楊光華：請注意，現(xiàn)在是武漢樓市大反轉(zhuǎn)的起點

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2021-11-27 09:19

我的推測是，現(xiàn)在開始，兩個月后，武漢樓市大反轉(zhuǎn)。只是市場回暖與市場信心的強化，并不代表價格的上漲。

楊光華 這個周六（11月27日），是武漢樓市反轉(zhuǎn)的起點。

兩天前，在一次區(qū)域樓市論壇里，與幾個同行談起市場預判。

有同行判斷說，明年春節(jié)前后，武漢樓市反轉(zhuǎn)。

我的推測是，現(xiàn)在開始，兩個月后，武漢樓市大反轉(zhuǎn)。只是市場回暖與市場信心的強化，并不代表價格的上漲。

推測的依據(jù)，主要是四個方面：

一是，從11月19日開始，武漢新房取證項目暴增。一周時間，20個項目入市，新房供應與開盤將出現(xiàn)小高峰。

二是，11月起，多家銀行恢復二手房貸款業(yè)務，加快新房房貸放款。商貸、公積金等金融端開始放款，市場被重新激活。二手房市場活起來，將刺激新房市場。

三是，12月份的武漢第三輪土拍，將繼續(xù)延續(xù)央企與國企拿地的局面。一批地王年底前集體亮相，土地市場比新房市場更早回暖。

第四，武漢對總部企業(yè)的高管定向解除限購，也釋放出新房票。雖然從總數(shù)量上有限，但從預期上改變了買房人心理。好房子如果自己不買，房子可能被這些人買走。

“本周，一定要來融創(chuàng)。”

融創(chuàng)在漢發(fā)布海報稱，11月—12月，是絕佳窗口期，也是今年入手融創(chuàng)的黃金時機”。

在武漢，融創(chuàng)是市場嗅覺最靈敏的企業(yè)，也是業(yè)績最好的企業(yè)。它的一舉一動，都被同行所解讀。

武漢，是一座剛需流量大城。

截至11月26日，今年武漢新房網(wǎng)簽約18.7萬套。其中，單日最高的一天（11月19日），新房網(wǎng)簽1884套。

同時，截至10月末，武漢新房庫存約19萬套。

從售價上看，區(qū)域價格已回到兩年前，部分項目比兩年前還便宜。

這就是神奇而分裂的武漢樓市。

一邊是整體成交行情好，但最近項目開盤成交20%－40%，另一邊是庫存嚴重，至少要賣1年。

從現(xiàn)在開始，武漢的房貸開閘。此前積壓半年左右的房貸集中放款。這對于急需資金的開發(fā)商來說，相當于解燃眉之急。

本周末（11月27日—28日）起，武漢一周內(nèi)至少有14個項目開盤，出現(xiàn)一波開盤小高峰。其中，僅兩個項目單價超過3萬元，多數(shù)項目單價1.2—1.8萬元。

14個項目中，一半位于大光谷板塊。從投資的角度看，光谷、光谷東依然是重要選項。

同時，二手房市場上的公積金貸款等也全部放開。

從金融端的種種表現(xiàn)推出，武漢樓市將走出谷底。

接下來的市場走勢是，二手房率先復活，然后帶動新房市場復蘇。12月下旬，武船等多個地王落地，周邊樓盤不再降價促銷。

兩個多月后，新房與二手房全線復蘇。3-6個月后，市場重回“夏天”。

2022年在武漢買房，多跟著環(huán)線、跟著環(huán)城地鐵買房。

綜合投資與自住的雙重考量，特別關(guān)注武漢的新二環(huán)線。因為新二環(huán)是城市的中心。古田、后湖、楊泗港、青山濱江等地，均從三環(huán)內(nèi)，直接跨入新二環(huán)的區(qū)域。如今，200萬總價以內(nèi)，還能有機會留在二環(huán)，今后只能在三環(huán)外。

在三環(huán)外的新城上，個人看好兩大新城：一個是車谷中心城。地鐵16號線即將通車，區(qū)域配套快速兌現(xiàn)；另一個是青菱新城。新武金堤路打通濱江快速路。5號線即將開通，青山與白沙洲連成一片，青菱也將受益。

武漢樓市的未來，主要在于城市的基本面。

兩周時間，兩場國家級盛會，均落戶在武漢，意義非同尋常。

11月19日，5G+工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)大會在武漢舉辦。19個重大項目落地湖北。

11月26日，首屆中國（武漢）文化旅游博覽會也將在武漢舉辦。1000多家國內(nèi)外文旅機構(gòu)和企業(yè)參展，薇婭、丁真、李子柒到武漢探館直播。

工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)，均是國家戰(zhàn)略。武漢，在這些國家戰(zhàn)略中地位越來越重要。11月25日，長江經(jīng)濟帶城市協(xié)同發(fā)展能力指數(shù)顯示，武漢位居第五位，僅次于上海、杭州、南京與成都。

從疫情防控的微觀看，10月份以來，這輪此起彼伏的疫情，沒有波及武漢，本土新增病例連續(xù)兩個月為零。有電商數(shù)據(jù)顯示，武漢是購買酒精、紙巾、口罩等消毒物資，復購率最高的城市。

武漢的城市基礎(chǔ)建設(shè)，也在突飛猛進。

預計到今年年底，武漢地鐵通車總里程超過435公里。

以長江上的大橋為例，到2025年前，武漢長江上將再建16座大橋或隧道。

從城市活力與人氣的角度看武漢，武漢的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，位居全國第九位。最近兩年，武漢國慶期間游客接待量全國第一，旅游消費力位居全國第四。

在全國投資百強區(qū)榜單上，江漢、東西湖、武昌、江岸四個區(qū)上榜。從另一個側(cè)面，上述四個區(qū)域也是買房的區(qū)域。

在全國醫(yī)院排行榜上，武漢以同濟、協(xié)和、武大人民醫(yī)院、中南醫(yī)院、武大口腔醫(yī)院5家醫(yī)院，與杭州一起并列全國第四。武漢正在建設(shè)武漢健康醫(yī)療大數(shù)據(jù)中心，加快打造中心城區(qū)10分鐘、新城區(qū)12分鐘醫(yī)療急救圈。

武漢，正在拔節(jié)向上。今年武漢的地區(qū)生產(chǎn)總值增長目標是10%。從長遠看，武漢的房價將與GDP增幅同步增長。

在江湖之間，這座英雄之城加速奔跑。

今年前三季度，武漢GDP總量約12318億元，同比增長18.8%，在全國副省級城市中排名第9位。

從人口數(shù)量上看，武漢已居14個特大城市榜首，離超大城市僅一步之遙。

金融之城、大學之城、商業(yè)之都、設(shè)計之都、文旅勝地、濕地花城，這些都是武漢。

武漢是一座創(chuàng)新之城。

中國光谷與中國車谷，并駕齊驅(qū)。

在中國車谷，路特斯、小鵬、吉利汽車、科大訊飛等國內(nèi)頭部企業(yè)紛紛落戶……

在中國光谷，湖北東湖科學城開工，光谷科技創(chuàng)新大走廊的“主引擎”啟動。

三峽集團總部遷駐武漢，中國電子云總部、阿里巴巴華中總部等企業(yè)落地生根。

1月至8月，武漢完成招商引資到位資金7121億元。今年的目標是9000億元以上。兩年時間，近兩萬億的投資，落在江城。這些投資最終在房價終端體現(xiàn)。

這是中部任何一座城市所沒有的強勁動力。