，既帶動(dòng)與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)，也帶動(dòng)金融、媒體、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。經(jīng)我們測算，2021年，房地產(chǎn)業(yè)及其完全拉動(dòng)的上下游行業(yè)增加值為28萬億元，占GDP的24.5%。其中，2021年房地產(chǎn)和住房建筑行業(yè)增加值12.5萬億元，占GDP的10.9%；完全拉動(dòng)上下游行業(yè)增加值15.5萬億元，占GDP的13.6%；直接拉動(dòng)上下游行業(yè)增加值5.8萬億元，占GDP的5.1%。

從財(cái)政看，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的相關(guān)稅收和土地出讓收入是地方政府的重要財(cái)源。2021年，地方政府房地產(chǎn)相關(guān)收入總計(jì)10.8萬億元，相當(dāng)于地方本級財(cái)政收入的52.6%。其中，5項(xiàng)房地產(chǎn)專項(xiàng)稅2.1萬億元，土地出讓金收入8.7萬億元。

從投資看，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要部分。2019-2021年，房地產(chǎn)業(yè)投資在固定資產(chǎn)投資中的占比約24%。2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬億元、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資18.2萬億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重分別為27.1%和33.4%。

從融資看，房地產(chǎn)是信用創(chuàng)造的主要載體。一是房地產(chǎn)貸款是金融機(jī)構(gòu)的重要資產(chǎn)投向。2021年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.17萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的27.1%。二是房地產(chǎn)是最重要的信用媒介。2020年工農(nóng)建三大國有銀行貸款余額中抵押貸款分別為46.8%、46.1%、45.9%，抵押貸款的抵押品多是房地產(chǎn)。

從消費(fèi)看，房地產(chǎn)促進(jìn)居民消費(fèi)。一是帶動(dòng)大量建材、家電家具等上下游產(chǎn)品消費(fèi)。1999-2021年，商品房銷售面積由1.3億平增長至17.9億平，帶動(dòng)水泥和鋼材銷量由6.9億噸增長至37.2億噸，家用電冰箱、洗衣機(jī)、彩電和空調(diào)由0.8億臺增長至5.8億臺。二是住房為居民消費(fèi)升級的重點(diǎn)領(lǐng)域。2005至2021年，城鎮(zhèn)居民用于吃穿用的支出占比由52.4%下降至40.7%，用于居住的支出占比從10.2%上升至24.4%。

從就業(yè)看，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)吸納大量就業(yè)人口。2020年房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)525.4萬人，建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)2153.3萬人，合計(jì)占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)的5.8%。

從資產(chǎn)配置看，房地產(chǎn)是大類資產(chǎn)配置的核心。中國住房市值約344萬億元，是GDP的3.4倍、占股債房市值的62%；全國住房總市值占居民總資產(chǎn)的比重維持在60%左右，是我國居民資產(chǎn)的壓艙石。

從民生看，房地產(chǎn)提高居民住房條件，實(shí)現(xiàn)從全民蝸居到基本適居的飛躍。第一，家庭住房面積提高。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年18.7平方米增至2019年39.8平方米。第二，樓房占比提高，平房占比下降。2000-2015年，全國平房住戶占比由63.1%降至38.7%。第三，住房設(shè)施明顯改善。2000-2015年，城鎮(zhèn)家庭中擁有獨(dú)立廚房住戶占比由84.7%升至92.4%；擁有獨(dú)立抽水廁所住戶占比由42.1%升至74.2%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)下行超預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期，大型房企債務(wù)危機(jī)接連爆發(fā)等。

證券研究報(bào)告：《再論房地產(chǎn)的八大行業(yè)價(jià)值》

對外發(fā)布時(shí)間：2022年5月29日

夏磊 國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。