王韶 5月25日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話(huà)會(huì)議。在這個(gè)時(shí)點(diǎn)召開(kāi)如此大規(guī)模的全國(guó)動(dòng)員大會(huì)，說(shuō)明穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)已經(jīng)刻不容緩。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響勢(shì)大力沉。房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心同樣刻不容緩！

需要強(qiáng)調(diào)的是，多重因素疊加影響下，市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程需要時(shí)間，但房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善，市場(chǎng)最難的時(shí)光已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)依然值得期待！同時(shí)，“房住不炒”的底線(xiàn)不會(huì)突破，房地產(chǎn)業(yè)只有健康發(fā)展才能帶動(dòng)眾多行業(yè)健康發(fā)展。

一、為什么要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心？

（一）房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)，與生產(chǎn)、投資、消費(fèi)緊密相關(guān)，循環(huán)鏈條涵蓋土地出讓、工程施工、材料采購(gòu)、融資銷(xiāo)售、竣工交付、物業(yè)管理等，就業(yè)人數(shù)龐大，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響勢(shì)大力沉。

從產(chǎn)業(yè)地位看，2007年之前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比值在4%—4.7%之間，2009年以來(lái)占比均在5.4%以上，2020年達(dá)7.3%歷史最高水平；2021年受房地產(chǎn)調(diào)控新政影響，比重回落至6.8%。

從提供就業(yè)看，2020年全國(guó)房地產(chǎn)就業(yè)人數(shù)為525萬(wàn)人，建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)5367萬(wàn)人，合計(jì)占城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員的15.7%。隨著物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介、長(zhǎng)租公寓等勞動(dòng)密集型細(xì)分領(lǐng)域快速發(fā)展，房地產(chǎn)將承接更多就業(yè)人口。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、創(chuàng)造就業(yè)崗位等方面具有積極的促進(jìn)作用外，對(duì)增加稅收和地方財(cái)政收入也有重要的貢獻(xiàn)。近年廣東房地產(chǎn)直接稅收收入占全省國(guó)內(nèi)稅收總收入的比重逐年上升，2020年達(dá)到21.6%最高位。

從出讓收入看，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金由2006年7677億元增至2020年8.41萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)17.5%；占全國(guó)地方一般公共預(yù)算收入比重最低為2008年33.5%，最高的2020年達(dá)84.0%，成為地方財(cái)政收入的重要補(bǔ)充。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出問(wèn)題是信心不足

自去年三季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，景氣度持續(xù)走低。今年1—4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比下降20.9%和29.5%，較上期擴(kuò)大7.1個(gè)百分點(diǎn)和6.8個(gè)百分點(diǎn)；到位資金同比下降23.6%，商品房新開(kāi)工面積下降26.3%，較上期擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)和8.8個(gè)百分點(diǎn)。在銷(xiāo)售回籠不暢、企業(yè)資金有限的情況下，收縮新開(kāi)工規(guī)模便在情理之中。

而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨最突出問(wèn)題是信心不足，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)回穩(wěn)信心不足，既憂(yōu)心難交房，更擔(dān)心房?jī)r(jià)下滑；政府對(duì)房企如期交樓信心不足，資金監(jiān)管?chē)?yán)苛；上下游合作方信心不足，不再愿意墊資進(jìn)場(chǎng)；金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房企惜貸；房企自身信心不足，不敢也沒(méi)能力增資拿地開(kāi)發(fā)……從銷(xiāo)售、融資到拿地全鏈條受阻，陷入“房?jī)r(jià)預(yù)期不穩(wěn)—量?jī)r(jià)齊降—資金回籠受阻—外部融資受限”的負(fù)反饋循環(huán)。

市場(chǎng)信心不振、銷(xiāo)售停滯影響房企回款，資金欠缺則影響企業(yè)的再投資。支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)至關(guān)重要。尤其在經(jīng)濟(jì)增速下降的環(huán)境下，更需要釋放正常、合理的購(gòu)房需求，發(fā)揮“壓艙石”的作用，從而實(shí)現(xiàn)“三保六穩(wěn)”。

（三）穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有底氣、有支撐

房地產(chǎn)是永續(xù)性行業(yè)，任何時(shí)代都存在巨大的住房需求。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去是重要行業(yè)、支柱行業(yè)，現(xiàn)在是，未來(lái)仍然是。我們不能因當(dāng)前的困難而失去信心，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)依然充滿(mǎn)機(jī)遇！

其一，住房消費(fèi)升級(jí)，改善型需求有支撐。過(guò)去由于房屋質(zhì)量參差不齊、配套較差等原因，人們對(duì)住房功能要求從滿(mǎn)足基本居住轉(zhuǎn)為滿(mǎn)足高品質(zhì)生活需要，換房逐漸成為人們的基本需求。住房消費(fèi)從“居者有其屋”升級(jí)到“居者優(yōu)其屋”，相應(yīng)居住需求仍然很大。

其二，城市快速干線(xiàn)不斷完善。城市空間和時(shí)間距離縮小，房地產(chǎn)“流動(dòng)性”增強(qiáng)，給房地產(chǎn)帶來(lái)強(qiáng)大的剛需和跨區(qū)域置業(yè)需求。

其三，家庭戶(hù)戶(hù)數(shù)和戶(hù)規(guī)模小型化增加住房需求。據(jù)人口普查，中國(guó)家庭戶(hù)規(guī)模小型化趨勢(shì)明顯。在家庭戶(hù)規(guī)模不斷縮小和單身戶(hù)明顯增加趨勢(shì)下，家庭戶(hù)數(shù)快速增長(zhǎng)，家庭代際關(guān)系日趨簡(jiǎn)單，越來(lái)越多大家庭裂變?yōu)樾〖彝ィ瑢?duì)住房套數(shù)需求量持續(xù)增加。

其四，以縣城為載體的新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度紅利。今年5月，中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》，勾勒了城鎮(zhèn)化建設(shè)新圖景。一方面，通過(guò)大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)培育和引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，將提升縣域就業(yè)吸納能力。另方面，為促進(jìn)新轉(zhuǎn)移人口市民化，要增加適應(yīng)進(jìn)城農(nóng)民剛性需求的住房供給?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)5年，城鎮(zhèn)化依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度紅利。

二、什么因素導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足？

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)信心因素很多，多種因素綜合疊加導(dǎo)致了當(dāng)前信心不足。

（一）疫情反復(fù)多發(fā)帶來(lái)的全方位沖擊

3月以來(lái)，國(guó)內(nèi)新冠疫情多點(diǎn)反復(fù)頻發(fā)，涉及多個(gè)重要城市，全方位沖擊宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯加大，困難和挑戰(zhàn)明顯增多，房地產(chǎn)業(yè)不可能獨(dú)善其身。

首先，疫情防控降低了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。4月制造業(yè)PMI為47.4，創(chuàng)2020年3月以來(lái)新低。其中，4月PMI供貨商配送時(shí)間指數(shù)僅為37.2，較前值下行9.3個(gè)百分點(diǎn)，自2005年1月以來(lái)，僅高于2020年2月的32.1，表明制造業(yè)原材料供應(yīng)商交貨時(shí)間顯著延長(zhǎng)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率下降。4月制造業(yè)新出口訂單指數(shù)為41.6，較前值大幅下行5.6個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示5月出口大概率不樂(lè)觀(guān)。

受疫情影響，4月全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率達(dá)6.1%，創(chuàng)下2018年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)次高值，僅比2020年2月低0.1個(gè)百分點(diǎn)；1季度全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13832元，同比增長(zhǎng)4.2%，為2014年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，除2020年疫情爆發(fā)年份外的最低水平，對(duì)居民的消費(fèi)能力產(chǎn)生根本性制約。

其次，房地產(chǎn)領(lǐng)域方面，疫情讓房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端受阻。從供給看，疫情防控下項(xiàng)目正常開(kāi)工受阻，售樓處關(guān)關(guān)停停，銷(xiāo)售回款難以保障房企正常運(yùn)營(yíng)。從需求看，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入水平提高的預(yù)期降低，加劇了居民購(gòu)房觀(guān)望情緒。

（二）房地產(chǎn)調(diào)控政策影響

2021年以來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)“三線(xiàn)四檔”融資新規(guī)和銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，疊加限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限簽等政策措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)各融資渠道明顯受到限制。

據(jù)天風(fēng)證券研究所披露，2021年A+H股103家主流上市房企中，中小房企為顯著凈流出，總體房企有息負(fù)債同比下降1.8%，為2011年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。歸母凈利潤(rùn)同比下降49.2%，同比下滑44.3個(gè)百分點(diǎn)，同樣出現(xiàn)2011年以來(lái)首次同比下降，行業(yè)整體利潤(rùn)空間大幅收窄。

在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，過(guò)去“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”使企業(yè)危機(jī)四伏，不斷降價(jià)自救引起市場(chǎng)混亂，購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，持幣觀(guān)望氣氛更濃；投資回報(bào)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，投資需求退場(chǎng)；“限購(gòu)、限貸、限簽”影響有消費(fèi)能力的改善型需求入市，讓市場(chǎng)雪上加霜。

（三）房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部因素

其一，住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺時(shí)代已過(guò)去。據(jù)《中國(guó)住房存量測(cè)算報(bào)告》，2020年城鎮(zhèn)戶(hù)藉家庭住房套戶(hù)比為1.09，一、二、三線(xiàn)城市分別為0.97、1.08、1.12，中國(guó)住房問(wèn)題已由總量短缺轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性不平衡和住房資源分配不均。

其二，房地產(chǎn)快速發(fā)展和高房?jī)r(jià)透支市場(chǎng)。1998年房改以來(lái)，中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)總體持續(xù)上漲，其中2008—2020年年均漲幅為8.9%，高于前10年2.1個(gè)百分點(diǎn)；近5年中國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額占過(guò)去20年的56%；居民部門(mén)杠桿率由2005年16.9%上升到2020年62.2%。

其三，自媒體非專(zhuān)業(yè)、片面失實(shí)夸大的解讀誤導(dǎo)消費(fèi)者。此外，中美貿(mào)易戰(zhàn)、俄烏沖突對(duì)市場(chǎng)的影響也不容小覷。

三、如何提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心？

面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)和資金困境，部分房企通過(guò)降價(jià)、減薪、裁員、減投、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等方式積極自救。但在需求收縮和預(yù)期轉(zhuǎn)弱之下，降價(jià)促銷(xiāo)效果有限，其他自救方式也如杯水車(chē)薪。只有企業(yè)和購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有平穩(wěn)預(yù)期，銷(xiāo)售才能上去，企業(yè)的投資信心才有穩(wěn)住的可能，信用問(wèn)題、交付問(wèn)題、投資問(wèn)題等也將迎刃而解。

“快、狠、準(zhǔn)”調(diào)整過(guò)去為防市場(chǎng)過(guò)熱所采取的收縮性調(diào)控措施，讓市場(chǎng)信心盡快恢復(fù)，已經(jīng)刻不容緩！

就廣東而言，各地經(jīng)濟(jì)體量、人口總量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、居民消費(fèi)、房?jī)r(jià)水平等差異較大，房地產(chǎn)調(diào)控措施調(diào)整應(yīng)“因地、因企、因人、因類(lèi)”而異，采取靈活的差別化措施。

（一）因地施策

首先，應(yīng)做好疫情防控與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的平衡。穩(wěn)步推進(jìn)常態(tài)化核酸檢測(cè)，以便在及時(shí)發(fā)現(xiàn)并穩(wěn)住疫情的前提下，保障市場(chǎng)主體正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和就業(yè)穩(wěn)定，保障居民收入平穩(wěn)、提升居民消費(fèi)能力。

其次，加大對(duì)去庫(kù)存壓力較大的城市或區(qū)（縣、市）的政策優(yōu)化力度，在“房住不炒”前提下，著力于下調(diào)首付比例和房貸利率，降低購(gòu)房門(mén)檻和成本，促進(jìn)潛在消費(fèi)需求釋放。

再次，減少對(duì)商品房?jī)r(jià)格的直接行政干預(yù)，由市場(chǎng)主體隨行就市定價(jià)，體現(xiàn)真實(shí)的供求關(guān)系。

（二）因人施策

首先，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房的首付比為20%，首套房貸款利率降至相應(yīng)期限LPR水平減15個(gè)基點(diǎn)。

其次，對(duì)首套房執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；尚未結(jié)清的首付比例為25%。

再次，首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的，暫免征收契稅。對(duì)于家庭名下僅有一套普通商品住房，為改善居住賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)舊買(mǎi)新的，轉(zhuǎn)售時(shí)暫免征收增值稅和個(gè)人所得稅，支持合理置換需求，促進(jìn)一二手市場(chǎng)良性循環(huán)發(fā)展。

（三）因企施策

首先，滿(mǎn)足優(yōu)秀房企正常融資需求。對(duì)于財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)正常的企業(yè)，不論國(guó)企還是民企同等對(duì)待，滿(mǎn)足其開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)貸、并購(gòu)貸等正常融資需求。適當(dāng)放寬融資審批條件，加快審批放款速度。放寬企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模和發(fā)行用途限制，允許通過(guò)發(fā)行信用債歸還包括但不限于信用債、銀行貸款、信托融資等企業(yè)存量有息負(fù)債；針對(duì)融資剛兌還款，予以3—6個(gè)月展期，緩解企業(yè)資金壓力。

其次，對(duì)部分地方預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)嚴(yán)進(jìn)行糾偏。針對(duì)信用優(yōu)、經(jīng)營(yíng)狀況良好的企業(yè)實(shí)行分類(lèi)的監(jiān)管賬戶(hù)管理，信用基礎(chǔ)好的企業(yè)可調(diào)低監(jiān)管比例；簡(jiǎn)化資金劃撥手續(xù)及降低資金留存比例，有效盤(pán)活監(jiān)管賬戶(hù)資金，緩解房企資金壓力。對(duì)同一企業(yè)同一城市多項(xiàng)目的，可采用總額監(jiān)管、擔(dān)保制度。

再次，加大稅收政策扶持力度。對(duì)于2021年以來(lái)虧損或暫時(shí)陷入流動(dòng)性危機(jī)不能按期納稅的企業(yè)，允許延期3—6個(gè)月申報(bào)，期間不加收滯納金；企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算和稅務(wù)調(diào)查等涉稅事項(xiàng)適當(dāng)遞延；繼續(xù)對(duì)房企增值稅留抵退稅應(yīng)退盡退。適當(dāng)下調(diào)土地增值稅預(yù)繳率、增值稅預(yù)繳率和企業(yè)所得稅的計(jì)稅毛利；對(duì)于低毛利甚至負(fù)毛利項(xiàng)目，授權(quán)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)逐盤(pán)核定為免預(yù)繳；允許按清算口徑計(jì)提的土地增值稅可于企業(yè)所得稅前扣除。

（四）因類(lèi)施策

首先，通過(guò)土地、金融、稅費(fèi)等支持和鼓勵(lì)房企發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等地產(chǎn)新模式。

其次，對(duì)于采取全裝修交付、裝配式建筑等“綠色建造”的項(xiàng)目，給予一定比例的容積率獎(jiǎng)勵(lì)、出讓金返還等政策扶持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

再次，有序放開(kāi)高端住房限購(gòu)政策，以高端供給創(chuàng)造高端需求，持續(xù)提升住房品質(zhì)，滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需求。

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 觀(guān)點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

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