馮毅成“數(shù)據(jù)本身并無好壞，不同角度分析會有不同結(jié)論。武漢購房主力軍的購房需求和購買力并未在這輪行情波 動中發(fā)生本質(zhì)變化，這將是武漢樓市走出行情的關(guān)鍵力量”。

近日，根據(jù)武漢市房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至10月底，武漢新建商品住房庫存量已達到19.9萬套。這個庫存量已經(jīng)是武漢樓市近五年之最，與武漢往年每年新建商品住房銷售量（20萬套左右）基本持平。

為了避免數(shù)據(jù)被斷章取義造成誤傳誤讀，這里先給出本文核心觀點：

第一，新建商品住宅庫存量達到歷史之最，并非是短期供應(yīng)過大導(dǎo)致，而是遠城區(qū)滯銷激增庫存量。

第二，如無新政干預(yù)，樓市調(diào)整期將至少還需半年。新建商品住房庫存峰值將在明年上半年創(chuàng)新高，庫存明年開始回落。

第三，樓市持續(xù)降價概率小，剛需購房者應(yīng)積極利用市場調(diào)整期置業(yè)，切莫因觀望耽誤人生進程。

同時，下文表格中提到的“新建商品房”與“新建商品住房”因形似，數(shù)據(jù)往往被誤傳誤讀。為了方便閱讀，這里進行簡單釋義：

新建商品房≠新建商品住房。

新建商品房=70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品（住宅）+40年、50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品（商業(yè)）

新建商品住房=70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品（住宅）

一般報告所說的“新房”是指新建商品房。人們常常將“房”自動理解為70年產(chǎn)權(quán)的住宅，而忽視了公寓、商鋪、商墅等，這些都屬于新房統(tǒng)計范疇。

短期供應(yīng)并未加大，遠城滯銷激增庫存

一目了然，武漢市新建商品住房庫存量逐年上升，分別約為：15.3萬套（2018年）、16.8萬套（2019年）、17.6萬套（2020年）、19.9萬套（截至2021年10月底）。

但我們從表格的第二行可以清晰看出，逐漸上升的新建商品住房庫存量并非由供應(yīng)量上升導(dǎo)致。事實上，從上表近四年的新建商品住房供應(yīng)量看，基本呈現(xiàn)出總體下降趨勢：

22.7萬套（2018年）、22.8萬套（2019年）、20.3萬套（2020年）、17.5萬套（截至2021年10月底）。

特別值得注意的是2020年比2019年降低了24951套供應(yīng)，而截至今年10月底，今年比2020年則降低了27700套供應(yīng)。供應(yīng)下降，庫存上升，直接反映出來的是銷售速度和銷量下降。

這并不難理解，武漢樓市的新房供應(yīng)量主要集中在三環(huán)及以外區(qū)域。而三環(huán)以外的新城區(qū)在當(dāng)前市場下基本呈現(xiàn)出“環(huán)線越大，銷售越少且慢”的趨勢。新城區(qū)的購房量下降，主要是兩種人群的購買需求下降。一是過去盲目懷揣投資目的的購房者冷靜了，二是真實自住的剛需客信心不足。

像陽邏區(qū)域，每個在售樓盤每周住宅銷量基本是個位數(shù)。類似這種遠城區(qū)因為供應(yīng)大，而銷售少且慢，直接造成樓市庫存量的上升。

調(diào)整仍需半年，庫存明年回落

如果沒有新政干預(yù)市場，按照武漢樓市目前趨勢，庫存量峰值還將上升，應(yīng)該在明年創(chuàng)新高。樓市調(diào)整期還需要至少半年，明年樓市庫存量將開始回落。根據(jù)武漢市房管局公布的《武漢市住房發(fā)展規(guī)劃（2020-2022年）》顯示，2020-2022年，武漢市新增供應(yīng)商品住房5072萬平方米、50.7萬套。

結(jié)合本文第一張表格中2020年和2021年（截至10月底）新建商品住房供應(yīng)數(shù)據(jù)，可以得出一個結(jié)果：

50.7—20.3（2020年）—17.6（2021年）=12.8

也就是說，按照這份規(guī)劃，從2021年11月1日至2022年12月31日，武漢還將新增供應(yīng)將近12.8萬套新建商品住房。對比近四年的年度供應(yīng)數(shù)據(jù)，12.8萬套基本只相當(dāng)于往常的一半。在供應(yīng)下降一半，市場銷售速度不變的前提下，庫存將在達到峰值后開始加速降低。

如果明年大的經(jīng)濟環(huán)境不發(fā)生重大變故（含疫情），政府也不出政策干預(yù)市場，明年上半年大概率將和現(xiàn)在樓市行情一樣。如今樓市以價換量的做法不會持續(xù)太久，市場大概還需要半年左右的修復(fù)期。

持續(xù)降價概率小，剛需切莫因觀望耽誤人生。

對于房價我們需要清醒認識以下幾個關(guān)鍵點：

第一，房價下跌比上漲帶來的破壞力更大。

第二，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是房地產(chǎn)市場建立長效機制的宗旨。從市、省到中央三級聯(lián)動管控不會允許出現(xiàn)大的波動。

第三，當(dāng)前階段性的市場波動并非供求關(guān)系帶來的波動所致，而是因為金融收緊步伐較大較快帶來企業(yè)端和市場資金壓力較大、購買門檻較高形成的短期壓力。

第四，疫情和疫情的次生災(zāi)害導(dǎo)致市場信心受挫，個別困難企業(yè)財務(wù)暴雷嚴(yán)重影響了購買信心。

但我們必須認識到一個關(guān)鍵事實：

在這一波市場波動中，具有真實自住需要的家庭購買力并沒有受傷，其購買需求也沒有發(fā)生本質(zhì)變化。他們觀望的是信心，是價格，是房屋品質(zhì)，是交房與住房的安全度。在市場并沒有加大供應(yīng)，并且在短期內(nèi)將減少供應(yīng)的大趨勢下，真實自住（剛需和改善）購買力和需求沒有受傷，恢復(fù)市場流動性（到從前水平）只需要放寬交易政策（如居民購房貸款額度、居民購房貸款審批難度等），恢復(fù)市場信心即可立竿見影。

而在這其中，二手房的流動性復(fù)蘇情況是新房購買力解凍的關(guān)鍵（涉及騰挪房票、資金）。具有真實自主需求者尤其是剛需家庭切莫因為市場庫存量大而錯失購買機會，特別是供應(yīng)量有限的主城區(qū)。對于遠城區(qū)，長期來看這些區(qū)域終將會發(fā)展成熟，就像今天的黃陂、昨天的后湖、前天的光谷。

對于主城區(qū)，在全市的庫存量中比例較小。短期市場庫存量以及價格無法真實反映這些區(qū)域的價值。過分看重庫存量或以低價選房，都面臨著錯失年底購房機遇，甚至有耽誤人生進度的風(fēng)險。對于剛需家庭而言，家庭唯一住房將住上相當(dāng)長的時間，一般在交房的三五年內(nèi)不可能也不具備賣出變現(xiàn)的操作空間。剛需家庭應(yīng)該趁著庫存量較大、市場總體平穩(wěn)時，按照“財務(wù)、品質(zhì)、價格”的順序原則選定家庭首套房。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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