馮毅成 5月25日下午3時，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會議。 會議主題、會議規(guī)模、會議形式，都是超常規(guī)的。

本次會議確定將推出6方面33條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策，并推出強(qiáng)力措施，要求并督促各個地方在本月底前將政策應(yīng)出盡出。

為了方便閱讀，這里先列出本文核心觀點(diǎn)：

第一，武漢全域執(zhí)行，符合條件的家庭依然享受“第三套”。

第二，南京“二手房不限購一日游”并非導(dǎo)致武漢撤回“四個遠(yuǎn)城區(qū)不限購”的直接原因。

第三，相比“降首付”“第三套”，“打開遠(yuǎn)城區(qū)限購”是最弱的大招，大家不應(yīng)對該政策抱有太大幻想，對于也不應(yīng)在意。細(xì)致分析購房人群的購買邏輯就不會太在意。

第四，國務(wù)院要求各地方在本月底前對符合“33條”的內(nèi)容應(yīng)出盡出，即未來五天內(nèi)會看到有關(guān)樓市在金融層面的政策補(bǔ)充出臺。

第五，“33條”出臺過程中，或出臺之后，武漢有機(jī)會進(jìn)一步與金融系統(tǒng)確認(rèn)方案，推出關(guān)于“第三套”首付和利率的具體執(zhí)行細(xì)則。同時也有很大的必要和可能對首套房、二套房的首付、利率細(xì)則進(jìn)一步優(yōu)化。

“不限購”與南京關(guān)系不大

2022年5月22日，《湖北發(fā)布》發(fā)表了《武漢出臺最新措施支持合理住房需求》文章，對“投親養(yǎng)老”、“投靠父母”、二孩或者三孩家庭放寬“第三套”購房資格。

同時，當(dāng)天武漢市房產(chǎn)交易系統(tǒng)已經(jīng)更新，在對房票審查的“擬購房區(qū)”一項中，已經(jīng)沒有經(jīng)開、江夏、東西湖、黃陂遠(yuǎn)城區(qū)選項。這一現(xiàn)象說明，官方從單一業(yè)務(wù)實(shí)操上已經(jīng)放開對上述四大遠(yuǎn)城區(qū)的限購。

但僅過了一天，該系統(tǒng)對“購房資格”審查已經(jīng)恢復(fù)原樣，即對上述四大遠(yuǎn)城區(qū)“不限購”政策。目前，全武漢范圍內(nèi)執(zhí)行“第三套”有關(guān)政策。

關(guān)于四個遠(yuǎn)城區(qū)“不限購”，有相關(guān)區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商營銷人員認(rèn)為此次“不限購”一日游與南京的“二手房不限購一日游”有關(guān)。因?yàn)槟暇┊?dāng)?shù)爻醋鬟^熱，導(dǎo)致政策遇阻。

這種說法欠妥。

5月20日南京推出“二手房不限購”政策僅僅兩小時就被撤回，是政策欠缺綜合考慮導(dǎo)致。

“二手房不限購”是利好二手房流動，但此消彼長，短期肯定會影響到新房成交量。二手房的定價與新房程序不同，以房東為主導(dǎo)，因此一旦全面放開不限購，在監(jiān)管程序上還可能存在諸多風(fēng)險，這也是緊急叫停的原因。

值得注意的是，南京在近期推出的“江北區(qū)域新房不限購”政策至今（截至5月25日）仍然在執(zhí)行。

南京的江北區(qū)域是高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，相當(dāng)于武漢的光谷。南京這條新政出臺后，目前區(qū)域的看房熱情高漲，樓市明顯回暖，整體形勢處于良性健康狀態(tài)。

因此，武漢對上述四大遠(yuǎn)城區(qū)的“新房不限購”跟南京叫停“二手房不限購”基本面和內(nèi)在邏輯都完全不同，不能相提并論。

仔細(xì)想來，即使武漢經(jīng)開、黃陂、東西湖、江夏四個區(qū)仍然執(zhí)行新房“不限購”，又能夠?qū)ΜF(xiàn)行的“第三套”政策做多大的補(bǔ)充呢？

武漢現(xiàn)行的“第三套”政策基本滿足了特殊需求的家庭合理住房，如果要說政策深化，可能可以對除了二孩、三孩或者“投親養(yǎng)老”、“投靠父母”等之外的條件，繼續(xù)擴(kuò)大政策范圍。

就目前而言，已經(jīng)住在遠(yuǎn)城區(qū)的人保底擁有兩套房的購房資格，條件合適，可以擁有第三套購房資格。那么這種家庭，還需要通過“不限購”政策去遠(yuǎn)城區(qū)買“第三套”或者“第四套”（即不限購名額的實(shí)際情況）嗎？

住在主城區(qū)的人還需要通過“第三套”或者“第四套”去主城以外的遠(yuǎn)城區(qū)買房嗎？

所以從“遠(yuǎn)城區(qū)不限購”的政策來看，實(shí)際受益者可能是靠近主城邊緣的遠(yuǎn)城區(qū)樓盤的意向購房者，以及一些特殊情況的購房者，但無論如何，這部分需求都不是主體。任何一項政策都只可能解決主要問題，而不可能盡善盡美。

因此，對于“四個遠(yuǎn)城區(qū)不限購”的政策，沒有必要太在意。并且這還只是暫時的，沒有經(jīng)過明確發(fā)文的政策，不能代表趨勢，更不應(yīng)該上升到信心層面去解讀。

我此前所寫的《2022樓市研判》系列文章，諸多觀點(diǎn)和預(yù)判都已應(yīng)驗(yàn)。

從樓市救市（交易端）的三大招看，重要順序應(yīng)該依次是降低首付、放開“第三套”、打開部分限購區(qū)域。這也說明，相比“降首付”、“第三套”，“打開部分限購”是最弱的大招。不應(yīng)過分期待和看重，更不該由此在意。

有關(guān)“第三套”的首付及房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)還沒有正式出臺。而從5月22日發(fā)布的“第三套”政策來看，對比全國已經(jīng)出招的百余城市來看，武漢有關(guān)交易端的樓市新政顯然沒有出盡。以上種種情況不難發(fā)現(xiàn)，這些“未盡事宜”都跟金融系統(tǒng)有關(guān)。

無論是第三套房的首付和利率，還是今后可能涉及的首套、二套房首付條件，都直接涉及到銀行的房貸支持力度。

我在此前多篇《2022樓市研判》文章曾指出過，如果武漢樓市新政涉及與金融系統(tǒng)的溝通協(xié)調(diào)，則出招需要更多時間，請大家耐心等待。

目前還有一個最新的情況也值得注意，本月下旬以來，國務(wù)院、央行等高層不斷開會和出政策，顯然相關(guān)政策已經(jīng)在此前醞釀，而作為地方管理者也一定知道這樣的大局。

因此，武漢樓市出招遇上高層密集開會和出招，不得不穩(wěn)妥起見，等高層最新指示先出來再看。

這也是武漢最近政策狀態(tài)的一個重要參考點(diǎn)。

國務(wù)院要求本月底前“應(yīng)出盡出”

5月25日下午3時，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會議。 會議主題、會議規(guī)模、會議形式，都是超常規(guī)的。

這次會議從頂層的國家發(fā)改委、財政部、央行，到底層的直通縣鎮(zhèn)，基本達(dá)到了經(jīng)濟(jì)毛細(xì)血管的最底層。等于是將全國所有級別政府職能部門聚集在一起，舉行的一場史上罕有的10萬人經(jīng)濟(jì)工作會議?？梢娺@次會議力度空前之大：

將經(jīng)濟(jì)形勢和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施做了一場從上而下的、直接貫穿到經(jīng)濟(jì)底層的穿透式傳達(dá)。

國務(wù)院在5月26日將向12個省派出督察組。目的是督促地方對5月以來的經(jīng)濟(jì)政策的執(zhí)行必須嚴(yán)格到位。另外，國務(wù)院電視電話會議上明確提出，二季度經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)將依法依規(guī)分省公布。

這樣的魄力在傳達(dá)一種思想：讓各地真抓實(shí)干，落實(shí)到位。所以，接下來出臺任何救市政策都不足為奇。

本次會議確定將推出6方面33條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施。

雖然會后通稿并沒有公布細(xì)則（相信相關(guān)內(nèi)容正在進(jìn)一步確認(rèn)之中），但從近期國務(wù)院、央行、地方等發(fā)布的新聞可以看到“一攬子”政策中有關(guān)樓市金融層面的部分內(nèi)容：

2022年5月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會召開主要金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析會，對于樓市提出了：

“要落實(shí)政策要求，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長”。

5月24日，湖北省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快消費(fèi)恢復(fù)提振若干措施的通知》。其中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容有：

支持剛性和改善性住房需求。堅持“房住不炒”定位，支持各地從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策。采取支持人才購房、財政補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、展銷促銷、合理調(diào)整住房公積金貸款首付比例和額度等政策措施，因城施策實(shí)施差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。完善長租房政策，增加保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

國務(wù)院常務(wù)會議確定6方面33條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施5月底前要出臺可操作的實(shí)施細(xì)則、應(yīng)出盡出。這意味著，最多再等五天時間，所有這些政策都將出臺并實(shí)施。其中也包括金融政策。

有關(guān)“第三套”的首付和利率

武漢市目前執(zhí)行的最新政策，對符合條件的家庭放開“第三套”購房資格，但截至今天下午4點(diǎn)，目前對于“第三套”購房的首付比例以及房貸利率尚無明文規(guī)定，操作上還需要耐心等待相關(guān)細(xì)則的進(jìn)一步出臺。

可以大致判斷，本月底前國務(wù)院“33條”明文和各地方對應(yīng)的政策會出臺，而作為對房地產(chǎn)專項政策（包括對“第三套”的首付和利率辦法）的細(xì)化和補(bǔ)充，也將在近期出臺。

另外，對于不少人關(guān)心的武漢是否有望降低首套房、二套房的首付，我的判斷是只要金融系統(tǒng)溝通確認(rèn)完畢，也可擇機(jī)操作。從操作的必要性、可行性上來說都有很大的可能，就目前市場而言，很難完全排除這一項政策的可能性。

樓市的救市要務(wù)，就是要在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”框架內(nèi)，通過恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，繼而恢復(fù)市場的合理預(yù)期，達(dá)到“穩(wěn)預(yù)期”，最終恢復(fù)市場信心。

為避免誤解誤傳，這里再次強(qiáng)調(diào)一遍：樓市新政是為了給市場松綁，促進(jìn)交易和市場流動性，是利好那些有真實(shí)合理自住需求的購房行為，而非鼓勵投機(jī)炒房行為。

給開發(fā)商和購房者的建議

政策底出盡就會迎來市場底。

上半年，穩(wěn)定市場的政策“大頭”會出盡，這些政策需要時間才能體現(xiàn)作用，預(yù)計在第三季度會逐漸明顯。

目前，正處于政策頻繁密集出臺的窗口期，幾乎是每天都有新動態(tài)。建議開發(fā)商和有真實(shí)自住需求的購房者切莫因?qū)π星槊悦６つ刻善健?/p>

從近期我調(diào)查的實(shí)際情況看，還有不少開發(fā)商的一線從業(yè)人員對當(dāng)前政策的知曉明顯滯后，對措施的鼓勵方向理解有認(rèn)知盲區(qū)。

開發(fā)商和購房者不要偏聽偏信，要學(xué)會多花時間追蹤政策，追溯來源和獨(dú)立思考判斷。

比如說，開發(fā)商和購房者應(yīng)該積極研判政策趨勢，要積極分析當(dāng)前局勢。

特別是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)每天有半個小時到一個小時的內(nèi)部會議，積極研讀最新政策新聞。同時對已有意向的購房者加強(qiáng)溝通，對政策解讀要公正客觀，切莫在營銷過程中喪失公信力，得不償失。

恢復(fù)信心是中長期任務(wù)，市場的所有參與者都責(zé)無旁貸。尤其是占據(jù)城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目在短期內(nèi)更具備說服力，應(yīng)當(dāng)帶頭做好對樓市趨勢的解讀工作。

自去年年底至今，我已連續(xù)發(fā)布十篇《2022樓市研判》文章，諸多解讀和預(yù)判均已應(yīng)驗(yàn)。為進(jìn)一步促進(jìn)廣大關(guān)心樓市的網(wǎng)友更加及時、清晰地理解樓市，我已組建樓市分析與政策研究討論群，可掃碼添加工作人員進(jìn)入。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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