“居民看清樓市調(diào)整成因，更有利于精準(zhǔn)決策買房”。

馮毅成 本輪樓市波動(dòng)的主要原因并非供大于求引起（詳見(jiàn)前文《2022樓市研判1》），而是樓市遭到“措施踩踏”后行業(yè)循環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題。

12月6日，中共中央政治局會(huì)議在分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)決定，要“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。這句話落腳點(diǎn)正好是“良性循環(huán)”。

同天，中國(guó)人民銀行發(fā)聲，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這將直接促進(jìn)商業(yè)銀行釋放更多資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，將間接提升占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)超40%的“泛房地產(chǎn)業(yè)”循環(huán)活力。樓市階段性的轉(zhuǎn)折信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)：高層同天發(fā)出兩大信號(hào)，將在這一輪樓市調(diào)整中起到關(guān)鍵性的作用，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將企穩(wěn)回暖，恢復(fù)到行業(yè)正常水平。

（高層會(huì)議直擊癥結(jié)）

12月6日召開(kāi)的政治局會(huì)議是分析和研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，為全年經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)。值得注意的是，會(huì)議涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容全文只有一句話：

“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

這里沒(méi)有提“房住不炒”，也沒(méi)有提“樓市調(diào)控”，而是提到“滿足合理住房需求”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

浙江省著名房產(chǎn)研究和評(píng)論專家、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，這是相關(guān)定調(diào)中“6年來(lái)最溫和的表述”。

對(duì)會(huì)議內(nèi)容，我們可以從以下三層含義理解：

第一層是提出出發(fā)點(diǎn)，要圍繞“滿足合理住房需求”進(jìn)行工作。什么是合理住房需求？現(xiàn)行多年的限購(gòu)政策已經(jīng)給出答案，即以家庭為單位購(gòu)買兩套住房。第一套是剛需住房，第二套是改善住房。

第二層是提出途徑，用“滿足合理住房需求”帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。這里的意思非常明確，以投機(jī)炒房為目的的購(gòu)房需求是不可能帶動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的。

第三層是狀態(tài)界定，“健康發(fā)展”的重要指標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

本輪樓市的波動(dòng)并非供求關(guān)系的改變導(dǎo)致，而是樓市的循環(huán)受阻。從大的方面來(lái)看，之前的困難基本可以概括為三大循環(huán)遇到一定的阻礙。

第一大循環(huán)：消費(fèi)端準(zhǔn)備資金或騰挪“房票”遇阻：如：

購(gòu)房者在購(gòu)買新房申請(qǐng)房貸時(shí)審批時(shí)間拉長(zhǎng)，審批額度收緊；購(gòu)房者為騰挪“房票”欲賣二手房變得困難，主要原因和購(gòu)買端申請(qǐng)房貸門檻提高有關(guān)（全款買房者畢竟是少數(shù)）。

第二大循環(huán)：企業(yè)端資金鏈緊張。如：

“三道紅線”出臺(tái)一周年之際，房地產(chǎn)企業(yè)受到了嚴(yán)格的“去泡沫，降杠桿”影響，致使不少企業(yè)現(xiàn)金流緊張。銀行提高企業(yè)貸的門檻，甚至讓一些企業(yè)無(wú)款可貸，徹底斷絕“借新還舊”的道路。

另一方面，銀行提高監(jiān)管賬戶“凍結(jié)”資金比例，使得企業(yè)新房市場(chǎng)的銷售款短期可自由支配資金減少，部分企業(yè)甚至沒(méi)有“可自由支配的銷售款”。

打個(gè)比方，就像李四欠A銀行5000元，希望找B銀行借5000元還到A銀行，之后再找A銀行或者C銀行借錢還給B銀行，以此反復(fù)。但銀行堵住了這條路后，李四準(zhǔn)備從10000元月薪中拿出5000元還銀行，剩下的3000元交保險(xiǎn)費(fèi)，2000元過(guò)生活。但李四發(fā)現(xiàn)這個(gè)月的保險(xiǎn)費(fèi)從3000元提高到了4000元，于是李四開(kāi)始捉襟見(jiàn)肘，擺在他面前最好的解決辦法就是通過(guò)加班獲得更多工資。

第三大循環(huán)：消費(fèi)端的購(gòu)買困難傳導(dǎo)到企業(yè)端銷售回款困難。

綜上所述，我們可以清晰地看到，整個(gè)樓市的三大循環(huán)受阻很重要的原因除疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響外，在于這輪房地產(chǎn)“去泡沫，降杠桿”過(guò)程中，行業(yè)的資金面快速收緊。尤其是以金融機(jī)構(gòu)為主的社會(huì)多方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定和執(zhí)行措施過(guò)程中發(fā)生了“措施踩踏”，讓部分監(jiān)管顯得略嚴(yán)，步伐、力度略超過(guò)實(shí)際所需，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在短期內(nèi)加劇緊張。

當(dāng)然，在消費(fèi)端尤其是二手房買賣環(huán)節(jié)，以及新建商品住房的二套房貸款過(guò)程也出現(xiàn)了不同程度的門檻提高或操作難度加大。政治局會(huì)議的定調(diào)落腳點(diǎn)在“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)”可以說(shuō)是直擊當(dāng)前市場(chǎng)癥結(jié)。

（本輪樓市修復(fù)性時(shí)間表）

事實(shí)上，高層對(duì)本輪樓市的修復(fù)動(dòng)作早就開(kāi)始：

9月24日，央行召開(kāi)今年第三季度例會(huì)，首次提到要“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

10月20日，金融界論壇上，劉鶴表示“房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”。

10月21日，國(guó)新辦舉行三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)會(huì)上提到“保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持”。

10月27日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》文章稱，房地產(chǎn)政策將重點(diǎn)在防風(fēng)險(xiǎn)、保剛需、重保障、調(diào)分配等方面持續(xù)發(fā)力。

10月20日，貝殼研究院發(fā)布的房貸利率簡(jiǎn)報(bào)顯示，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的90個(gè)城市10月份主流首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。

（增強(qiáng)流動(dòng)性，樓市企穩(wěn)回暖在即）

政治局會(huì)議召開(kāi)的同天，中國(guó)人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

所謂降準(zhǔn)，是指降低存款準(zhǔn)備金。通俗來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行將存款的一定比例央行保管作為存款準(zhǔn)備金。

打個(gè)比方，原來(lái)商業(yè)銀行賬戶上有100元存款，需要上交20%給央行保管，現(xiàn)在規(guī)定下降到19.5%，那么商業(yè)銀行就在原有的基礎(chǔ)上就多出了0.5元的額度可以放貸。市場(chǎng)上流動(dòng)的錢比原來(lái)更多了。

雖然央行在當(dāng)天“答記者問(wèn)”環(huán)節(jié)給出的解釋是這些錢將流入實(shí)體行業(yè)、中小微企業(yè)，但我們根據(jù)常識(shí)可以知道，有兩個(gè)方面基本可以確定：

第一，降準(zhǔn)的“暖風(fēng)”將傳導(dǎo)到銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者。

根據(jù)高層會(huì)議精神，要做到“兩個(gè)維護(hù)”“滿足合理住房需求”“促進(jìn)市場(chǎng)健康和良性循環(huán)”，那么原來(lái)“調(diào)整力度過(guò)猛”的措施勢(shì)必得以緩和，原來(lái)提升過(guò)高的門檻勢(shì)必降低。

比如商業(yè)銀行在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批上靈活且緩和，對(duì)房地產(chǎn)銷售款的監(jiān)管比例相應(yīng)降低，對(duì)兩套和兩套房以內(nèi)的購(gòu)房者申請(qǐng)貸款的門檻降低。

第二，“泛房地產(chǎn)”占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)超40%（含建筑業(yè)、設(shè)計(jì)、裝修等行業(yè)），其中包含大量的中小微實(shí)體經(jīng)濟(jì)。本次降準(zhǔn)面向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，面向中小微企業(yè)，將惠及這些企業(yè)。

緩解了中小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金壓力，也將變相釋放企業(yè)主的個(gè)人“安全資金”，短期內(nèi)擁有更多可自由支配資金，促進(jìn)市場(chǎng)活力的提升。

所以我們可以推斷，政治局和央行本次發(fā)出的兩大信號(hào)，是針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)癥結(jié)給出的有力有效力量。

未來(lái)，樓市在成交價(jià)量上將企穩(wěn)回暖。這兩大信號(hào)的發(fā)出，是本輪樓市波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

我認(rèn)為“兩個(gè)維護(hù)”的提出，是本輪樓市行情修復(fù)的開(kāi)始，而12月6日“促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)”和降準(zhǔn)兩大信號(hào)是樓市轉(zhuǎn)折的標(biāo)志，將加快樓市修復(fù)速度。

（結(jié)束語(yǔ)）

但值得注意的是，鑒于明年還要召開(kāi)五年一度的重大會(huì)議，在該會(huì)議之前樓市應(yīng)該處于從企穩(wěn)修復(fù)到正常健康水平的階段，出現(xiàn)大牛市的概率不大。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)正心誠(chéng)意，摒棄原來(lái)那套靠“信息不對(duì)稱”快速賣房的思維，與購(gòu)房者一同正視行業(yè)問(wèn)題，剖析行業(yè)困難，找準(zhǔn)需求，找對(duì)出路，避免因誤判造成重大損失。

同時(shí)，也避免購(gòu)房者后期維權(quán)，對(duì)企業(yè)的品牌形象和資金安全造成不必要的威脅。

對(duì)于購(gòu)房者而言，應(yīng)當(dāng)重視當(dāng)前市場(chǎng)的幾個(gè)機(jī)遇：

第一，房?jī)r(jià)下跌比房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的問(wèn)題更多更大，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三穩(wěn)”（即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)變。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格體系保持樂(lè)觀與合理的期望。

第二，市場(chǎng)的合理自住購(gòu)買需求將得以保護(hù)，無(wú)論是剛需住房，還是改善住房（包括直接購(gòu)買新房和先賣掉舊房再買新房）。之前出現(xiàn)的購(gòu)房貸款門檻問(wèn)題，將逐步得以緩解。

第三，市場(chǎng)的購(gòu)房需求和購(gòu)買力并沒(méi)有在本輪市場(chǎng)波動(dòng)中受到本質(zhì)性的改變，該買還得買，應(yīng)看準(zhǔn)后趁早買。近年來(lái)，武漢每年新建商品住房的成交量大概在20萬(wàn)套，這就是武漢樓市真實(shí)合理的需求量。

第四，良好區(qū)位上優(yōu)質(zhì)的房源是不可再生資源，購(gòu)房者應(yīng)該按需盡早選擇好房。買房時(shí)不應(yīng)過(guò)分關(guān)注短期價(jià)格變化，畢竟居住價(jià)值才是房屋的長(zhǎng)期且根本價(jià)值。

另外，不應(yīng)太關(guān)注“銷冠”“地王”等排名噱頭，對(duì)于一個(gè)家庭而言，這些面上的數(shù)據(jù)沒(méi)有太多的參考必要。

無(wú)論是100萬(wàn)的剛需還是1000萬(wàn)的改善，對(duì)于購(gòu)房家庭而言都是人生幸福進(jìn)程中的重大決策，一定要盡量避免碎片化信息帶來(lái)的干擾，借助更加具有公信力的數(shù)據(jù)和更加專業(yè)的理論形成一套符合自身需求的買房邏輯。

馮毅成樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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